法制：澳門都更迫切需要的“先行者”

明遠

快速崛起下，重整一波三折

都市更新在全球如火如荼的展開，不同國家、地區的發展軌跡不同也決定了各自更新的特色與進程。澳門這座獨特融合中西四百年歷史文化的城市因為賭權開放後十多年的經濟極速騰飛，讓它一夕之間耀升成為國際旅遊休閒之都，多少人期待在風景觀光之中更要深深體驗一次國際賭城的“紙醉金迷”，所以我們城市推出的的旅遊動線大都主打這些金碧輝煌的賭場集中區，外地遊客大多看到的是外部氣勢恢宏，內裡別有洞天的博彩娛樂場：新葡京、永利、MGM、巴黎人、新濠天地等等，只有在落區觀光時，可能才在中區大三巴牌坊、下環區媽閣廟附近體驗到傳統澳門人的生活節奏。遊客的澳門印象大多是夜夜笙歌的繁華之城，可對於身處其中的本地居民而言，這裡是生活數十年，生活幾代人的家園，大家不可能生活在霓虹高掛的博彩區，只是在收工以後默默離開光鮮亮麗之處，回到屬於自己生活的地方，大多以舊區為主。從上個世紀城50、60、70年代開始，舊區中尤其是以北區為首，見證了這座城市的歷史變遷，族群碰撞與融合，有著獨特的歷史記憶，然而四十年過去了，擁擠著大量人潮的北區等舊區已經開始“疲態早現”，老舊的建築、混亂的供電供水系統、髒亂的衛生狀況早已經不符合居民生活的需要，高齡長者沒有電梯協助，每日需要上下數層樓，買餸出街，這樣的呼聲日益高漲，從民間到政府都不斷提出“舊區重整”的概念，希望能夠給居住在澳門各大舊區的民眾一個新的居住環境，在打造國際級的宜居休閒旅遊城市之際，能夠讓原住民感受到這個時代不一樣的“宜居”體驗。

而即使眾聲喧嘩多年，沒有法律制度的先行，再大的吶喊也只能停留於口頭，澳門民眾在城市改造、舊區重整的過程中期待能夠在法制先行的基礎上，加快推進整體更新的速度。事實上，從舊區重整的歷史路徑來看，2006年政府開展研究《舊區重整法律制度》，成立舊區重整諮詢委員會，有關法案在2011年提交立法會討論，但13年政府主動撤回法案，要重新審視、討論法案，直至2016年初政府成立都市更新委員會，舊區工作總算是再次起動，時間跨度達十年之久。可是整個法律制度還原基本步，大幅倒退回到起草、討論階段，並且完全沒有一個具體達成立法的時間表。這一段時間以來，我們多次建議對於社會有所共識的法例以“斬件式”立法的方式加速推進，如重建業權同意比例、重建稅務優勢等，並以祐漢舊區作試點，以邊行邊試的形式進行，加快重建速度，不至於再讓居民等下一個“十年”。同樣，我們更期待在小片區試點之上，希望通過都市更新對舊區作重新整治和規劃，理順交通道路網路、增設更多的社區設施，改善北區過去被不少人認為“亂、髒、差”的印象，可以讓該區居民真正享受到澳門經濟發展帶來的成果。

政府在過去的幾年中，確實有在關注相關都市更新的議題，也做出了一部分努力。根據澳門在2016年公佈的《澳門特別行政區五年發展規劃 （2016-2020年）》草案文本提及都市更新的概念，也都包括了舊區改造和新城建設兩大範疇。新城建設主要是指氹仔以及新填海區的建設；舊區改造則是對老舊房屋進行重建和整治周邊的環境。同年，特區政府成立都市更新委員會，委員會內對澳門都市更新進行多次的會議討論，事後呈現出來的建議與報告，如重建業權同意比例、暫住計劃和稅務優惠等，主要是圍繞著舊區改造方面而討論，這顯示出政府和社會層面對於舊區改造的關注度和工作推進的逼切程度。

各方期盼中，立法從優從速

然而各種關切都離不開一個制度，尤其是法制的建立，縱觀在各地的都市更新方案普遍面臨著整體城市規劃和個人需求兩者的不協調，當中產生不同的矛盾和衝突的問題。因此，建立一個公平、公正和公開的評估制度和完善的上訴機制是存在一定的必要性。整個都市更新方案必須以法律先行，訂定完善法律條文，保障各方利益持份者，才能確保方案能夠順利推動。

而澳門都市更新的法律制度，需要解決幾個法律問題，迫切需要解決的其中之一就是當涉及樓宇重建時的業權同意比例問題。現時澳門樓宇重建一般是需要百分之一百的業權人同意才能開展重建工作，如2012年時善豐大廈出現樓宇結構安全問題，居民需要疏散離開，但由於極個別業權人有其他需求，就拖延了大廈重建計劃。而業權同意比例除了涉及個人意願之外，在實務工作的過程中，有時候聯絡業權人同樣存在問題，當中有出現業權人早已移民到國外或是物業空置多年業權人去向不明，亦有存在“租上租”情況而無法直接聯繫到業權人等的特殊情況，成為本澳推動樓宇重建時面臨的一大難題。

其次是稅務問題，居民不能自主推動重建，需要將物業轉移給建築商，當建築商完成房屋興建交還居民時，由於涉及多次物業轉移，會有多重課稅，加重了居民重建樓宇的負擔，間接打擊居民自主重建的意願。而且在樓宇重建過程中，涉及原區居民的居住問題，同樣需要有一定的轉移居住配套，才能保證居民對重建樓宇的意願，究竟是中轉房間形式或是提供租金補償，都需要有充分的考慮。以上幾個狀況正是現時都更會內和社會上議論紛紛的問題，都更會提出了根據不同狀況，調整樓宇重建同意比例從九成到八成不等的建議，對於適合條件的樓宇重建時作稅務減免，並在研究暫住計劃，調研重建期間居民的居住解決方案。而這些也需要最後由政府敲定來推動。

多年來，我們呼籲以北區佑漢為試點，一方面是這一片區存在改善的迫切性，第二也是民眾有高度的意願有利於政府、開發商的推動與有效的多方協商。目前北區中的祐漢舊區七棟樓群，樓齡達40多年，而且建築方式以預制件（石屎板）嵌製而成，俗稱“火柴盒”，若出現樓宇結構問題，後果將不甚設想。去年曾發現當中的一棟樓宇梯間出現一米長的裂縫，並從裂縫處明顯可窺見大廈地舖內部情況。此外由於祐漢舊區供水和排水管裝置在大廈外牆受風雨侵蝕，不時出現鏽化漏水的問題；該區位置毗鄰珠海，租金相對低廉，成為不少外地僱員租住的地區，當中涉及群租的情況，加劇了整棟設施的耗損，過去曾出現因用電量負荷過大發生火警；癮君子和流鶯不時在該區流連，帶來治安方面的隱患。舊區居民不少是長者，他們對區內的環境衛生、治安、樓宇結構安全等問題都表示擔憂。因此這一區的舊區重整迫在眉睫，我們期待新一屆立法會能夠加速立法討論，結合政府與都更會的討論，讓澳門系統的都更能夠盡快落實，只有如此才能在這座宜居之城中，給大家更多的生活信心與幸福感。endprint