郑州：利用集体建设用地建租赁住房试点

陈远鹏

郑州选取郑东新区及其托管区域作为郑州市的第一批住房租赁试点区域，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建郑州市城乡统一的建设用地市场提供支撑，为城市发展吸引、留住更多人才。

郑州凭借其周边巨大的农业人口数量，和作为省会城市、铁路交通中心所拥有的得天独厚优势，近年来人口流入不断攀升，将来有望成为中部第一大城市。

根据郑州市统计局《2016年郑州市国民经济和社会发展统计公报》显示，2016年年末，郑州全市总人口972.4万比2015年增长1.6%，离千万人口的“超级城市”仅一步之遥。另外，基于国家中心城市的定位，未来，郑州人口增速会进一步加大。

随着郑州流入人口的不断增长，今年11月9日，郑州市政府印发的《郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《试点方案》）提到，选取郑东新区及其托管区域作为郑州市的第一批试点区域。初期计划五个集体建设用地建设租赁式住房试点，采取国资控股公司与集体建设用地经济组织联合成立租賃式住房平台公司的方式推动该项工作实施。

郑州市要通过改革试点，在郑东新区及托管区域内成功运营一批集体租赁住房项目，参考北京、上海等有多年集体土地管理经验和成功试点的优秀做法，按照制定试点方案、制定实施导则和各职能部门审批及管理细则的步骤，逐步完善郑州的集体建设用地建设租赁住房规则和管理，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建郑州市城乡统一的建设用地市场提供支撑。

根据郑东新区各类域外迁入产业企业较多，本地及外来人才自住房、租赁住房需求较大的实际情况，同时考虑早期动迁的有关村镇集体经济组织有强烈建设意愿、自有资金来源，区域政府监管和服务能力较强，郑州市初步选定龙子湖北部区域和白沙园区区域设立五个项目，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

为城市建设留住人

“郑州被选为住房租赁试点城市之一，对于未来解决诸如大学生、农民工等外来流动人口的入住问题十分重要，有利于城市吸纳各类人才，缓解房价上涨过快，对郑州未来的发展具有积极的影响。”郑州大学商学院教授李中建向《小康》记者表示。

此次郑州住房租赁试点以构建购租并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

根据《试点方案》，在郑州此次住房租赁试点中，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，居住满三年后享受规定的郑州市市民待遇及社会保障机制。据了解，郑州将会按照后续的政策赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

“住有所居，居后有保障才能为城市发展留住更多的人才。”李中建说，流入人口越多，城市发展潜力就越大，要尽快出台政策措施，缩小郑州与其他城市之间的人才差距。

快速审批 形成监管

按照《试点方案》，郑州市政府及国土、规划、建设、房管、税务等行政审批职能单位要梳理项目报批 （包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，组织市级层面领导小组作为决策机构，建立专项快速审批通道。同时，健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。

根据郑州市实际情况，采取村集体经济组织与国有控股公司成立租赁租房平台公司进行开发运营的方式，建设运营集体租赁住房。试点区域内村集体经济组织前期需征得涉及村组三分之二以上村民代表的同意，并形成书面意见，在兼顾政府、农民集体、企业和个人利益的前提下，理清权利义务关系，按照项目投资和征地成本实际投入情况达成一致意见并签订合作合同，最终成立租赁租房平台公司进行项目建设和管理，按实际投入比例分配相关收益与承担平台公司管理职能。

据李中建介绍，《试点方案》中提出，集体租赁住房出租管理过程中，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。

另外，郑州市国土局、市建委、市房管局、市国税局、市地税局、市工商局等部门加强协作、各负其责，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建有形规范有序的租赁市场的同时，搭建统一的网上租赁平台。

为了维护租赁市场正常运营秩序，郑州市还将设立集体租赁住房使用黑名单，定期对违约个人及单位相关违约信息向金融管理部门通报，降低其信用等级，使用金融制裁手段有效制止违约行为。

“城市经济越发达外来人口相对越多，相应的租赁住房的需求也越旺盛，就更加需要规范和发展住房租赁市场，郑州这些住房租赁政策的出台，会让住房租赁市场进一步规范，形成健康可持续发展。”李中建说。