租房落户，租房赋权还须防“并发症”

盘和林 中南财经政法大学EMBA浙江兼广东教学中心主任、杭州市青年联合会委员

租房落户，租房赋权还须防“并发症”

盘和林 中南财经政法大学EMBA浙江兼广东教学中心主任、杭州市青年联合会委员

租房者的利好不断。广州市“租购同权”后，无锡也紧跟而上发布“租房可落户”的新政，引发社会关注。其中，把租赁房屋纳入“合法稳定住所”范畴成新趋势。若租房不能落户，租购同权便无从谈起，租房落户有助保障租赁群体权益，同时对租赁住房市场的规范和新模式的探寻有望打破传统的租房模式，为租赁住房市场注入新的活力。

租房“赋权”是大势所趋

为租房赋予入户、入学、就业、就医、养老等市民化权利是大势所趋，一个租房“赋权”时代即将来临。但也要注重防止“赋权”过程中的一些“并发症”，如要妥善处理好出租人和承租人的利益、“赋权”所带来的公共服务能力和公共配套设施的增加等问题，尤其是要警惕引发租金非理性上涨，避免“租不起房”的后果发生。

实际上，现在租房已不是讨论该不该“赋权”的问题，而是一个“必答题”、“必选项”，这是因为：

一是对高热不止、价格畸形的住房销售市场进行釜底抽薪。从国外的经验来看，只要有成熟的住房租赁市场，必然在一定程度上减少对购房的刚性需求。我国住房租赁市场长期得不到市民青睐，就是因为我国户籍、医疗、教育、就业、养老等市民化权利几乎都是与住房产权紧密捆绑在一起的，要想享有这些市民化权利的唯一途径就是买房。“租购同权”必然分流相当一部分住房的购买力。

二是在高房价背景下，推动农村户籍进城，加快我国城镇化建设的现实之需。之前，购房入户是城市化的唯一选择，各地政府纷纷鼓励农民工进城买房。但这一轮房价暴涨之后，对于农民工、甚至刚毕业的大学生来说，高不可攀的房价已经严重阻挡了他们进城的脚步，但租房却是一个不错的选择。

为此，国务院办公厅2016年曾先后下发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》两个文件，规定了大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。这也是无锡、郑州等多地推“租房落户”的政策依据。

三是人口高度流动的社会，租房的群体越来越大，这是我们公共服务的“短板”，是到了必须“补短板”的时候了。据统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。有专家预测，未来3～5年，中国将有约2亿人进入租房市场，未来10年，租赁人口近2.3亿人，到2030年，租赁人口达到2.7亿人。毫不夸张地说，租房“赋权”事关亿万民众的“获得感”，也是避免引发子女入学难等社会问题之需。

预防“并发症”是关键

不过，租房“赋权”涉及重大利益调整，我们必须注意在平权过程中的三大问题，否则有可能导致各种“并发症”：

一是妥善处理好出租人与承租人的权利关系。市民化权利往往牵涉到每个普通市民最基本的权利，我国当前的学校、医院等公共服务相对稀缺，从目前来看以住房（或租或购）为载体恐怕依然是一个最好的选择。假如承租人的子女入学、入户等市民化权利是通过与出租人的权利分割来实现的话，必然造成两者的冲突，或者是使得“赋权”无法真正落地，更会导致市民不愿意出租房子，这样减少了住房租赁市场供给，这是不利于构建健康的住房租赁市场的。

二是要切实避免借租房“赋权”上涨租金，特别是引发租金非理性上涨（暴涨）。一般认为，房价高并非仅仅是住房的实际价格，其实还包括了入学、就医等诸多与市民生活息息相关的权利的福利价格折现。那么，由此我们可以推测出一个结论：当前租金普遍较低，就是因为“赋权”不够；假如“赋权”逐渐到位，必然因为附加价值上升而引发租金飞涨。特别是一些学区房，非理性的价格很可能从购房转移到租房环节上来。因此，“赋权”过程中我们必须警惕租金非理性上涨，尤其避免从“买不起房”到“租不起房”的结果发生。

三是要与“赋权”同步增加公共服务能力及公共配套设施的供给能力。所谓“赋权”本质上都是增加民众的福利，但对政府而言，就意味着教育、医疗、治安等一系列公共服务及相关配套设施的增量，这需要政府科学谋划，跟上“赋权”的步伐。否则就可能影响到整个城市所有人的福利，严重的话还可能导致城市功能紊乱。

传统租房模式有望被打破

此前，租赁市场存在短期租赁行为，信用管理方面一直存在空白，很少有房东或租客因为信用违约而受到惩罚，也很少有各类奖励或优惠政策“偏袒”信用优质客户。新政策的出台落实有望打破传统租房模式中的信用管理问题。

信用管理能够有效解决一部分信息不对称问题，因为信用本身需要信用主体的信息公开、透明、合法，这个与租房市场信息是一致的。信用本身还包括了复杂的秩序治理过程，因此，信用管理能解决相当部分租房市场的乱象。但同时，信息不对称问题并不能全部由信用管理来解决，租房市场是一个复杂的市场，不可能由某一单一手段来解决全部问题，必须是“组合拳”。

在新的租房政策下，“免押金”成为一大亮点，但要注意免押金一定要以信用为前提，以后“信用”将成为人们的“第二张身份证”，因此，违约成本很大。某种程度来说，信用是一个人的虚拟资产，也就是说，假如租客以信用为抵押，一旦违约，成本可能比交押金的违约成本更高，因此会促成更高的守约结果，房东的利益将比押金更能得到保障。租户和房东双方的不当信用行为将直接纳入个人信用档案中，租房市场的管理水平得到充分的保障。但是，租赁信息发布平台只是提供交易的便利性，不能改变交易的基本规则，租赁双方发生纠纷，通过支付宝等平台很难形成法律方面的权责划分，目前还是以双方承租时的合同约定为准。“信用+租赁”的模式提供了租赁市场的更精准定价机制，高信用的租客和房东将获取信用价值所带来的租赁市场改革利好。