政府导向的楼宇经济社区化发展模式与提升策略<br/>——基于政府经济学视角

政府导向的楼宇经济社区化发展模式与提升策略
——基于政府经济学视角

2018-01-05李明超

湖北社会科学 2017年11期

关键词：楼宇社区经济

李明超

（杭州国际城市学研究中心暨浙江省城市治理研究中心，浙江杭州 311121）

·经济论坛

政府导向的楼宇经济社区化发展模式与提升策略
——基于政府经济学视角

李明超

（杭州国际城市学研究中心暨浙江省城市治理研究中心，浙江杭州 311121）

楼宇经济社区化发展是当前楼宇经济与城市社区研究的重点和难点。探讨楼宇社区化发展模式，厘清楼宇社区发展的模式源流、演变类型和路径优化策略对于做好城市综合管理工作和系统治理“城市病”都具有积极意义。文章基于政府经济学的研究视角，梳理楼宇经济和楼宇社区研究文献，分析楼宇社区发展模式的主要特征。举例论述中央商务区、政务文教区、政务商务区、老城核心区和传统工业区五种楼宇社区发展实践类型，从社会服务管理空间生产效能角度提出政府导向、布局优化、环境提升、招商引资、智慧服务、规划设计、特色产业、经济集群等八大优化提升策略。

政府经济学；城市管理；社区治理；楼宇经济；楼宇社区

随着城市化高速推进和城市经济结构转型升级，我国楼宇经济总量持续攀升、规模急剧扩张，楼宇经济面临的各类问题也应运而生，商务楼宇领域成为城市社区治理拓展的重点和难点。维持社会生活的协调运转,需要政府通过政府行政提供充分而必要的公共物品，高品质的政府行政需要较好的公共政策和工作效率。社区作为城市居民生活的共同体和社会管理最小的组织单元，是推进城市治理工作落实到基层的主要载体之一，承担着社会服务、城市管理、文化建设等重要职能。[1](p9-17)社区是地方政府公共物品供应的重要层级。政府在城市社区管理中的核心地位决定了其在探索楼宇经济创新发展方面的主导地位。在经济规模巨大且高度社会化的现代经济体系中，外部经济效应已经成为制约经济发展的重要问题，这就要求地方政府出台必要的政策应对外部经济效应问题。本研究基于政府经济学理论中公共资源优化配置的研究视角，立足于杭州市政府导向的楼宇经济社区化发展实践经验，从模式源流、演变类型和路径优化策略等多个方面加以回顾总结，力图展示楼宇经济社区化发展全貌，以期提升城市楼宇经济整体发展潜能，优化区域经济治理格局，丰富城市社会治理内涵。

一、基于政府经济学的楼宇经济发展理论分析

面对经济全球化的浪潮和复杂的国际经济形势，世界各国的经济发展格局和态势出现了许多新的苗头、新的挑战、新的问题，其中很多是单靠市场根本无法有效解决的。在经济社会发展任务日益紧迫的背景下，政府必须承担起相应的经济发展职能。从这个角度讲，政府的经济职能变得越来越重要。在政府经济学的理论体系中，马斯格雷夫把政府的经济职能和经济行为归纳为配置、稳定和分配三方面，其中配置功能强调的是公共部门内外资源的有效配置；稳定功能强调的是税收、公共支出以及公债的利用，以实现对经济的短期需求管理，从宏观角度来减少资源浪费，提高全社会资源的使用效率；分配功能强调的是运用公共权力在社会的每个人之间重新分配收入。在城市土地资源非常稀缺的背景下，如何集约化、高效化地利用土地资源已经成为城市发展的主要战略指导思想。在多种经济社会发展因素联合作用下，楼宇经济逐渐成长为城市新的经济增长支柱。[1](p9-17)

