二手集资房过户讼争

孟祥林

城市安家，二手集资房低价购

1983年3月，宋士来出生在偏僻的山区，通过十几年寒窗苦读考取了邢台一所大学。2003年大学毕业后，他应聘到一家修理厂当修理工，平时住单位集体宿舍。一年后，宋士来经人介绍认识了女友黄霞。为了赢得女友芳心，小宋爽快答应黄霞提出的“尽快在城市里购房”的要求。然而，当时一套不足百平方米的新房也要几十万，这让月薪不足千元的小宋望而却步。接触两个月，黄霞看不到小宋买房的具体行动，随便找了个理由弃他而去。

一天，同事发布的一则售房信息让小宋眼前一亮。他立马接通电话与房主马铭林见面。年过半百的老马是市木材厂职工，他指着这套两室一厅的房子对小宋说：“我们单位这套集资房建成于1993年。我有二十多年工龄，当时花了2万多，我们搬进来还没住十年。我老伴是中学教师，她单位也建了住宅楼。我们准备换个更大的房子，要不是现在资金欠缺，我们舍不得卖这套房。”

小宋边听老马滔滔不绝介绍，边查看房子的整体结构。不足50平方米的蜗居，客厅、卧室、厨房、卫生间一应俱全。半小时后，小宋给出综合评价：“麻雀虽小，五脏俱全，市中心地段，真是不错！”

老马也直言不讳：“说实话，这套房产我只购得75%产权，另外25%的产权还在单位手中，不知道木材厂何时出售……如果你诚心想要，价格上还可以优惠。”

因为担心房子不能过户，小宋犹豫不决。老马看出了小宋的心思，他补充道：“再过几年，房改政策一变，我协助你购买剩余的25%产权，办理过户变更手续……”

听到老马这番承诺，小宋打消疑虑，决定抓住这次购房机会。两人一番讨价还价后，房价由4万降至3.8万。一周后，他取出1.5万积蓄又向亲朋好友借来2万多，终于凑齐了购房款。2004年3月的周末，小宋送来3.8万元，老马把75%的房屋产权证书交到小宋手中，并在《购房协议书》中载明：“协助乙方（小宋）办理25%产权认购手续”，然后在协议书最末处签名、摁印。

十余年后，办过户手续引争议

小宋拿到房子钥匙，简单装修后搬进了新房。日子如白驹过隙。十年间，小宋在这套房子里完成人生的大事，娶妻生子，稳稳地立足于城市。这些年，房价猛涨了近10倍。

2015年夏天，小宋从电视上获悉市房管局和物价局联合出台了《关于进一步做好公有住房出售有关工作的通知》，自己购得的这套集资房正好建于1998年之前，属于出售的范畴，他赶紧跑到相关部门咨询。小宋发现，除了列为“县级以上文物保护单位”等四种公住房外，其他房屋均能出售。老马当初已答应协助自己购买木材厂拥有的25%产权，房产马上将真正属于自己了，小宋想想都心花怒放。

可事实是，小宋碰了一鼻子灰。那天，他兴冲冲找到马铭林协商购买剩余产权。小宋性子急，脾气又不好，一言不合二人闹翻了。

协商不成，小宋无奈地离去。等待了一个多月，也不见老马付诸任何行动。宋士来因担心老马毁约致使购房合同无效而寝食难安，于是，他一纸诉状把马铭林起诉到桥东区法院，请求法院确认2004年双方签订的购房协议书有效，判令马铭林协助办理房屋所有权证变更手续。

小宋在起诉状中阐述了购房经过，并将购房协议书复印件作为书证交到了法院。马铭林作为被告在答辩状中写道：“我与木材厂签订了《集资建房协议书》明确载明‘集资房仅限于我（乙方）及直系亲属居住，出售时在同等条件下，木材厂有优先购买权。原告购买我这套集资房，我妻子和单位木材厂根本不知情，更没经过两方同意，因此我签订的协议无效。另外，现在这套住房的25%产权仍在木材厂名下，木材厂是否同意卖给宋士来尚未可知，我没有义务协助宋士来办理房屋变更过户手续。”

