“福利房”承租权的财产属性

李峰

摘 要：福利分房是具有中国特色社会主义制度的产物，是单位根据职工的工作年限、职务级别、贡献大小等诸多因素进行综合考虑，最终确定以租赁形式分给职工该住房使用权的情形。在现实社会中出现很多当事人在婚前取得"福利房"的承租权，在婚后才取得该房所有权或者在一婚时取得"福利房"承租权，在二婚时取得该福利房所有权的情形，通过仔细研读有关法法律、法规以及政策，我认为通过福利分房取得的承租权与普通房屋的承租权有着本质不同，"福利房"承租权本身就具有财产属性，因此在司法判决中不能简单机械的就认为只要是在婚姻关系存续期间取得"福利房"所有权，就径行判决为夫妻共同财产，双方各占一半份额，而应综合考虑。

关键词：福利房 承租权 财产性

一、“福利房”概述

“福利房”是指市人民政府、国有企事业单位、人民团体、宗教团体等所有，通过福利方式分配给职工，执行市人民政府批准租金标准的住房。公共租赁住房、廉租住房等保障性住房除外。 本条款虽然是对公有住房的规定，但该住房也是通过福利方式来分配给员工的，在此，本文姑且用“福利房”这一名词来代替。可见，“福利房”的所有权主体为市人民政府、国有企事业单位、人民团体、宗教团体等集体所有，职工只是从所在单位以租赁形式分得住房使用权。虽然从根本上来说，福利房纠纷是历史遗留问题，在现在市场经济背景下已经很少看到福利房的现象，但从司法实践中可以看出来现在这个时间节点正是福利房纠纷的大爆发时期，由于福利房的承租使用与普通房屋承租使用有很大不同（下文将详细赘述），法官如果不能很好理解福利房本身的特性，容易导致司法实践中侵害当事人权益状况的发生。《天津市公有住房变更承租人管理办法》有效期为5年，直至2019年10月31日失效，因此无论从理论还是时效层面，我认为对福利房都有很高的研究价值。

二、“福利房”承租权 与普通房屋承租权的区别

“福利房”的承租使用权与普通房屋租赁使用权有本质的区别，最明显的是福利房的使用权的长期、永久的，不收和通达有关租赁期限不得超过20年的限制，产权人不能主动收回。以下通过天津市有关福利房的具体政策，阐释“福利房”承租使用权特有的权利内容。

（一）承租人主体资格限制不同

从所处的历史背景来看，福利分房是计划经济下的产物，是在社会生产资料公有制背景下所产生的；普通房屋的租赁则是市场经济体制下的产物，是双方当事人意思自治的结果。对于普通的房屋租赁权的产生而言，是在出租人与承租人双方之间达成一致合意，订立租赁合同，承租人依据该租赁合同享有对出租人租赁房屋使用、收益的权能，承租人一般需支付一定对价（租金），因此普通房屋租赁权的产生是当事人意思自治的结果，对承租人的主体资格没有限制。福利房承租权的产生并不单单依靠一份租赁合同，《办法》第二条规定福利房时单位或团体通过福利方式分配给职工的，可见福利房承租权由于本身作为一种福利方式存在，并不存在严格相应的对价，其利益是明显偏向于承租人的，但是并非所有人都能享受该福利，只有特定的单位职工才可享受该福利待遇，成为福利房的承租人。

（二）租金标准不同。普通房屋租赁中，租金的收取标准一般是由当事人进行协商，根据租赁合同约定来履行，通过协商最终确定的租金价格与市场调节下的租金价格相差不大。福利房的租金标准并不实行市场调节价，《办法》第二条明确规定福利房的租金标准按照市人民政府批准的标准收取，也即实行政府指导价。

（三）租赁期限不同。普通房屋租赁期限受我国《合同法》调整，普通租赁合同受20年最长租赁期限期间的限制，超过20年租赁期限需再次续订。 而福利房承租权则没有期限限制，只要承租人或者有继承资格的人存在，产权人就永远不得收回福利房的使用权。