（一）研究进展情况。

西方学术界早在1973年就开始研究与经济园区建设相关的社会网络模型，并在20世纪90年代提出了城市发展的社会网络模型。国内学术界在该领域起步较晚，以“楼宇经济”为题名，通过中国知网检索发现，目前学术界已经积累了一大批关于楼宇经济发展的研究成果。自2001年至2017年已有1038篇题名包含“楼宇经济”的文献记录，虽然其中793篇是地方楼宇经济发展情况的新闻报道，但仍包括学术期刊论文221篇、硕士学位论文20篇、重要会议论文4篇。这些研究成果主要涉及楼宇经济发展现状评估、影响因素分析、政府职能转变、现代服务业发展、对策建议等方面，对楼宇经济发展模式进行了提炼总结。目前学术界关于楼宇社区的研究成果尚不多见，在33篇题名包含“楼宇社区”的文献记录中，新闻报道18篇，学术期刊论文11篇、硕士学位论文1篇。这些研究成果主要以杭州市下城区为研究对象，时间集中在2009年至2016年，主要围绕楼宇社区概念界定、发展特征、建设模式、综合成效等方面进行了初步探讨。楼宇社区作为近年来依托于楼宇经济发展新兴的研究领域，仍然有较大的研究挖掘潜力和提升空间。

（二）楼宇经济界定。

楼宇经济是城市经济发展到后工业化阶段后在大城市出现的一种新型经济形态，它以商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇和标准厂房为主要载体，通过规划建设、运营开发、出租出售楼宇而引进金融、咨询、广告策划、影视制作、互联网公司、律师事务所、会计事务所、中介、高科技、娱乐服务、房地产开发、旅游服务、交通通讯等各类第三产业企业，从而实现引进和培育税源以及带动区域经济发展的目标，体现了城市核心区基础设施建设集约型、复合型、高密度、高产出的区位竞争优势和特色。[2]自20世纪中叶开始，西方国家在推动老城区城市更新的基础上逐渐形成了立体城市发展形态和具有都市特色的楼宇经济。20世纪90年代以来，我国的楼宇经济首先在上海、北京、广州、深圳等一线城市兴起，随后向东部经济发达城市和中西部中心城市扩散。楼宇经济是反映一座城市综合经济实力、现代产业体系水平、服务业集聚程度的重要标志，因此有所谓“工业经济看厂房、服务经济看楼宇、楼宇经济看城区”的观点。研究表明，单论经济效益，城区一幢高级商务楼宇的产值相当于郊区7.8平方公里范围内的企业产值总和，在实现城市土地集约节约利用方面具有极大的推广价值。[3]以楼宇经济为代表的第三产业占比是衡量一个地区经济发展水平的重要指标，第三产业占比越高，说明城市经济发展水平就越高。2016年，北京、上海、深圳、广州、杭州的第三产业占比均超过六成，接近发达国家水平。楼宇经济已成为我国经济发达地区城市经济转型、产业升级的新引擎，不断提升着城市经济增长的空间承载能力和总体“容积率”。

（三）楼宇经济社区界定。

楼宇经济社区化是楼宇经济发展到一定阶段之后逐步与社会管理融合的结果。社区经济或社会经济作为高度城市化背景下兴起的一种资源优化配置的经济发展方式，可将社区内互不相联的各种经济要素塑造成为利益相关体和利益共同体，依托信息化网络平台构建新的经济生产方式和生活方式，从而带动城市社区及周边区域的经济发展。[4](p43-45)所谓楼宇经济社区，简称楼宇社区，是以区域内商业商务楼宇为载体，通过整合职能部门、街道社区、楼宇物业和社会服务力量，把传统居民社区建设的理念和经验引入楼宇经济发展领域，为辖区楼宇内企业提供全方位服务，是楼宇周边企事业单位和利益相关者共同组成的经济社会共同体。在城市转型过程中，经济转型与社会转型具有相辅相成的关系，楼宇社区是城市政府通过社会管理服务经济发展的载体。随着城市化水平不断提升，我国城市社会管理面临越来越多的新课题，一方面由于城市群体和个体利益趋于多元化，对各类楼宇功能和服务的需求也更多元化，另一方面社会服务管理亟需引入系统综合的改革模式，推动城市管理向城市治理转变。

