长租公寓或成下一风口

张配豪

随着内地楼市调控不断升级且市场逐步进入存量房时代，被公认是万亿蓝海市场的“长租公寓”，伴随着政策春风，成为房企眼中的“宠儿”。

房子是用来住的，随着房地产行业逐渐发生看得见的变化，长租市场的万亿规模正在成为资本争夺的热点。随着内地楼市调控不断升级且市场逐步进入存量房时代，被公认是万亿蓝海市场的“长租公寓”，伴随着政策春风，成为房企眼中的“宠儿”。

解决市场痛点

长租公寓，又名白领公寓或单身公寓，是近几年房地产市场一个新兴行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租的公寓模式。

长租公寓能够提供类似酒店的服务，但价格要亲民很多。该门店的房间目前几乎住满，租客多为互联网、传媒行业的年轻人，租金约每月2500元至3600元不等。

记者了解到，目前长租公寓市场主要有几种玩家：一种是原有的房地产企业，比如万科推出的泊寓项目、天津住房集团发布的天住领寓青年公寓；另一种是房产中介链家推出的自如友家；再有就是“互联网+”模式的蛋壳类。

一种经营模式想在市场站稳脚跟，用现在流行的说法就是，要能解决客户的痛点问题。

从租客的角度看，长租公寓的管理和服务，比原先的租房省心、安心，租客也不用担心房东随意涨租或是提前收回房屋；而房东方面，在一次性将房子交由长租公寓这样的专业机构打理之后，可以实现一年十二个月，月月得到租金，也免去了和租客之间可能产生的争议。

在长租公寓记者看到，房屋风格既有清新淡雅也有温馨浪漫，以不同的形式来满足不同的需要，但总体上是大众主流喜爱的家居特点。在安全方面，每间房都有自己的指纹密码锁，确保了租户安全。同时会有两周一次的专业人员保洁工作，保证了房间的干净整洁。

事实上，长租公寓面对的是从大学毕业到成家之前这个时间段内，都市白领的居住需求，高效、快捷、安全、舒适这些传统二房东模式难以解决的问题，通过长租公寓专业公司化运营不再是难题。比如一般的租房，都需要租客押一付三，在北上广这样的城市，基本都会是上万元，对刚毕业的大学生是不小的负担。而在长租公寓只要押一付一即可，降低了门槛。

对于刚就业的年轻人和灵活居住者来说，长租公寓是不错的选择，但对于组建了家庭、有了孩子的人来说，显然是不适宜的。

房企加速涌入

由于站在新的风口，长租公寓吸引着社会资本加速布局。在刚刚过去的2017年各大房企中期业绩会上，“长租公寓”成为关键词被密集提及。

8月25日，万科2017年中期业绩会上，董事会主席、CEO郁亮表示，长租公寓已被列为万科的“拓展业务”之一，万科泊寓品牌今年已开业2万间了，全年可以做到3万间，预计明年15万间。据悉，郁亮在各地考察万科的项目时，重点关注的便是长租公寓。

同样布局该领域的还有合景泰富。8月29日，合景泰富业绩会上，集团主席兼执行董事孔健岷表示，未来两三年公司自有的土地储备中可以提供约2万间长租公寓，但也会通过租赁其他物业改造的方式来增加约2万～3万间，预计未来总量可以达到4万～5万间。

记者获悉，目前合景泰富已在广州布局W公寓，共有170个房间。在该公司的中短期规划中，高端长租公寓品牌“逸舍”将于2018年10月在成都推出，可租面积3.5万平方米，共计229个房间；中端长租公寓品牌“昕舍”将陆续在广州、深圳、上海等一线城市落地，总可租面积达到110万平方米，提供约1500个房间，预计在2018～2020年期间达到稳定的收入。

克而瑞房地产研究中心研究员房玲认为，房企进军长租公寓有其战略考量。从短期来看，长租公寓租赁业务与房产销售业务可以产生联动，共享客户资源，进行联合营销，从而促进销售项目的去化。通过长租公寓，开发商培养起一批未来的潜在购房客户——今天租泊寓的年轻人，也许若干年后就会成为万科业主。

此外，由部分城市要求部分招拍挂的出让土地必须有一定比例面积由开发商自持，长租公寓便成为这部分自持物业重要的去化出路。

来自川财证券研究报告显示，7月24日，上海成交的两幅租赁住房用地正式成交。一幅位于浦东新区张江南区的地块成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为每平方米5569元；另一幅地块位于嘉定区嘉定新城，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为每平方米5950元。两幅土地采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。

万亿市场风口

随着租房逐渐成为一种新的可接受的生活方式，都市白领的长租正在吸引资本的目光，成了一个看得见的风口。

2016年末，链家研究院发布研究报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元，市场前景可期。

资料显示，目前长租公寓数量在全国租赁市场的占比约为2%～3%，而发达国家这一占比约为20%～30%，国内长租公寓还有巨大发展空间，市场规模至少会在万亿元以上。但到目前为止，该领域还没有出现能够形成垄断的公司和企业，这也是资本看好这一市场的重要原因，毕竟只有在一个初生的环境下，才有最大的机会。

在去年博鳌房地产论坛大讲堂环节中，魔方金服创始人兼CEO凌骏给现场听众算了一笔账：中国目前有2.5亿的流动人口，每年有700多万的应届毕业生。这是一个非常刚需的市场。“以上海为例，上海现在的流动人口有1500万，每年新增近100万的人口流入。一套房子月租金在1000块钱，一年就是1.2万元的租金支付，如果对应2.5亿的人口，就是一个2.5万亿的市场，所以这是一个万亿级的市场。”

长租公寓盈不盈利，业内人士常说的一句话就是：“算不过账来”，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。“长租公寓在市场端是蓝海，但在运营端是红海”，即便前景看好，但长租公寓的盈利偏低特性，依然困扰着部分房企。

优帕克互联网首席运营官杨剑凌也直言，公寓行業从来不是一个暴利的行业，它的盈利模式其实非常简单，即“你的租金减掉你所有的成本，再减掉包租房源的价格，而这部分成本合计大概占到70%～80%，10%的利润率是一个非常理想的水平，但空置率每上升一个点，你全年的利润都有可能被吃掉。”郁亮表示，从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，已经很满意了。“但随着政府出台相关的扶持政策，相信长租公寓回报率低的情况会慢慢有所改变。”郁亮续称。

目前房地产开发企业竞相进入长租公寓，势必推高拿房成本。如何在现有的市场条件下，消化拿房成本占比是开发商获取快速扩张规模化复制能力的关键要素。通过产品创新，实现差异化竞争是可操作途径。建筑规划、户型设计、装修风格是主要着力点。例如“YOU+”压缩居住空间，增加公共空间，提升用户产品体验及增加租金收入，在公寓一楼配备公共娱乐设施——健身房、台球室、吧台、便利店等。有的则另辟蹊径，专注细分市场，“包租婆”是一个女性主题的品牌公寓，围绕“女性生活平台”，为用户提供房屋出租及休闲生活服务，致力于营造时尚、品质的生活方式。