（四）权利继承主体范围不同。对于普通房屋承租权继承主体规定在我国《合同法》、《城镇房屋租赁合同解释》中，可见下列三类人有权法定承受该房屋租赁合同：1、与承租人生前共同居住的人（不要求是近亲属或继承人）；2、承租人的共同经营人（限于承租人为个体工商户的情形）；3、承租人的其他合伙人（限于承租人参与个人合伙的情形）。对于福利房承租权的继承主体，规定在《天津市公有住房变更承租人管理办法》中，明确规定福利房承租權可以被继承，并且配偶、父母、子女为第一顺位继承人，可以代位继承，福利房承租人生前可以指定继承人等等。可见，福利房承租权的继承主体与普通房屋租赁中法定承受主体有明显不同。

（五）权利处分方式不同。对于普通房屋承租人来说，其对房屋有占有、使用、收益的权能，当然在一定条件下承租人也享有优先购买权。 对福利房的承租人而言，其对房屋不仅有占有、使用、收益的权能，还有部分处分权能。

（六）是否具有财产价值。对于普通房屋的承租权来说，很难说承租权具有财产价值，因为租金是与房屋的使用权相对应的。而对福利房的承租权来说，由于福利房的承租人对房屋享有回购、转让等部分处分权能，区别于普通房屋承租权。综上可知，天津市现行房地产政策规定的“福利房的使用权”可以通过回购方式变成现金，无可争议地证明“福利房的使用权”属于财产性权益；既然福利房承租人有权在生前指定继续承租公有住房人（未指定时，其全部法定继承人有权推选一人继续承租），这显然是一种私人权利。即福利房的使用权中含有私人财产权的属性。

三、福利房承租权的财产价值

（一）福利房承租权财产价值的计算

福利房承租权不仅具有现金价值，根据天津市现行房地产政策，福利房的承租权还具有明确的计算方式。 可见，当承租人申请回购自己对福利房的承租权时，回购价款就是福利房承租权的现金价值，1997年的《天津市关于加强公产房租赁过户、调换、置换管理的若干意见》明确规定回收现住房。置换机构的置换成本包括：回收住房资金占用费（不得高于贷款利息）、评估费、空房闲置租金、管理费及税金等。置换机构的收益不得高于置换成本的10%。endprint

（二）福利房承租权财产价值的实践意义

司法实践中法官对于福利房承租权理解不够深入，将其与普通房屋的承租权同等看待，导致判决显失公平，严重损害一方当事人利益，因此研究福利房承租权的现金价值对分割夫妻共同财产以及夫妻共同财产的认定有重大的实践价值。下面通过一个发生在天津市的真实案例来诠释福利房承租权的现金價值，希望对以后实践有一定借鉴意义。【案例】

【案情简介】孙某、安某某系水利部海河水利委员会干部，水利部海河水利委员会根据职工行政级别和技术等级等情况于1982年分配给孙某、安某某两套公产房屋居住使用，房屋面积分别为三居室房屋85.93平方米、一居室房屋38.44平方米。1986年，孙某妻子安某某去世。1987年6月，孙某与李某某登记结婚。1997年，水利部海河水利委员会在职工住房制度改革公房出售时，两套讼争房屋分别以10236元、4668元出售给私人所有，两套房屋均登记在被告孙某名下。 之后，孙某与李某某关于两套房屋的所有权归属产生争议，李某某将孙某诉至法院。李某某认为两套诉争房屋的所有权是在其与孙某婚姻存续期间取得，应为夫妻共同财产，两人各有一半的份额；孙某认为两套诉争房屋是水利部海河水利委员会根据职工行政级别和技术等级、家庭子女等情况于1982年分配给自己与前妻安某某的福利房，且两人均系水利部海河水利委员会干部，因此诉争房屋应属于自己与前妻所有，前妻去世后也应由自己和前妻所生子女所有，与李某某没有任何关系。并且讼争房屋是由被告自己购买的产权，且原告同被告1987年结婚，双方有婚前约定，原告承诺讼争房屋系被告单方财产，原告不对讼争房屋主张任何物权。因此孙某认为两套诉争房屋并无李某某份额。