社会治理的目的在于优化社会结构，提升社会运行效率，并以整合社会群体的力量重建社会信任为首要任务。在市场经济体系中，由于外部经济效应的影响，楼宇经济经营者同样可能面临产品的边际生产成本<产品的边际社会成本、边际私人收益<边际社会收益的问题，由此导致经营者不愿投资或减少投资的决策风险，从而影响资源的最优配置。[5](p95)为推进社会治理，城市公共政策出台需要凝聚公众的智慧和共识，整合相关利益群体的意见，优先考虑激活现有的邻里关系和周边的企事业单位。[6](p73)对此，楼宇经济社区化发展模式将经济发展、民生保障、文化建设、社会服务等职能融入楼宇，具有整合各方资源服务楼宇经济、协调推动城市社区治理的先天优势，通过嵌入一系列的服务式管理举措，变“企业满世界找服务”为“政府面对面送服务”，实现政府服务企业“零距离、零等待”。依托楼宇社区，政府可近距离采集分析相关企业的信息数据，为出台支持楼宇经济的公共政策提供数据支撑。

二、政府导向的楼宇经济社区化发展模式实践

基于政府经济学的分析框架，政府导向的楼宇经济发展模式源于城市产权的分割、不完善和公共产品供应不足，需要政府指导和参与。由于城市经济涉及太多的外部性和公共产品，市场失灵是常见的现象，需要政府介入以组织市场、降低开发的交易成本、保障长期利益和平衡各方利益。[7](p27-32)政府应致力于在经济与社会、供给与需求、长期与短期等资源禀赋和环境约束之间寻求动态平衡，以制度变革、阶段约束、市场效应、管理机制等手段最大限度减少市场失灵和扭曲。作为全国最早提出并践行楼宇社区发展模式的城市，杭州市坚持市区联动、以区为主的体制系统谋划发展楼宇经济，因此杭州楼宇经济具有典型的政府导向特征。市级层面主要牵头做好全市楼宇经济发展规划、政策、协调和考核等工作，区级层面负责实施规划和政策，协调落实有关项目。[8](p1-15)2008年杭州市楼宇（总部）经济领导小组成立，提出了主城区“两轴两核，六心十三区”的楼宇经济总体布局[9]，确立了建成80幢左右的重点商务楼宇、30幢左右的特色商务楼宇和10大文化创意产业园的发展目标。围绕打造“中国民营企业总部中心”和“全国文化创意中心”的目标，杭州楼宇经济取得了长足进步。2014年杭州主城区投用规模以上楼宇407幢，比2013年增加22幢；2014年完成国地税总额253.47亿元，比2013年增加21.68亿元，其中地方财政收入148.32亿元，比2013年增加8.93亿元；2014年税收3000万元以上楼宇198幢，比2013年增加33幢；2014年税收亿元以上楼宇78幢，比2013年增加22幢；2014年杭州主城区单位商务使用面积创造地方财政收入最高达到3470元/平米（详见表1）。[10]

表1 2014年度杭州市主要城区楼宇经济发展情况

调查显示，随着总体环境的持续改善，越来越多的企业在办公选址时会考虑员工的各方面需求，楼宇所提供的服务细致程度往往成为影响企业最终选择的重要因素。传统社区治理模式由于存在理念性、体制性和机制性的弊端，实践效果不尽如人意。由此催生了楼宇经济社区化发展模式的诞生。在楼宇社区内，由于相关企业的从业人员受教育水平和眼界视野相对较高，比较关注社会公共事务和个人利益需求，具有参与社区治理实践的先天优势。因此，楼宇社区可以成为城区街道社区层面开展社会服务管理创新的良好实践平台。[6](p73)为此，依托近年来政府导向的社会服务管理创新实践，杭州市各城区积极实践支持楼宇经济发展的楼宇社区建设模式，建立了社会的组织化与组织的社会化双向反馈的体制机制。[11](p44-48)楼宇社区在市级领导小组、区楼宇办、街道办指导下，构建了楼宇党组织、楼宇服务中心和楼宇促进会共同参与管理社区经济社会事务的管理体制（如图1所示），体现了楼宇经济社区化的发展趋势。

