“营改增”后房地产开发公司税收筹划问题探讨

杨玉英

【摘 要】随着我国税收体制的不断完善和改进，“营改增”税收政策的全面实施，“营改增”的主要目的是减轻企业沉重的税务负担，避免现存税收制度中的重复征税现象，从而促进市场经济的发展。由于房地产企业自身具有一定的复杂性，因而在税收成本上还增加了房地产企业的税收负担，本文首先阐述“营改增”的相关内容，然后分析“营改增”对房地产开发企业带来的影响，明确房地产开发公司在“营改增”后可能会遇到的问题，进而提出针对性的解决措施，促进房地产开发公司更好地应对税收制度改革。

【关键词】“营改增”；房地产开发公司；税收筹划

房地产开发公司在我国现代社会发展过程中的发展势头比较稳定，而且我国在不断的投入建设基础项目，党中央也提出一带一路的指导方针，这些都推动着我国房地产企业的发展。房地产企业不仅解决了人们一些基本的住房要求，还辅助着社会经济效益的增长。在“营改增”的政策下，房地产开发公司需要全面利用有利于房地产企业的税务优惠政策，保证房地产开发公司能实现社会效益和经济效益的最佳值。

一、“营改增”相关概念阐述

“营改增”既是将原来缴纳营业税的项目变成增值税应税项目，“营改增”的主要目的是减少重复征税，降低企业的税务负担，以促进社会更好的发展。“营改增”政策在税务政策落实过程中有着非常强大的影响力，因为能一定程度的控制房地产开发公司上下游企业重复纳税的现象，增强企业在房地产开发企业中的市场竞争力。“营改增”对房地产影响的涉及面很广，不仅影响房地产企业，还影响与房地产企业相关的企业，如和房地产企业合作的建筑企业、销售企业及其他服务业等，都会受到“营改增”政策的影响。

二、“营改增”对房地产开发公司的影响

1.对房地产开发公司产生的税负影响

在实施“营改增”政策之前，房地产开发公司一直都是采用的营业税和土地增值税的双重征收制度，这两种税都属于价内税，因而导致企业承担的税务负担很沉重。“营改增”将以前的营业税改为增值税，这是对企业税收最直接的影响，因为“营改增”后属于一般纳税人的房地产开发公司的增值税税率是11%（在2018年5月1日以后，房地产开发企业一般纳税人适用10%的税率），而且是抵扣进项税额后缴纳。但是由于房地产开发公司以前开发的项目无法取得进项抵扣，因而税务负担反而会有所增加，国家财政部、国税总局为了平稳过渡税制改革及保证“营改增”的税负平移，专门拟定了一系列的过渡性政策，剔除附加税因素，房地产开发公司在“营改增”的过渡时期税务负担和以前比较会有所降低。但对于“营改增”后新开发的项目，由于一般纳税人适用11%的征收税，如果不完善进项税额的管理，那么房地产开发公司最后应缴纳的税负反而比之前更多。

2.对房地产开发公司净利润的影响

由于之前房地产开发公司缴纳的税额很多，公司营业额的增长会导致营业税金等同时增加，实施“营改增”后，由于初期项目运用简易计税方法，房地产企业的税负平移得到保证，因而对净利润影响不大。当全面执行一般计税后，由于房地产企业在开发过程中向政府和金融机构等缴纳的费用没法取得抵扣增值税的专用发票，加之上游企业提供的进项税额可抵扣凭证缺乏，导致进项可抵扣税额比例达不到理论要求，因而房地产企业的利润会降低。

3.对发票管理的影响

进项抵扣税额的多少影响着税负率，所以房地产开发公司合法、及时获得可抵扣的增值税专用发票可以降低公司的税负，也就能一定程度上缓解公司的财务压力。如果没有获得增值税的相关发票，那么公司就会面临企业所得税和增值税两种税务负担增加的风险，因此对房地产开发公司的发票管理系统要求更高。对于有些公司的内部控制不严谨，工程物资采购环节很多漏洞，不及时加强管理，在全面实施“营改增”后，公司就会面临很大的涉税风险。

4.给房地产开发公司带来的风险

由于“营改增”后对房地产企业的土地成本获取的要求更加严格，有些土地成本不一定能够在销售额中扣除，因此房地产企业合作的风险也就增加，建筑企业的税收负担就转移给了房地产开发企业，税收成本也就面临一定的风险。而且房地产开发公司为了获得进项税抵扣，在选购设备和材料时渠道有所变化，成本自然会有所增加，但是由于有些厂家的问题，开具的发票不够正规，导致无法进行进项抵扣，加大了企业的涉税风险。实施“营改增”政策后，企业在日常的经营管理过程中会受到不同程度的战略风险、财务风险、运营风险、市场风险及法律风险等，导致公司的经济效益受损。

