关于主题科技园区运营模式的思考

2018-01-02肖梦萍

中国经贸 2018年23期

【摘要】通过比较国内外代表性产业园区的运营模式，分析中铁轨道交通高科技产业园的运营现状和解决方案，为国内主题科技园区运营模式构建提供借鉴参考。

【关键词】主题；科技园区；运营模式

一、产业园区发展历程概述

产业园区作为国家产业发展和科技创新的重要载体，经历了70余年的发展历程。最早的产业园追溯到二战后，为了战后经济快速复苏，欧美通过制定工业开发政策在一个固定区域建立由制造企业和服务企业形成的企业社区，通过集中管理获取更大的经济效益。而国内产业园区兴起于20世纪80年代，经过30多年发展进入创新驱动阶段。

根据入园客户类型，产业园区可分为工业园区和科技园区。工业园区以生产制造、加工流通为核心，入驻客户以工业企业为主，如新加坡裕廊工业园和我国早期的经开区等；科技园区以研发为核心，入驻客户主要是研发企业、科研机构、孵化器等，如美国硅谷、英国剑桥科技园、清华大学科技园等。目前，我国大多数高新技术园区都是混合型，客户既有工业企业、也有科研机构和研发企业，园区功能集生产、制造、研发、总部于一体，如苏州工业园区、联东U谷等。

根据科技园区的产业定位，又分为主题科技园区和综合科技园区。主题科技园区通常有一个产业定位，以龙头企业为引领，吸引全产业链企业集聚，形成协同发展、配套完善的产业生态圈；而综合科技园区通常有两个及以上主打产业，每个产业自成一体，整个园区形成产城融合的生态圈。

产业园区为实现效益最大化，通常根据园区类型构建不同的运营模式。由中国中铁旗下中铁二院集团开发建设的中铁轨道交通高科技产业园（以下简称“中铁产业园”），作为主题科技园区，提出了物业服务、产业服务、产业投资、品牌输出的“四轮驱动”园区运营创新模式。

二、产业园区的类型特点和发展趋势分析

混合型园区是大势所趋，根据其功能和规模，通常分为科技园、科学城、产业新城、高新技术加工区。

1.科技园

为加强产学研用合作，促进科技成果转化和产业化而建造的园区。自美国1951年在斯坦福大学建立科技园并形成硅谷以来，就引发了全球建科技园热潮，出现了美国北卡罗纳三角研究园、清华大学科技园等代表性科技园。

2.科学城

为提高本国科技水平而建造的综合科技中心，将科研、教学、生产、管理、服务、居住等功能有机结合形成的新型城市。典型代表有日本筑波科学城和上海张江科学城等。

3.产业新城的特点

以一种或多种产业为主导园区建立的相对独立的新型城镇，将产业发展与新城开发运营有机融合。典型代表有英国利物浦portsunlight新城、固安产业新城等。

4.高新技术加工区的特点

这类园区通常不进行或少进行技术研发，而是引进高新技术生产加工产品。典型代表有日本九州硅岛和我国东部沿海的高新区。

中铁产业园属于主题科技园区，其特点是借助中国中铁和中铁二院的资源、技术、人才和市场优势，通过与高校和科研院所的产学研用合作，促进轨道交通产业的科技研发、成果转化和产品产业化。

三、产业园区的运营模式分析

1.国内外产业园区的运营模式及特点

（1）园区物业服务模式。为保证园区的正常运行，园区提供保修、保洁、保绿、保安、停车等基础物业管理和服务。

（2）企业基础服务模式。为提高招商引资成功率，园区为入园企业提供行政手续代办、园区招聘会、企业咨询服务等配套服务。

（3）企业增值服务模式。为增强企业与园区粘性，园区为入园企业提供项目申报、研发平台、品牌策划、投融资等增值服务，帮助企业降低成本，助力企业成长。

（4）企业投资孵化模式。园区通过租金换股权、房款换股权等方式投资有发展潜力的入园企业，帮助企业上市，分享上市后的红利。

2.代表性主题科技园区的运营模式分析

（1）以张江高科为代表的“三商运营模式”。上海张江高科以“医+E”两大产业为核心，随着自贸区和张江科学城的设立，其“三商”战略演变为“新三商”战略（新型产业地产营运商、高科技产业整合商和科技金融集成服务商），盈利核心从物业租售变为资本运作。