图1 楼宇社区组织结构示意图

虽然杭州市市级层面统一谋划楼宇经济发展战略和规划格局，但因为各个城区传统产业结构和资源禀赋各异，所以在楼宇经济政策具体实施方面形成了各具特色的发展模式。

（一）中央商务区。2002年下城区在杭州市乃至浙江省率先提出楼宇经济发展理念，2004年产生了浙江省第一幢亿元楼宇——标力大厦。2009年下城区在国内率先提出“楼宇社区”的概念，挂牌成立了浙江省首家楼宇综合服务中心，倡导“服务零距离，楼宇社区化”，探索形成了政府导向的12345楼宇经济服务模式：以打造繁华时尚、精致包容的楼宇社区为目标；创建楼宇综合服务中心平台和楼宇信息系统平台；通过服务集聚和要素集聚实现效益集聚；整合政府引导力、企业主体力、市场配置力和社会协作力；推动经济服务、民生保障、城市管理、综合治理和党群建设楼宇社区（如图2所示）。[12]楼宇社区面向区内企业开展“经济建设、城市管理、民生保障、综合治理、党群建设”等项目服务，降低了楼宇企业运营成本。

图2 楼宇社区服务模式示意图

（二）政务文教区。在传统的文化教育强区，众多高校、科研院所集聚为发展楼宇经济提供了得天独厚的区位优势、资源优势和环境优势，推动了楼宇经济不断迈向高端化。围绕加快打造楼宇总部经济中心的发展目标，依托楼宇社区建设，在楼宇、镇街与区级部门三个层面整合用好楼宇园区资源，实现了楼宇“一站式”服务，协助入驻企业办理工商、税务、融资、人才培训等基本业务，全力促进产业结构优化升级和楼宇服务管理水平提升。

（三）政务商务区。2010年江干区成立了杭州市首个专门为发展楼宇经济服务的行业协会——江干区商务楼宇物业管理行业协会，整合全区从事楼宇开发、楼宇物业、楼宇招商及楼宇管理服务的行业力量。2014年江干区在全区实行楼宇经济“大招商”政策，提出通过招商引资让全区楼宇资源“流转”起来，所有存量楼宇资源面向区内街道和科技园区开放，努力形成全区楼宇资源共享、整合力量做大招商的格局，不断提升楼宇的企业入驻率、属地化和贡献度。[10]

（四）老城核心区。在楼宇社区建设方面，通过有效整合街道社区、职能部门、楼宇物业三方力量，实现经济服务、民生保障、城市管理、综合治理和党群建设等“五项内容”进楼宇。依托商圈建设，实施新一轮楼宇提升改造计划，改造现有楼宇设施。通过楼宇有机更新、楼宇管理提升和楼宇腾笼换鸟，充实完善楼宇经济发展硬件，重点培育一批颇具特色的楼宇。结合智慧城区和特色小镇建设，通过智能化改造，提升楼宇社区的服务管理品质。坚持大项目带动，重点引进国内外大型公司、知名企业的区域总部或其分部、研发外包机构、销售中心等，着力发展总部经济。

（五）传统工业区。利用工业企业搬迁腾出来的宝贵空间，积极打造新产业平台，大力发展互联网广告、动漫设计、电子商务、文化创意及金融服务、现代商贸等以智慧信息产业和广告产业为引领的楼宇经济，在空间格局上依托运河生态景观文化功能，形成了以运河为轴线、城市功能为依托、现代服务业为主体、呈立体分布的现代服务业集聚区。[13]创新建立“楼长制”，做好楼宇招商、项目跟踪等后续工作。

楼宇经济具有集约性、依托性和高效性的特点，是现代服务经济发展的重要基础，是新城开发和城市更新所要高度关注的产业形态。依托产业集聚效应和产业乘数效应，能够扩大所在区域的经济总量，提升第三产业特别是现代服务业的发展水平。通过退劣进优、提高门槛、腾笼换鸟，推动楼宇单位面积产值最大化，同时突出楼宇高标准建设、高效能运营、高水平管理、高品质服务，通过社会资本效应及引资示范效应，引领产业结构形态和企业集群高产出、高税收、高效益的高端化发展，实现楼宇经济从追求快中求好的速度型到好中求快的质量型转变。基于楼宇经济社区所承担的经济社会共同体职能，通过规划引领、搭建平台、政策导向、特色强化等差异化举措，不同区块的楼宇尽量避免业态同质化、一般化、碎片化，实行一体规划、分体招商、多体发展，突出各区的特色。同一区块的楼宇尽量形成业态相同或相近的产业集群，着力引进一批带动性强的龙头企业，带动相关上下游企业的集聚，形成综合型、专业化、集群式的楼宇经济集聚区。

