九江市城市居住用地时空布局演变研究

李松志，王丽艳

(九江学院 旅游与国土资源学院，江西 九江 332005)

九江市城市居住用地时空布局演变研究

李松志，王丽艳

(九江学院 旅游与国土资源学院，江西 九江 332005)

城市居住用地空间布局是构成城市空间布局的重要组成部分，同时也是影响城市空间结构的重要因素﹒九江位于长江、京九两大经济开发带交叉点，是江西省唯一能通江达海的城市，素有“江西北大门”之称，在昌九一体化、鄱阳湖生态经济区、长江中游城市群建设中，九江城市空间正进行着大规模的拓展，居住用地空间布局也会随之产生重大改变﹒在九江居住用地的实地调查和资料整理的基础上，通过对九江城区改革开放后的居住用地空间布局分析，发现居住用地的空间布局从20世纪80年代的长江以南和两湖以北的单位制住房发展到20世纪90年代的环绕“两湖”沿岸布局的滨湖居住区，到21世纪初由“两湖”—南湖和甘棠湖向八里湖和庐山新区逐步拓展．

居住用地；空间布局；九江

随着城镇化的不断推进，居住用地在城市化过程中凸显出强劲持续的发展动力﹒随着各城市的经济建设不断推进城市地域空间不断拓展，居住用地的空间布局的研究是做好科学城市规划和后续城市建设管理的基础工作﹒九江市将是宁(南京)汉(武汉)之间快速崛起的特大城市，也是鄱阳湖生态经济区城市群重要的支撑点，更是昌九一体“双核发展”和昌九新区的重要组成部分﹒近年来，九江市提出以“两区”互动、强工兴城，科学发展、奋起赶超”奋斗目标，正着力拓展城市发展空间，新区的建设和旧城的改造必然要对大量建设用地进行调整和重组，居住用地的空间布局也会产生相应的变化﹒

1 文献回顾

早期有关居住用地空间布局发展机制主要包涵在城市空间结构形态的研究内容之中﹒较早期的芝加哥学派通过采用生态学理论中的阶层、生命周期和种族3个指标来描述社会群体在城市的空间分布，并借鉴“生态隔离”、“入侵和演替”、“竞争”等观点解释不同类型的居民的空间活动分布区别，归结城市居住空间的演变规律为“同心圆模型(E. W. Burgess)”、“扇形模型(H. Hoyt)”以及“多核心模型(C. D.Harris,L. Ullman)”[1-2]﹒制度学派中，Young K[3]从区位与权力的关系分析，指出不同利益集团、组织(发展商、地主、居住用地机构、金融机构、邻里组织)和地方政府之间的冲突是形成的城市居住空间结构特征的主要因素，城市政治过程主导空间资源的分配过程﹒考斯特Castells和Harvey采用历史唯物主义的观点分析城市住宅问题，将阶级划分、消费方式和社会关系与居住空间的分异相联系，指出住房是各种社会力量斗争的结果[4]﹒行为学派代表人W.Kirk和D.Lowenthal对居住区位的决策过程行为分析，提出人的行为与现象环境与行为环境之间关系的研究﹒W.Michelson从具体的住宅选择过程对多伦多迁居住户进行实证研究[5]，得出区位、成本、住宅特征、环境状况、家庭是影响迁居决策重要因素﹒