协商失败，终审判决明确责任

住了十几年的房子现在被主张购房协议无效，小宋气愤至极。两人剑拔弩张地来到法院。起初，经过桥东区法官的耐心调解，小宋同意向老马道歉，老马也愿意化干戈为玉帛。但附加条件是让小宋购买市木材厂25%公产权后再支付老马3万元。

小宋认为钱多少不是问题，问题是老马怎能不讲诚信，该附加条件他无法接受。这样，双方的调解以失败告终。主审法官考虑到这场官司极可能损害木材公司的利益，专门通知木材厂负责人，但被明确告知“放弃参加庭审”。

2015年12月，这起房屋买卖合同纠纷案拉开庭审序幕。庭审中，宋士来提出“事实说”对抗老马所谓的老伴和木材厂的“不知情说”：购房时，老马是要换大房子才将木材廠的房屋卖掉的。购房协议上有老马夫妇的签名，老马老伴不可能不知情；自己在房里住了十多年，从邻居到居委会无人不知我买的是老马的房子。2005年木材厂改装电表，自己作为户主缴纳费用，木材厂知道老马的房屋已换主人，但没提出任何异议。这些事实说明老马老伴和木材厂是知道房子被卖掉的。老马是因为自己不答应再支付他3万元，才找理由毁约的。

针对25%剩余产权的购买权，宋士来称：“这份购房协议书上，老马已明确把木材厂25%产权的购买权转让给我，老马有协助我完成购买剩余产权的义务。”

对此，马铭林却有另一番认识：“购买房屋的公产权受制于国家强制性规定，依附特定合同不能转让。因此，应由售房单位的职工依据自己的工龄、职称、职务等补偿先买下木材厂25%的产权，由我再卖给宋士来，而后再协助办理过户手续。”

对于《购房协议书》留下老马妻子的名字问题，老马称是他代签。老马出示了《已购共有住房和经济适用房上市出售管理办法》及《集资建房协议书》等有关书证。伴随着双方激烈的辩论，案件事实已逐渐清晰，法官最终没有采纳老马的“不知情”观点。法官表示：原告宋士来请求确认享有剩余25%公产权的认购权，取决于政策是否允许，从庭审和现有证据综合看原告不具备直接认购的条件。

庭审结束时，鉴于这套不足50平方米的单位集资房产权复杂，涉及市木材厂第三人利益及一些行政法规，双方争议较大，法官没有当庭宣判。

2015年12月25日，邢台市桥东区法院判决：被告马铭林和原告宋士来签订的《购房协议书》合法有效；被告马铭林在判决生效后三十日内协助原告宋士来办理位于木材厂家属院名下单元房的过户手续，房屋过户后，原告宋士来享有75%的产权，木材厂仍享有25%的产权。

宣判后，马铭林上诉称：“《市房改首次上市出售管理暂行办理》第五条规定‘未过渡到全部产权的房子不能上市交易。我这套集资房仅有75%的产权是不能办理过户手续的，只有我购得木材公司剩余产权，获得100%产权后，才能办理过户手续。法院判决不仅侵犯了我购买剩余25%产权的利益，而且让我协助宋士来办理房产过户手续也是错误的。”

2016年5月，河北省邢台市中级法院开庭审理后认为：依据《物权法》第97条规定，三分之二以上按份共有人同意，可以处分共有的不动产或动产。《市房改房首次上市出售管理暂行办法》是部门规章，根据上位法与下位法发生冲突时，优先适用上位法原则，因而做出上述决策。

马铭林申请再审被法院驳回后，向该市检察院递交了民事案件抗诉申请书。2017年6月，邢台市人民检察院的检察官审查后，作出不支持民事监督决定书。

（文中当事人系化名）

编辑：黄灵 yeshzhwu@foxmail.comendprint