三、房地产开发公司应对“营改增”的税收筹划措施

1.加强对“营改增”税收政策的理解

增加对企业管理人员的培训工作，加强管理人员和财务人员对“营改增”税收政策理论知识的理解，提高管理人员的专业水平和综合素养，提前做好“营改增”房地产开发公司的税收筹划准备工作。加强税务意识，高度重视各个生产环节产生的所有费用，及时索取发票。同时审核监督增值税的发票，做好税额抵扣工作。其主要的方式首先就是要组织房地产开发公司的管理人员研究“营改增”相关内容，透彻理解“营改增”政策，并增加和税务机关相关工作人员的及时沟通，确保房地产开发公司能充分享受国家的税收优惠政策。同时还应当控制好公司的库存材料，杜绝出现原材料滞存的情况，避免出现不必要的浪費。而且还应当加强对房地产开发公司管理人员的专业知识培训工作，提高管理人员的专业水平和综合素养，以更好的做好税额抵扣工作，并审核监督增值税的发票。

2.提升财务人员的专业能力

由于“营改增”政策的实施，需要调整变化一下以前的经营流程，为了充分利用税制改革的优势来降低公司税负，对财务人员的专业能力就有了更高的要求。房地产开发公司首先应当专题培训财务人员，提高财务人员的会计核算准确性及专业素质，加强理解和掌握“营改增”政策的各项关键内容，熟悉税收优惠政策，帮助财务人员更好的适应新税制改革的相关变化。组织培训增值税税务处理技能，提高在成本和收入上的核算能力，业务流程规范化，避免不必要的成本浪费。

3.选择合适的税收筹划方式

应对“营改增”政策改革的主要方法是科学合理的实施税收筹划，以实现全面实施“营改增”后的税负降低，达到税后利益最大化的效果。企业管理人员应当积极学习“营改增”的相关内容，了解相关税收优惠政策，提高对税收筹划的重视度，积极主动的和税务机关工作人员沟通，结合公司自身生产经营管理的特点，合理运用国家给予房地产行业的税收优惠政策。同时加强内部的资金管理，提前将增值税发票加入到建设成本控制和销售阶段的整体筹划中，科学合理的制定公司税收筹划方案。

4.合理选择供应商

为了最大限度获得进项税额抵扣，确保“营改增”政策工作的顺利进行，需要慎重考虑产品的供应商，不仅需要供应商提供的产品质量符合国家标准，而且还应当考虑税收政策，对供货商进行筛选。对于重要的采购项目，应当按照根据招投标的相关要求进行招标，严格管理招标过程，筛选合适的供应商。

5.提高增值税专用发票的管理水平

由于管理增值税专用发票的水平和进项抵扣税额的多少有直接的关系，所以房地产开发公司应当根据自身实际情况，制定合理健全的增值税发票管理制度，以提高公司对增值税专用发票的管理的水平。而且选择供应商时应优先选择是一般纳税人身份的主体，合法、及时的从供应商处取得增值税专用发票，这样才能保证在申请进项税额抵扣时，尽可能的减少税务负担。同时应当设置专门的增值稅发票管理部门，定期组织培训和学习税务知识，因为发票管理人员不仅需要专门保管公司的增值税发票、开具增值税发票，同时要对相关发票进行保存，确保发票在进行抵扣时能够有所根据。

6.规范操作，加强风险防控，避免财务风险

“营改增”的税制对财务核算的规范性相对较高，相关税法规定，房地产开发公司的一般纳税人会计核算不健全，或者提供的税务资料不准确，公司的纳税金额按照销售额和增值税率来进行计算，不仅进项税额不能抵扣，而且还不能使用增值税专用发票，因此房地产开发公司应当规范财务核算。除了要求公司大大小小所有的支出都取得进项税工作，降低公司的资金成本投入，同时还应当结合预算，从项目的立项、取得土地、采购材料、制定合同及销售都做好相应的税收筹划工作，科学合理的调控房地产项目和市场之间的供求关系，避免出现楼盘滞销的情况。在开发的过程中，房地产开发公司还应当在实施“营改增”政策的过程中，提前做好预防措施，加强内部的管控和风险控制，及时发现问题并采取相应的解决措施，按照税法要求规范操作，避免出现财务风险。

7.合理选择融资方式

由于现阶段房地产开发企业之间的竞争越来越激烈，导致中小型房地产开发公司的融资非常困难，甚至面临破产。而且受到国家宏观调控的影响，房地产开发公司在银行的贷款受到约束，所以公司需要结合自身实际情况和“营改增”的优势特点，选择融资方式。

参考文献：

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