房地产建设项目财务评价指标体系构建

梁秀文

摘要：随着房地产行业的快速发展，我国房地产行业的竞争力也十分激烈，同时房地产企业为了能够加强市场竞争力，保证自身企业的正常运营与发展，就要严格监管项目的质量，以及项目所需的成本。因此，本文根据目前房地产行业的发展简短的论述房地产建设项目财务评价指标体系的原则与流程，并以此为基点来构建评价指标体系。

关键词：房地产；建设项目；财务评价

一、房地产建设项目构建财务评价指标体系的基本原则与流程

（一）基本原则

1.系统性。选择财务评价指标应该有系统性因为这样可以弥补合作方的一些不足之处，保证企业的正常运营。

2.全面性。在建设项目财务状况时，要对财务指标体系进行综合考虑，要全面具体的反映出项目建设的财务状况。

3.可行性。在能够保证财务评价指标全面能够完成的同时，应保证其具有可行性。

4.目的性。企业在选择财务评价指标时应考虑目的性，则可以帮助企业更好的把握項目的预算控制，节约成本。

（二）流程

1.首先必须了解项目建设的基本状况。因为对项目建设有了一定了解，才能正确分析房地产行业在市场中的需求。

2.其次是要对企业财务评价的基础数据进行确定。只要项目还是没有开始建设，这些数据都只是一个参照数据。

3.研究建设项目所需保障。房地产企业分析建设项目财务所采用的指标大多是评估的，所以在一定程度上与真实数据存在着不同。因为这个原因，房地产企业对于建设项目评价必须要做全面的考虑来面对的各种风险，从而保障了评价结果的可靠性。

二、构建房地产建设项目财务评价体系

（一）探讨项目盈利收益

房地产企业对建设项目的投资，目的就是获得理想的盈利，因而财务评价构建的第一步就是考虑项目收益能力问题。据调研影响项目盈利能力的财务指标有很多方面，把建设项目的盈利能力成本水平财务指标作为选择的评价指标的标准。

（二）编制现金流量表和损益表

房地产企业对建设项目编制现金流量表和损益表从而全面性的衡量投资收益与成本，进而考察建设项目达到的收益水平能力和衡量投资利润的指标，以便为制定后期的投资方案提供支持和了解建设项目的盈利能力。

三、项目清偿能力的探析

（一）房地产企业必须要明确建设项目的清偿能力，进而对投资回收期的大致时间以及其项目开展之后需要多长时间才可以有能力偿还建设期间中的贷款问题进行解决。但是在实际情况中，投资者和提供贷款的金融机构对于项目的清偿能力在事先都有着一定的了解，他们要以此作为基础制定决策从而进行放贷和投资。

（二）编制资产负债表和资金来源及使用表。资产负债表是最常见的财务报表之一，基本所有企业都会有自己的资产负债表，因为它不仅能反映企业的总体财务状况而且能评估存在的债务风险等问题。当然，建设项目的资产负债表也能够直观的体现项目自身的资本保值和增值问题，从而为房地产企业高层对后续的建设制定一定的决策提供数据保障。

四、探讨项目中的不确定性

（一）盈亏平衡的探析

在现实生活中，如果想要保障建设项目可以得到的利益，就必须要将这三个指标的水平达到水平值，假如其中的一个指标没有正常实现，建设项目的资金就会亏损。建设项目的成本是由固定成本和变动成本组成的，这两个成本控制了盈亏平衡点在哪，在相同的情况下，平均单位的成本越高，花费越大，建设项目的经费越高，建设项目的盈利能力越低，在不同的风险情况下处理能力较弱，这样建设项目的盈亏平衡点的产量值就越高；反之，在其他条件相同的情况下，平均单位的成本越低，花费越低，建设项目的经费越低，建设项目的盈利能力越高，在不同的风险情况下处理能力较强，这样建设项目的盈亏平衡点的产量值就越低。

（二）探讨项目的敏感度

项目的敏感度在市场的不断更新下会随时变动，房地产企业就要不间断的去估计市场的波动，从而更好的降低投资建设项目的风险。如果发现建设项目可以在实施后得到预期的利润，但是在建设过程中存在一些不可避免的风险，企业没有足够的实力去解决和控制这些风险，企业的管理人员要对这个建设项目的投资重新规划。研究表明，不确定因素可以由敏感度的探讨进行分析，这个方法的优点是：可以具体到各个因素对建设项目利益的影响范围，根据敏感度的研究，房地产企业的管理人员可以清晰的看出影响建设项目的收益是那些原因，然后进行改动和完善，可以降低风险。

（三）建设项目概率的研究

站在数学的角度上来想，上文所说的可以影响建设项目可行性的因素只是一种猜测，还要进行下一步的计算得出概率，在计算出的概率上，研究怎样更好的实现建设项目，怎样避免建设项目实施中所承受的风险。在实际建设中，会有很多的不确定原因来影响建设项目原本的原因。在建设过程中，一些原材料的价格会和预算时的价格发生偏差，原因也许是国际市场价格发生波动所产生的，也许是国内一些相关政策进行改革所产生的。在研究建设项目财务可行性时就要将这些不确定因素融入进去。预算随机变量发生或出现的可能性就是概率分析，在基础数据的基础上计算出随机变量的标准差和期望。建设项目概率的研究的优点是：在经过精确的计算之后，可以得到建设项目可行度的概率大小，凭借这个概率来推测建设项目的可行度，降低建设项目的风险。

参考文献：

[1]马嬛.浅析房地产财务动态管理模式[J].现代商业，2013（3）.

[2]颜旭.对房地产基金目标项目财务分析的研究[J].现代会计，2011（4）.

（作者单位：山西华曦房地产开发有限公司）endprint