（2）以华夏幸福为代表的“产业新城运营模式”。华夏幸福基业作为产业新城专业运营商，形成了“园区+地产运营模式”。通过整体委托开发产业新城，帮助政府实现地方经济的快速发展，自身通过获批廉价土地赚取可观利润。

（3）以天安数码城为代表的“中小企业生态圈运营模式”。深圳天安数码城构建了以企业生态圈为核心，以智慧园区和金控平台为两翼的“一核两翼”运营模式，为中小企业提供产业空间和智慧服务。

（4）以大连软件园为代表的“业务解决方案运营模式”。大连软件园依托“官助民办”、软件外包及教育产业互动三大特色，构建核心竞争力，运营模式从物业开发租赁转到为企业提供“商务空间、人力资源和IT业务发展”解决方案。

4家主题科技园区的运营模式各具特色，但都圍绕物业、产业、投资3个核心展开。

3.中铁产业园的“四轮驱动”运营模式分析

中铁产业园以轨道交通为产业定位，目标是打造国内一流国际领先的轨道交通产业创新与服务基地。经过5年的建设运营，园区已签约入驻企业近90余家，产业聚集效果明显，产业生态圈初步形成。

目前，园区公司提出了“四轮驱动”创新运营模式，即通过物业服务、产业服务、产业投资、品牌输出的“四轮”协同驱动，构建产业生态圈的良性循环，实现园区的可持续发展和股东利益最大化。

四、中铁产业园运营模式的具体方案

1.“四轮驱动”运营模式

该模式是指通过物业服务、产业服务、产业投资、品牌输出构成的“四轮”，协同驱动全产业链聚集、全产业链孵化，形成配套完善、职住平衡的产业生态圈，实现园区运营效益最大化和园区公司的可持续发展。“四轮”既相对独立、自带动力，又相互关联、逐级递进。其中，物业服务是运营的基础，产业服务是运营的核心，产业投资是运营的方向，品牌输出是运营的目标。条件成熟时，“四轮”共同发力，促进园区加速发展。

2.物业服务运营

依托园区物业，开展基础物业服务、物业增值服务、自持物业租赁服务、多种经营等，满足入园企业和企业员工的办公、吃、住、行等基础需求，获得物业服务运营收入。

3.产业服务运营

园区围绕产业定位，搭建公共技术服务、产业信息发布、项目咨询申报、科技成果转化、检测认证、科技金融等服务平台，借助龙头企业的影响力和资源，吸引上下游关聯企业入园，提供全链条孵化服务，形成全产业链聚集。通过产业服务助力企业成长，获得产业服务收益。

4.产业投资运营

产业投资主要包括风险投资和资本运作。前者通过园区产业投资基金，对发展潜力大、成长性强的企业进行投资或参股（控股），分享企业上市后的收益；后者通过园区公司上市融资、证券交易、企业资产重组或收购兼并等获得收益。这种科技投行的运营方式风险较大收益高。

5.品牌输出运营

品牌输出也称轻资产运营，轻重并举是园区运营的趋势，通过异地复制园区运营模式托管园区，规避了重资产拓展资金压力大、拓展速度慢、风险不确定等问题，快速实现招商网络扩展和品牌传播效果。

6.最终运营效果

中铁产业园“四轮驱动”运营模式，将根据园区发展分步实施，近期目标是构建物业产业无缝对接的运营服务体系，产生物业产业服务收益；中期目标是通过产业投资实现园区公司的长线收益；远期目标是通过品牌输出，拓展轻资产收益。条件成熟时，再将园区公司资产打包上市。

五、结论

通过上述分析可以看出，“四轮驱动”运营模式符合中铁产业园的发展战略，风险可控，盈利可持续。对加速产业聚集，打造专业园区运营商品牌，开展轻资产输出，实现园区公司持续发展，实现股东的盈利期望都是可行的。