三、政府导向的楼宇经济社区化发展模式提升策略

随着新城开发和老城有机更新以及产城融合的推进，城市中紧缺的已不是写字楼等普通商务楼宇，而是那些能把品质化、个性化、全球化做到极致的特色楼宇，因此楼宇经济迎来了从1.0向2.0转型升级的发展契机。在1.0阶段，商业楼宇项目业主追求租金利益与政府需要高成长性企业、属地企业的税收收入之间存在矛盾，业主在运营过程中“重租轻税”的逐利本能使之过于看重短期的“租金”，进而影响到入驻楼宇企业的税收属地率和贡献率、产业导向以及经济业态。进入2.0阶段，从基础办公需求，到贴心物业服务，再到可持续运营，各方对楼宇的角色定位和需求诉求都发生了改变。地方政府、楼宇业主经历了由楼宇建设商向楼宇运营商的转型，从多快好省建楼卖楼、片面追求租金最大化、更加追求短期收益回报，转向追求业态培育、综合收益和长期持有，更加重视楼宇经济发展与城市社会建设的协同；商业商务地产的物业管理从以前的“看门、扫地、收件、防小偷”的“粗放式基础型管理”，向注重智能、效率、安全、环保、个性的“精细化管家式服务”转变，物业管理更加关注细节优化、个性需求和用户体验。[14]

（一）政府导向策略。

楼宇经济作为发展区域经济的重要抓手，对加快推进城市经济转型升级和社会结构转型升级、提升土地等空间资源利用率有积极意义。构建楼宇社区是政府推动楼宇经济进一步发展的重要举措，是社会管理服务经济发展的创新载体。[15](p124-128)然而，在完全市场化的情况下，楼宇经济的发展不可避免地产生如发展无序、产业集聚度低区域恶性竞争等一系列问题，相关的配套设施的发展也相对滞后。因此亟需建立一种楼宇经济空间发展体系，以期将楼宇经济的发展纳入科学化、系统化、协调化的发展轨道。[16](p52-58)归根结底，楼宇在本质上属于城市生产性空间，而空间问题始终是政府主导的城市规划所要解决的基本问题。在目标定位方面，需要规划打造重点楼宇、一般楼宇和特色楼宇三级楼宇发展梯队，为现代服务业发展承接更多的空间资源和集聚优势。在规划引导方面，需要规划统一布局楼宇经济功能区块，加强对楼宇项目在选址定点、楼宇设计、产业布局、物业管理等方面的规划引导。在社会治理方面，需要规划楼宇经济等生产性服务业空间布局问题，从社会服务管理层面解决好空间生产效能问题，需要考虑采取新的举措，积极推动楼宇社区建设模式创新。在产业结构方面，需要规划构建楼宇经济的产业结构生态链，吸引上下游产业项目的入驻，壮大产业集群规模，提升楼宇经济知名度。

（二）布局优化策略。

增强区域辐射带动，发展楼宇总部经济。应加大力度引入跨国公司和国内其他地区大企业集团的区域性总部，争取吸引知名企业设立营销总部、研发总部、财务总部等职能总部，积极培育跨国公司总部楼宇、民营企业总部楼宇、高科技企业总部楼宇等高端商务楼宇，努力打造总部经济中心。充分利用国内外两个市场、两种资源，培育一批大型、特大型企业总部，鼓励这些企业实现总部与生产分离，向区外、境外转移生产基地，参与国际国内竞争与合作。加快商务区、新城和城市综合体的整合，建设现代服务业基地和科技创新集聚区，大力培植优势主导产业和产业集群，重点发展商务商贸产业、文化创意产业、电子信息产业和科技研发产业。加快中小企业服务体系建设，促进中小企业与企业总部在人才、技术、服务等方面的配套协作，构建总部经济产业链。[14]

