居家养老模式下安徽省老年住宅市场需求及影响因素调查研究

2017-12-26邓李侠

重庆科技学院学报（社会科学版） 2017年12期

邓李侠

邓李侠

人口老龄化是我国面临的一个严峻社会问题，老年住宅市场的发展不仅能够改善老年人晚年生活环境，满足多种养老需求，还能缓解居家养老模式下国家和政府面临的养老压力。以安徽省老年住宅市场为研究对象，对安徽省合肥、蚌埠、芜湖等城市老年群体进行调研，分析老年住宅市场需求，并对其影响因素采用交叉分析法进行定量分析；在此基础上提出促进该省老年住宅市场健康发展的建议。

居家养老；住宅；老年市场需求

在我国人口老龄化快速发展的大背景下，全国多省市进入老龄化高速发展时期。老龄化的快速发展和老龄人口不断增加，必然会带来庞大的社会需求，如养老、医疗保障、保险、住房、社会服务等［1］。这给我国养老产业的发展带来了巨大的压力，同时也为投资者带来了无限商机。老年住宅就是在这种背景下催生出来的房地产业新军。本次研究的“老年住宅”是指开发商针对老年人的养老需求，开发建设具有养老功能的地产形态，从建筑到小区内设计、布局，都会有适应老年人的设计（如无障碍设计、扶手、适合老人的卫浴设计等）［2］。老年住宅不同于养老院等养老机构和普通住宅小区。

随着国内老年住宅的发展，一些开发商在总结发达国家老年住宅开发运营经验的基础上，不断尝试开发老年住宅，比较典型的有北京太阳城、万科·幸福汇、绿地·21城孝贤坊等。虽然老年住宅领域的商机和市场前景被业内公认，但实际效果并不理想。一些开发商举着老年住宅的旗帜，而项目本身与事实不符。从项目开发区域分布上看，开发实践主要在较发达的一线城市，二、三线城市几乎没有。安徽省目前也处于同样的境况。安徽省是我国人口大省，也是较早进入老龄化社会的省份之一，但是老年住宅开发起步晚，已建或在建项目少。

为了促进安徽省老年住宅产业的快速发展，帮助开发企业有针对性地进行项目投资，笔者在对安徽省的合肥、蚌埠等城市进行实地走访调研的基础上，以调研资料为依据，从老年住宅的市场需求主体入手，分析该省老年住宅的市场需求情况及其影响因素。

一、安徽省老年住宅市场需求调研

为了了解安徽省城市居民目前的养老情况以及养老需求，项目组成员走访了合肥、蚌埠、芜湖等城市，对330位城市居民进行随机抽样问卷调查。

（一）调研基本情况说明

本次调研问卷的主题为《安徽省老年住宅市场需求情况调查问卷》，问卷内容主要包括调研对象基本状况、目前居住情况、老年住宅需求3个部分。本次调研共发放问卷330份，回收有效问卷302份，有效回收率为91.5%。调查方法采用随机抽样，调查范围包括中高档住宅小区、老旧住宅小区、老年人活动密集的场所等。

（二）调查对象基本状况数据分析

1.性别构成

男性为143人，占 47.4%；女性为159人，占52.6%。男性和女性比例较平衡。

2.年龄结构

年龄结构调查结果见表1。

表1 年龄结构调查表

本次调研选取的年龄层次为40岁及其以上，40～50岁的人群有67人，这部分人群即将进入老年阶段，他们的支付能力、消费水平比50岁以上人群更强，消费观念更与时俱进，是未来老年住宅消费的主力军。

3.收入情况

收入水平是影响老年住宅消费的重要因素。在收入水平调查中，无收入者有21人，占调查总人数的6.95%，主要靠子女供养；月收入1 000元以下者有 27人，占调查总人数的 8.94%；1 000～2 000元者有 96 人，占调查总人数的 31.79%；2 000～3 000 元者有 89 人，占调查总人数的 29.47%；3 000～4 000 元的有37人，占调查总人数的12.25%；月收入4 000元以上的有32人，占调查总人数的10.60%。

4.文化程度

通过对被调查对象文化程度的调查，其中未受教育的人有41人，占调查总人数的13.58%；小学文化程度的人有54人，占调查总人数的17.88%；初中文化程度的人有71人，占调查总人数的23.51%；高中文化程度的人有79人，占调查总人数的26.16%；大专以上文化程度的人有57人，占调查总人数的18.87%。从数据发现，初高中文化程度人数所占比例较大。

5.居住状况

中老年居住现状调查结果见表2。

表2 中老年居住现状调查表

从中老年居住现状来看，夫妻共同生活和与子女同住是目前最主流的居住方式，由于传统观念等因素的影响选择老年公寓等养老机构的人数并不多。

6.健康状况

在被调查对象中，有约24%的人身体健康，约76%的人存在各种健康问题。在非健康人群中，有很大一部分比例同时有2种以上的疾病。

（三）老年住宅需求意愿调查分析

1.养老方式的意愿选择

52.32%的中老年人选择家庭养老，这与我国传统养老观念有密切关系。其次是社区养老，占调查总人数的23.84%，这部分人希望依托于家庭，社区能够提供一些养老服务项目。选择机构养老的人数占调查总人数的14.57%，这种脱离家庭，离开子女亲人的养老方式大多数人不能接受。选择医养结合和候鸟式的人较少，分别占调查总人数的5.30%和4.30%。这2种养老方式一方面受思想观念的影响，同时也受到家庭经济能力的制约。