城市居住用地在我国城市化快速发展的背景下发生较大变化，许多学者对城市居住用地的发展关注大﹒孔德新[6]在总结国内外关于居住区布局理论研究基础上综合的提出了我国居住区布局理论研究应注意的问题和研究发展方向﹒张文忠，刘旺[7]在对北京市住房进行实地调查分析后得出住宅分布特征和发展趋势﹒王霞，朱道林[8]采用了数理统计学相关方法对房价的空间分布特征进行分析；还有周春山，罗彦[9]调查研究了广州市老八区楼盘价格的空间分布规律和影响因素，认为政策因素、市场供需、区位因素、人文环境是影响居住用地价格的重要因素﹒李建华等人[10]通过对西夏区居住用地发展的基本特征和存在的问题分析, 进而就西夏区居住用地开发功能分区进行了规划与布局分析，最后提出促进居住用地发展的若干措施和政策优化方案﹒梅志熊[11]利用回归分析等数量统计方法和分析技术研究了东莞市居住用地的发展内部机制﹒张家瑞[12]通过对北京住宅市场和土地市场的分析，论述了居住用地空间布局的成因机制﹒宋伟轩[13]指出大城市保障性住房普遍存在配套设施不完善、空间选址偏僻、大规模集中建设等问题，并提出了相应的改善方法﹒梁鹏飞等认为山地城市居住开发呈渐进式和跳跃式相结合的特征，具有“多中心”组团式的空间格局，有别于平原城市的“摊大饼”模式[14]﹒

综上所述，国外对居住空间布局理论研究较成熟，实证研究丰富﹒我国研究者针对我国城市化发展，住宅郊区化与弱势群体的住宅问题，土地利用制度和住房政策对居住用地发展的影响等进行了研究﹒然而，国内学者对东部大城市的研究相对集中，对中西部三线城市研究较少﹒目前我国城市化的发展的主要发展潜力在二、三线城市，其城镇化速率更快，城市空间结构变化更明显，居住用地空间结构的演变更突出﹒由此，影响城市居住用地空间布局的成因机制也在时代发展的背景下日益多样化﹒

2 九江城区居住用地空间布局演变过程与特征

九江是我国中部地区长江沿岸最早开放的港口城市，北滨长江，南靠庐山，内城河湖纵多，地理位置独特﹒在其独特的空间位置和历史发展背景下，城区居住用地的空间布局在不同阶段呈现出其独有的特征﹒

2.1 20世纪80年代居住用地空间布局与特征

2.1.1 单位制住房为主要居住形式

20世纪80年代为我国改革开放的初期，国民经济经过不断调整逐步进入稳步发展阶段，受计划经济时期的生产与生活不分离的原则影响，居住区是随着生产地的建设就近沿长江南岸布局，因为此时许多工厂就布局在沿江，并且住宅区以单位模式在单位的内部兴建，形成“一个单位一个住宅区”的居住特征﹒到20世纪80年代末，九江市的中心城区和城东港工业区仍然延续着单位居住区的住宅形式﹒

2.1.2 老城区住宅规模小而破碎，新城区规模大而完整

浔阳区是九江城区的老城区，20世纪80年代发展的区域范围为甘棠湖和南门湖以北，长江以南，白水湖以西，龙开河以东，发展历史悠久，是各种行政单位或商铺的集中分布区，同时各单位规模都较小，而城区人口分布集中，因此城区居住用地大都规模小并且地块分割零碎﹒而位于城区东部郊区的工业区，即白水湖以东的九江石化总厂，是计划经济时期为大力推进工业的建设而划出的“飞地”，工厂规模较大，职工人口多，配套建设的住宅区的规模也就比较大﹒

同时，由于新区是在一片完整的土地上经过规划有序建设的基础上发展起来的，经过统一规划建设，住宅区内通过纵横的交通线与工业区连接，使住宅区既与工业区分离又联系紧密，同时住宅区内配建了各种完善的生活服务设施，包括游泳馆、电影院和公共活动中心，可以满足基本的生活需求，整个住宅区形成了一个庞大而完整的有机体﹒

2.1.3 居住区由老城区向东南方向拓展

1985年九江市建设总量达642.38万m2，其中住房建筑面积为 199.69万 m2﹒新建住房的同时拆除了老城区的大量破旧住房改建为商住两用楼，同时老城区的各单位大院内部职工住宅也在陆续建造，使中心城区即龙开河与白水湖之间住房密度不断增加，居住人口约13万﹒中心城区东部即白水湖以东和城市南部十里铺地区分别为当时九江的主要重化工业和轻工业区，为解决职工住房问题，在厂区的周边相应建设了单位职工住房，居住人口规模分别达到了10万和8万﹒可以看到中心城区建设规模的扩大加上工业区的住宅建设使城市居住区开始以老城区为核心向东南方向拓展﹒