（三）环境提升策略。

完善各类基础设施，优化楼宇经济环境。应主动适应城市规划的“文化转向”和楼宇社区化的发展趋势，推动社区型的楼宇经济形成规模效应和示范效应，提升社区参与经济发展的服务保障功能。随着我国大城市中轨道交通逐步普及，轨道交通网络作为重要的空间联系纽带将成为城市楼宇社区建设模式创新的触媒，产生“轨道+社区”的提升示范效应：“轨道+土地”将提升车站周边地区土地使用综合效益，“轨道+环境”将提升城市环境品质，“轨道+交通”将提升城市中微观出行效率，“轨道+政策”将提升车站周边地区有机更新和新城开发的动力。[17](p99-102)在大TOD开发模式日益普及的背景下，推进楼宇社区建设应加强道路两侧立面综合整治，完善商业商务区步行系统，营造舒适的商业商务环境，实现联动管理。以建立高效物业管理为目标，培育、引进具有一流资质的国际知名楼宇物业管理顾问公司和物业管理公司，开展专业化、个性化的物业服务，提升商务楼宇管理品质。重视商务楼群的业态布局，合理调整周边业态，构建商务商业中心，配套发展酒店式公寓、商务酒店等商务设施，营造良好的商务氛围，丰富楼宇经济内涵，促进商务楼宇与商圈的互动发展。[18]

（四）招商引资策略。

创新项目招商举措，保障楼宇经济招商。鼓励楼宇业主与政府部门联合开展招商，采取“一楼一团队、重点项目实施推进组等形式，同时突出知名企业的引导示范作用，实现以商招商、以外招外。加强楼宇的整体包装策划，筛选一批楼宇重点项目，建立滚动式重点楼宇项目库。以商业模式创新为动力，推进楼宇与商业商务区、城市综合体、高校创业区的功能整合，促进楼宇经济与商业商务的融合互动，打造特色楼宇经济集群和商圈。坚持从强化政府服务管理改革入手，以打造“四张清单一张网”为契机，努力为企业的发展营造最佳的商务氛围和环境优势，提供政策咨询，简化办事程序，提高办理效率。建立楼宇综合服务中心，探索楼宇社区文化服务全覆盖，推动经济服务、民生保障、城市管理、综合治理、党群建设“五进楼宇”，实现政府近距离乃至零距离服务企业。[17](p99-102)

（五）智慧服务策略。

集成数字服务系统，建设智慧楼宇社区。智慧社区是一个完整的生产、生活、生态系统，能够将社区中原本各自离散的功能集成起来，实现设施和资源互联互通、共建共享，为用户的生产生活带来便利。智慧楼宇社区是智慧社区建设的重要方面，依托社会服务管理系统和指挥平台，按照政府职能改革权力清单、责任清单的要求，打造满足社区需求的服务型智慧政务平台。[19]依托楼宇经济信息平台，全面整合各镇街、工商、税收、招商等信息资源，建立全市楼宇经济信息服务平台，对楼宇资源现状分布、功能定位、经营主体、物管公司，入驻企业的产业结构、经营业态、税收归属、平方税收，以及企业进出变动情况等信息实行动态监管，定期分析楼宇经济的发展态势，实现招商落户、企业外迁、楼宇资源使用、空置情况等基础信息实时共享。

（六）规划设计策略。

根据中央关于新建住宅推广街区制的规划，未来城市居民居住区与楼宇社区之间的关系将更加紧密。因此，有必要谋划智慧城市时代依托城市社会服务管理大平台开展街区治理，运用智慧化服务管理的技术手段，以街区为单位将分散在公安、城管、街道等多个部门的视频监控等数字系统进行整合，推动楼宇社区内的活动场所、停车设施与周边居民区共享；及时采集民生诉求、矛盾纠纷、突发事件等舆情信息和社情民意，将社区内的各类诉求快速交办到相关职能部门和社会组织，做到全面采集、动态管理、及时处置。随着我国智慧城市建设的推进和BIM（建筑信息模型）技术日益成熟，街区制建设可以以三维地理信息技术为依托，整合招商，工商、街道、税务等多部门的相关基础信息及管理需求，提高楼宇经济宏观税源经济分析能力，设计开发楼宇信息系统。