【法院判决】该案件经过了一审、发回重审、二审终审以及再审程序。一审（（2014）东民初字第1083号）法院认为根据我国婚姻法的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用婚姻法第十七条、第十八条的规定。讼争房屋原系水利部海河水利委员会分配给被告孙某及前妻安某某承租使用的公产房屋，安某某去世后，讼争房屋由孙某承租居住。原告李某某同被告孙某结婚登记前，讼争房屋属于水利部海河水利委员会所有，并非原被告的私有财产，故原被告在取得讼争房屋所有权之前对于讼争房屋归属个人所有的约定并不具有法律约束力。最终，法院判决两套诉争房屋为原告李某某与被告孙某共同所有，被告孙某须协助原告李某某办理上述房屋的共有人登记手续。

发回重审后，关于诉争房屋到底分配给谁的问题，法院向水利部海河委员会取证，其在法院提供的情况说明中明确指出，“孙英及其配偶和子女分得住房两套”。根据案中调取的原始住房分配表中记载了“妻、大女”的人口情况，再结合安某某（前妻）是水利部海河委员会干部的事实，可以肯定福利分房中至少是分配给孙英和安仲春的，对此予以确认。考虑原、被告的共同出资，原告份额可按照出资的数额占房屋在1997年公有住房出售中的房屋基础价格比例予以计算。最终法院判决两套诉争房屋由原告李某某和被告孙某按份共有，三居室房屋原告所占份额5.96%，一居室房屋原告所占份额6.07%。

二审与再审最终的判决结果也与发回重审判决一致。

【法理分析】首先对于双方婚前协议的效力，双方婚前约定原告李某某承诺讼争房屋系被告孙某单方财产，原告不对讼争房屋主张任何物权。但由于原被告于1987年再婚，此时两套房屋所有权还属于水利部海河水利委员会所有，并非原被告的私有财产，故该协议时无效的，并且在取得房屋所有权之后也没另行约定将讼争房屋约定归被告孙某所有，因此婚前协议不发生效力。其次，由于房屋所有权是在原被告婚后且婚姻存续期间取得，且原被告之间并无有效的关于夫妻财产的约定，是否可以以我国《婚姻法》第十七条的规定，直接认定为夫妻共同财产，双方各占一半份额，我认为不是的。通过上文中对福利房承租权与普通房屋承租权的对比，可知两者有本质区别，且根据天津市《办法》的规定，可以明确得出福利房承租权现金价值的计算方法和公式，并且单位分房时是根据被告孙某与其前妻安某某的工龄、职务级别以及历史情况等各种因素将福利房分给孙某和安某某的，因此如果不纵观全案，仅考虑1997年公有住房出售时被告承租房屋，被告用夫妻共同财产出资购房的事实，而适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第十九条 规定，则过于简单机械，没有考虑1982年房屋分配时的具体情况和当时历史条件下的客观事实。因此从公平角度出发，不应适用上述该司法解释，因为福利房承租权具有财产属性，与普通房屋承租权有本质区别。最终笔者也认定法院的终审判决，原告份额可按照出资的数额占房屋在1997年公有住房出售中的房屋基础价格比例予以计算。

四、结语

福利房问题虽属于历史遗留问题，但现阶段正处于问题的大爆发时期，由于福利房承租权本身具有财产属性，与普通房屋的承租权有本质区别，因此在处理实践问题时不能简单机械的根据婚姻法司法解释二第19条的规定直接认定为双方共同财产，应当从公平、公正的角度，结合《办法》及相关规定综合考虑，从而避免损害当事人合法权益，造成不公平的裁决。endprint