2.2 20世纪90年代居住用地的空间布局与特征

2.2.1 由两湖以北向城南新区拓展

20世纪90年代是九江市居住用地发展的繁荣壮大时期，居住用地开发项目如雨后春笋般增多，居住用地的空间布局出现明显的变化﹒居住用地的空间发展是沿湖向城南新区拓展，主要体现在在城区南湖西北部陆续建成姚家洼小区和大型安居工程湖滨小区，长虹大道东侧出现长虹小区和南湖小区，城区西部即龙开河以西出现向阳新村、月亮湾小区和西二路的西苑小区，以及南湖西岸的南湖别墅村，这些均为具有较大规模的住宅区且多分布在甘棠湖和南湖“两湖”以南的城南新区﹒这一时期的一系列居住用地的沿湖开发项目初步奠定了九江城区的居住用地的空间分布格局，“两湖时代”也可作为九江城区居住用地主要分布特征的概括﹒

2.2.2 开发类型多样，样式丰富

在市场经济作用下，居住用地的发展受计划经济的影响让位于市场的配置作用﹒居住用地由过去的单位制住宅为主转变为居住用地商业开发为主﹒居住用地的开发为适应市场的需求，开发住房类型多样，样式丰富，有住宅小区、住宅楼、商住楼和别墅等多种住房类型﹒不同住房类型在地理区位分布上和设计的样式，外型、风格，户型、单户面积上有了较大的差异﹒户型面积 20世纪90年代较之20世纪70年代的更人性化，可选择性大﹒

2.3 转型时期居住用地空间布局与特征

21世纪初，九江市对城市的空间发展方向和社会经济发展目标上做了重大调整，居住用地的空间布局在市场经济的主导和政府政策的引导下呈现出新的特征﹒

2.3.1 呈多核心发展模式

城市发展核心的分布和大小支配着居住用地的分布和规模， 城市的发展是由多个核心发展开来，城市核心随着经济的发展和城市地域规模的扩大而增加，除城市的中心商业区外，有城市内部的轻工业区，城市边缘的重工业区，另外还有大学、文化中心、公园、景区形成的核心﹒现阶段九江居住用地的空间布局呈现出以浔阳区的中心商务区和南湖公园景区，八里湖东部和北部沿江开发区，庐山区的南山公园景区和九江学院等大学和城南郊区工业园为核心分别集聚的特征﹒

2.3.2 开发重点向八里湖新区和庐山区转移

九江提出“环绕八里湖，建设新九江”的城市发展举措﹒根据 2013年九江居住用地信息网对九江居住用地2010-2013年开发量的数据显示，主城区可售住宅楼盘中浔阳区24个，庐山区39个、开发区42个，开发区和浔阳区在居住用地供应上占据绝对优势﹒在空间结构上，各区居住用地的总体空间布局上由不同核心集聚发展，浔阳区虽然仍是居住用地集中的分布区域，但居住用地开发的重点正由浔阳区向八里湖新区和城市南部的庐山区转移﹒居住用地空间布局的重心也正向城市西部的八里湖新区和庐山区偏移﹒

2.3.3 居住用地结构逐步调整

居住用地业的日趋成熟和完善重要的一个方面是居住用地结构在政府和市场的综合作用下逐渐得到调整﹒为满足园区务工、农民进城、旧城改造、学生就业、城市低收入家庭等“夹心群体”对住房的需求，九江市政府对城市住房保障的建设方面投入加大﹒2011年全市新建廉租房12 108套，公租房17 229套，到2012年全市新建廉租房21 038套，公租房35 697套﹒显而易见，九江市政策性保障住房建设总量逐年增加，保障性住房成为现阶段九江居住用地开发的重要组成部分，居住用地住宅结构逐步调整﹒