（七）特色产业策略。

明确持续发展策略，推动楼宇经济特色化发展。关键要明确楼宇经济发展的主要业态，推动楼宇社区特色化发展。通过楼宇招商、腾笼换鸟、内引外联、去化提升、盘活存量、补齐短板等举措，提升楼宇的智能化、信息化、精细化管理服务水平，不断提高楼宇经济的税收产出和财政贡献。围绕写字楼、商业楼、孵化器、特色小镇、城市综合体等主体功能项目，超前规划商务楼宇功能定位，引导楼宇业主招大引强做精，走特色化、专业化、规模化的发展道路。积极吸引国内外现代服务业大门类、大项目、大企业，以商务商贸、文化创意、电子信息、科技研发、现代金融、新媒体等产业作为主要发展业态，重点培育一批金融服务型、中介服务型、科技研发型、现代传媒型特色楼宇。着力扶持特色楼宇的开放式公共平台建设，促进楼宇内优势产业集聚，形成“一楼一行业、一层一特色”的分工格局，培育一批集群化的特色楼宇，实现高端楼宇经济业态集聚。

（八）经济集群策略。

楼宇经济代表城市集约经济的发展方向，通过集聚商务楼、写字楼等现代服务业，在非常集约的空间内汇集大量企业人才流、资金流和信息流，从而实现高价值基础上的要素互动。[1]楼宇经济发展形态从过去单幢楼宇可以“单打独斗”实现“分散式”零星发展，逐渐转向大商圈、商业商务区、特色街区、产业园区、城市综合体、特色小镇等多要素“集中式”连片发展，依托“楼宇+专业市场”“楼宇+特色街区”“楼宇+产业园区”“楼宇+城市综合体”“楼宇+特色小镇”等多类型融合发展模式，形成了产业集聚区、中央商务区、特色商圈、城市综合体、各类特色小镇等不同形式的楼宇经济集群。楼宇经济转型升级为楼宇社区发展模式创新奠定了基础。

由于起步时间短和主导经济发展的惯性作用，我国楼宇经济发展的政府管理导向非常明显，与西方国家相比政府在制定相关规划时更加重视总结并依循既有的发展路径，重视产业体系规划引导下的楼宇经济规范性发展。面对经济呈现下行压力的大环境，以供给侧结构性改革为契机，鼓励创建特色产业楼宇，选择优势产业、优势行业、优势企业，通过打造精品、做强品牌，培育一批金融楼、外贸楼、商务楼、科研楼、中介服务楼、现代物流楼等，实现高端业态集聚。因此，转型升级、提质增效是“互联网+”时代楼宇经济发展的必然趋势。[20](p59-69)地方政府正在通过“四张清单一张网”和“最多跑一次”的示范性改革，整合职能部门、街道社区、楼宇物业三方力量，引导社会力量为企业配套提供第三方服务，把经济服务、民生保障、党群建设等社区服务功能送进楼宇，构建社会力量支持经济发展的楼宇经济社区模式，以简政放权的改革举措提升商务环境、降低企业运营成本。[19](p1-10)在培育和发展楼宇经济方面，政府的关键作用是要通过制定并执行发展战略、发展规划、专项规划、强制性标准、准入制度、税收政策、土地政策和市场交易规则等，在宏观上体现政府引导资源配置的战略意图，引领市场和行业发展方向。打造高水平的知识型服务业是提升中心城市内部禀赋的关键，通过提供良好的支撑作用，加速创新的生成和成长。政府应转变思路，通过加强知识型服务业等配套产业的建设，提供高水平的区域内部禀赋，并辅以政策上的优惠措施吸引总部的入住。[21](p71)作为顺应楼宇经济蓬勃发展的社会服务管理创新产物，楼宇社区具有生产空间、生活空间、生态空间功能复合的特征，其数量和规模随着楼宇经济的发展而逐年增加。推进楼宇社区建设，应顺应楼宇经济社区化的发展趋势，以培育和提升政府、企业的社区意识为第一要务，积极构建社区化的服务团队、服务平台、服务机制和服务文化。在国家治理体系和治理能力现代化的背景下，发挥政府主导作用的同时，有必要科学界定政府主导作用的范围，推动政府导向的楼宇经济社区化发展模式整体转型为城市治理导向的楼宇经济社区发展模式，引导社区居民、企事业单位、行业协会、非政府组织广泛参与。

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