2.养老服务项目需求

多数调查对象希望自己居住的住宅小区或社区提供家政、医疗保健、康复护理方面的养老服务。在此基础上，还希望能够提供老年饭桌、保姆陪护、健身娱乐等老年服务项目。

3.老年住宅选择意愿

在向受访者详细解释老年住宅与普通住宅的区别后，调查老年人入住老年住宅意愿时，有164人表示愿意，占调查总人数的54.3%；而约45.7%的人表示没有购买或租住的意愿。有选择意愿的人群中，他们选择老年住宅的原因有：不想依赖子女、担心与子女同住带来各种家庭矛盾、现有住宅缺乏养老设计。不愿意选择老年住宅的主要原因有：不具有经济支付能力、不愿意与子女分开、现在有住房不想把大量的资金投到房产上、对老年住宅的实际开发运营以及后续配套服务能否跟得上表示担忧。

4.老年住宅入住方式及房屋面积选择意愿

在愿意入住老年住宅的164位人群中，在问及希望以什么形式入住时，做出了如下选择：选择一次性购买产权的中老年人占调查总人数的31.70%；以出租方式入住的占调查总人数的26.22%；采取反按揭的占调查总人数的12.80%；以现有房屋产权进行置换的占调查总人数的28.66%。对于房屋面积，绝大多数人倾向于60～90 m2的中小户型，并且以电梯房为主。

5.能够并愿意承担的老年住宅租、售价格

在愿意入住者中，居民希望老年住宅的售价在5000～10000 元/m2不等，租金价格在 1000～3000 元/月不等，这与所调查几个城市的房价差异有很大关系。对于老年住宅的位置，30.49%的人希望靠近市中心，45.12%的人希望建在城市副中心区，24.39%的人喜欢郊区的环境，但是要保证交通便利，周边配套齐全。

二、老年住宅购买意愿及其影响因素交叉分析

老年住宅的需求受多种因素的影响，为了进一步研究不同因素对安徽省老年住宅需求的影响程度，结合调研整理的数据，现采用交叉分析法进行定量分析。老年住宅购买意愿影响因素交叉分析表见表3。

通过交叉分析结果可以发现：

性别对老年住宅需求意愿几乎没有影响，52.45%的男性对老年住宅需求有意愿，55.97%的女性对老年住宅需求有意愿，没有太大差别。

年龄对老年住宅的需求意愿影响比较显著，年龄越低对老年住宅的接受度越高。其中，50～60岁群体对老年住宅需求意愿最高，达到77.08%。一般年龄越大，思想越保守，越不容易接受新事物。

受教育程度对老年住宅需求也有显著影响。受教育程度越高，消费老年住宅意愿越强。具有大专以上文化程度的人群对老年住宅需求有意愿的占80.70%，而未受教育人群对老年住宅需求有意愿的只占26.83%。相对而言，受教育程度越高，思想越开放，工作越稳定，收入也更高。

表3 老年住宅购买意愿影响因素交叉分析表

月收入水平是影响老年住宅需求意愿最直接、最重要的因素。从交叉分析结果看，它与老年住宅需求显著相关，收入越高，对老年住宅需求的意愿越高。

现有居住情况也高度影响着老年住宅需求意愿。其中，老夫妻两人共同独立生活的对老年住宅有需求意愿的达到80.92%，与子女同住的对老年住宅有需求意愿的有40.74%，独居的对老年住宅有需求意愿的只有11.11%。

三、对策与建议

（一）房地产开发企业要立足长远，进行适老化设计

通过本次调查研究可以发现，在安徽省未来一段时期内，主要养老模式是家庭养老，其次是社区养老。不管是家庭养老，还是社区养老，都要依托于家庭，这种居家养老模式为房地产业的发展提出了更高的要求，也为适老化的房地产开发提供了机遇。房地产的规划设计以及开发运营，不能再单纯地着眼于是否有学区、交通是否便利、环境是否优雅、物业服务能否跟上等这些人们普遍关注的问题，而应该从长远角度考虑，把深层次的养老问题一并结合进来，在满足购房者基本需求的基础上，加入适老化的设计，完善能够满足老年需求的各种配套设施。因为，即便是在目前的购房者中，中青年占有很大的比例，但是这些人群在未来面临的是同样的养老问题。

（二）促进观念转变，释放老年住宅市场潜在需求

研究显示，安徽省老年人对老年住宅有较强的需求，约54.30%的人有需求意愿，而且这种需求呈现多样化、多层次的特点。但是，还有很大一部分人由于家庭观念、消费观念保守、对老年住宅开发担忧等原因不能接受。政府应该大力引导居民转变观念，加强宣传，使更多的潜在需求得以释放；同时要为开发企业提供政策支持和保障，降低企业开发成本，通过有效供给刺激需求。