2.3.4 空间分异凸显

九江城区居住用地在空间布局上出现了明显的分异，主要表现在住房的档次和布局区位上(见表1)﹒在老城区的沿江地段、甘棠湖南湖的滨湖地带、八里湖北部的滨湖地段、八里湖东部的十里河沿岸等则分布大量高层和高档商品房﹒同时，高档居住用地楼房主要布置在交通条件便利商业服务繁荣的地段，保障性住房则距离商业服务中心和交通站较远的地段﹒在庐山区城南郊区的螺狮山和东南部郊区的怡康苑，怡溪苑、怡庐苑等其他在建的保障性住房项目﹒

表1 九江市转型时期居住区由沿江时代向沿湖转向

3 九江城区居住用地空间布局演变的成因分析

3.1 20世纪80年代居住用地空间布局成因

20世纪80年代是我国改革开放后的起步阶段，经济发展水平不足以快速改变以往城市居住区的空间分布形态，居住用地空间布局特征受计划经济体制时期的政府主导影响的痕迹明显﹒一是住房分配制度是“国家配给制”，以单位为单元兴建和分配住房，且房屋属国家所有，城镇居民个人没有兴建住房和选房的自主选择权，城区绝大多数住房为国家出资配建，因此，单位住房是这一时期主要住宅形式﹒20世纪80年代为改革初期的第一个10年，经济的发展使城市建设推进，出现了其他形式如房产管理局、居住用地地产商和私人等其他的建房形式，但由于实行的福利分房的制度一定程度上抑制了居住用地市场的发展，市场商品房建设量很少，城市住房仍以单位住房为主导﹒因此，以国家和单位公建的单位住宅为80年代城市的主要住宅形式﹒二是老城区浔阳区作为九江的经济、文化、政治的综合服务中心，区内居住人口多，建筑密度大，可利用土地有限，同时中心城区通常是由各个不同的独立的单位组成，住房的建设和分配以单位为单元，所以各单位之间会存在土地的竞争关系，为充分利用土地，各单位见缝插针在各地块包括边角建房，因而形成小规模的不规则的住房分布特征﹒城区东郊的新城区是为发展工业划出的“飞地”，工业单位在大片完整的土地上建起，住宅区经过统一规划建设，规范有序，并且厂区规模大，职工人口多，形成了大型的住宅区﹒

3.2 20世纪90年代居住用地空间布局成因

一是20世纪90年代，九江进入工业化建设的新时期，经济总产值增长了7倍多，其中第二产业增长速度达到了 25.5%，是九江工业发展历史上最快的时期﹒随着经济的发展，居民生活水平提高，居民对住房的需求加大，同时经济的发展为住房投资建设奠定了物质基础﹒这一时期，充分发挥了国家、地方、企业、及内部职工的多方位力量，采用多种集资渠道，加快城市住房建设，居住用地获得了极大的发展动力，由 1985年第一家居住用地公司的成立到 1995年发展到120多家，居住用地投资额于1995年达3.04亿元，多个大型住宅小区得以相继建成﹒ 二是住房政策和土地政策的改革对居住用地的发展起到关键性的作用﹒1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》推出，国家取消了福利分房制度，建立住房公积金制度，福利分房制度取消为居住用地市场提供了发展机会﹒1998年下发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，彻底废除了住房实物分配制度，这使商品房在市场中的主体地位得到确认，居住用地获得繁荣发展﹒住房制度的改革对居住用地市场的运行机制会产生影响，居民住房消费成为推动居住用地发展的市场指向，居住用地的开发受市场的主导更加迎合了人们对住房区位、价格、类型的不同需求，使住宅类型多样化，人性化﹒在市场对土地资源优化配置作用下，在城市中心的土地的高层商业综合楼建设增加，住宅楼房逐渐外迁，促进了居住用地中商住楼房的空间分化﹒

