2018年的楼市调控

谢九

近期的中央政治局会议提出“加快住房制度改革和长效机制建设”，确定了明年房地产调控的基调。

加快住房制度改革，意味着我国对于住房制度开始新一轮的顶层设计。过去20年来，我国对于住房制度改革有两个重要时点。第一次住房制度改革是1998年，当年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化，中国房地产市场就此进入一个全新时代。改革的核心内容是“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”，具体措施包括“高收入者购买商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房三個层次”。但从随后十多年的发展来看，经济适用房显然没能成为我国最主要的住房供应体系，在1998年房改之初，我国经济适用房的比重大概为20%左右，但是到了2003年，这一比例反而下降至5%左右，商品房成为我国房地产的主导力量。

我国住房制度改革的第二个重要时点出现在2003年，当年国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。明确提出加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例，“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。这样的表述和1998年“以经济适用房为主的住房供应体系”已经发生了明显的变化。当房地产作为国民经济支柱产业的地位被确认之后，中国的房价也就此开始了波澜壮阔的上涨。

近期的中央政治局会议将加快住房制度改革作为明年房地产市场的重要工作，从历史上来看，这应该是对我国房地产供应体制的又一次重大调整和重新定位，从20年前以经济适用房为主，到十多年前以商品房供应为主，这一次“购租并举”将会成为住房制度改革的新方向，在未来很长时间内深刻影响我国的房地产市场。

加快住房长效机制建设，意味着我国的房地产调控方式将发生重大转变。过去20年来，我国的房地产调控基本上是以运动式的行政调控为主，每当房价快速上涨时，政府就通过限购、限售等手段为房地产市场降温，而当房价下跌带来经济增长压力时，政府又会放松各种管制，甚至辅之以各种刺激手段，这种调控模式在短期之内可以起到立竿见影的效果，但是从长期来看反而引发了更多的矛盾，导致房价进入了越调越涨的怪圈。基本上每一次调控打压之后，房价都会迎来更大幅度的上涨，由此在房地产市场上形成了强烈的心理预期，每一次行政调控都被买房者视为逢低入场的良机。

在总结了过去多年来行政调控的教训之后，我国的房地产调控开始逐渐转移方向，去年的中央经济工作会议就已经首次提出了建立长效机制，2018年在长效机制的建立上是否会有实质性突破，可能会成为明年房地产调控的最大看点。我国的长效机制究竟如何建立，从目前的各种政策文件来看，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段”，应该会构成我国房地产调控长效机制的主要内容。

从金融手段来看，主要方向应该是限制信贷资金流向投机炒作，一是遏制购房者的投机需求，二是遏制开发商的“地王”冲动。从购房者的角度来看，目前一、二线城市对于投资和投机性购房的信贷门槛已经提升到较高的水平，二套房的首付比例以及贷款利率都远高于首套房，三套房停止贷款。这在很大程度上压缩了投机者杠杆谋利的空间，很多地方的首套房利率都出现了不同程度的上涨，刚需人群也受到一定的打压，预计在这样的背景下，对于购房者的信贷压缩继续升级的可能性不会太大，更主要的金融打压手段可能会集中在开发商一侧，尤其是在“地王”频出的背景下，通过整顿开发商购地的资金来源，禁止信贷资金进入土地市场，从源头上遏制高地价的诞生。

在金融、土地、财税、投资、立法等所有可能出台的长效机制中，最引人关注的仍然是房产税是否或者何时出台.

目前关于房地产的最权威消息来自财政部部长肖捷近期的一篇文章，在《党的十九大报告辅导读本》一书中，财政部部长肖捷发表了《加快建立现代财政制度》一文，文中表示要“按照‘立法先行、充分授权、分步推进的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度”。这篇文章并没有明确提出何时征收房产税，不过从“立法先行”的原则来看，至少明年正式推出房产税还是小概率事件，如果2018年能够推动房产税立法，就已经算是很快的进度了。

我国房产税之所以多年来迟迟难以推出，除了利益集团的博弈之外，法理上的诸多障碍也是重要原因。我国的房地产市场是土地国有而住宅私有，居民仅对房屋拥有所有权，对于土地并无所有权，而房产税属于财产税，是对产权所有者征税，居民对自己并不拥有产权的土地缴纳财产税，首先在法律上就存在障碍。另外，我国居民在购房时已经一次性支付了70年的土地出让金，如果再次征收房产税，显然属于重复征收，理论上应该扣除土地价值，仅以房屋价值为税基。财政部部长肖捷谈到房产税推出要“立法先行”，应该也是考虑到了房产税的法律障碍，如果法律上存在先天缺陷，即使匆忙推出，后期也会给房产税带来各种隐患。

和房产税推出的时间相比，房产税征收的方式更加重要，房产税以怎样的方式征收，决定了其最终对市场和购房者的影响力。2011年，上海和重庆作为试点城市率先开征房产税。当时也设定了较高的征收门槛，对于大部分普通人并没有带来实质性影响。上海房产税的征收对象是“本市居民二套房和非本市居民新购房”，而且也设置了较高的免征门槛，家庭人均60平方米为免税住房面积，对于一个三口之家而言，这就意味着免征面积高达180平方米。重庆的征收对象是高档住房，交易单价在均价2倍以上3倍以下的住房，税率为0.5%，3倍至4倍的，税率为1%，4倍以上的税率为1.2%。无论是上海还是重庆的版本，征收的门槛都相当之高，无论从增加地方政府税收，还是调控房地产市场的角度来看，都没有太明显的影响，考虑到税收成本的存在，这两地的房产税甚至可能存在“亏本”的可能。这两地的方案在试点7年之后也没能向全国范围内推广，因此可以预计未来的房产税应该不会复制上海或者重庆的版本。如果未来房产税正式推出，其力度预计会强于上海和重庆两地，但如果力度过大乃至明显加重民众负担，这样的房产税也并不可取。

从长期来看，房地产市场的供求关系和货币政策决定了房价的涨跌，如果在一个供不应求的市场，房产税不仅无法起到降低房价的作用，反而可能被转嫁至房价之中，推升房价的进一步上涨。