3.3 转型时期居住用地空间布局成因

一是消费者对居住品质的追求﹒绿地和水域是高品质居住用地的一个不可缺少的组成部分﹒居住用地的开发开始更多的注重住宅区的生态环境的塑造，积极寻求具有可利用的天然优越生态环境的地理区位﹒为此，位于环绕两湖为中心的东部八里湖新区和南部的庐山区便成为空间拓展的优选之地﹒开发区八里湖沿岸，十里河畔和浔阳区一江两湖的优越的水生态资源无疑成为居住用地发展的有利区位条件﹒居住用地在此期间得到迅速的开发，其空间布局的重心也在逐渐向此转移﹒

二是政府政策引导﹒城市在不同的发展阶段会有不同的发展战略和重点发展区域﹒九江提出加快融入长江中游城市群，构建以九江都市区和昌九新区发展战略，基于九江城市的山水格局，由“两湖时代”走向“八里湖时代”的战略转变﹒居住用地开发的重心向八里湖开发区转移是把八里湖建设成未来九江的另一核心的前序工作，通过住房的建设吸引人口的转移﹒居住用地在此期间得到迅速的开发，居住用地的空间布局的重心也在逐渐向此转移﹒2013年九江启动“十大片区”的旧城改造﹒按照安置先行，功能完善的改造原则，提前启动安置房建设，加快完善安置区就学、就医、就业等公共服务功能，采取了“产权调换”的就近和异地2种安置方式推进旧城改造﹒老城区的旧城和棚户区改造从另一方面促进了保障性住房的建设和居住用地的空间分化﹒在城市发展的空间部署上把八里湖新区和庐山区作为现阶段城市发展的主导方向﹒

三是交通是影响居住用地区位选择的重要因素之一﹒中心城区主要以两湖为中心，由长虹大道，浔阳路和滨江路，大中路等多支路形成的纵贯交通密集区，交通便利，居住用地价格相对要高﹒居住用地在开发顺序上首选的区位是主要交通线两侧或交通便捷的地理位置﹒在新城区的新开发的楼盘，如经济技术开发区的靠近龙开河路的长江大道和九瑞大道两侧，庐山区的长虹大道东侧，再后向德化路推进﹒并且通常离主城区近的交通可接近性好的居住用地的价格也要比远离市区的交通可接近较差的价位要高﹒

四是公共服务设施条件的差异会影响购房者对居住用地的最终的选择﹒九江市中心城区浔阳区无疑是公共服务设施相对完善的区域，拥有众多的院校和文化、卫生、商业、信息服务机构﹒然而新区经过几年的建设，政府通过不断完善新区的公共服务设施，将双峰小学和九江市中医医院向庐山区迁移，向八里湖新区引进九江学院等高等院校，将多部门行政机构向新区迁移，都极大地促进了新区公共配套服务的完善，方便人们看病、入学和工作，为人口向新区疏散提供了条件，从而为居住用地向新区转移提供了动力﹒

4 九江城区居住用地空间布局演变的趋势与建议

九江正大力建设新区，城市在重点开发建设八里湖新区的同时，会继续适当向南并沿城西、城东港区两翼发展，到2015年，中心城区建成区面积达到了120 km2，人口规模超过100万﹒

4.1 居住用地空间布局演变趋势

(1)居住用地空间布局郊区化﹒随着九江经济发展，城镇化进程趋势将进一步加快，居住用地也会得到持续的发展，居住用地在郊区的建设不断增加，未来人口将向城郊新建住宅区转移﹒居住用地的空间分布的郊区化趋势也越发加快﹒同时新区交通的不断发展和公共设施的不断健全为居住用地布局郊区化提供了有力的条件﹒

(2)居住用地空间布局多核化﹒九江独特优越的水生态和绿地自然特征对未来居住用地空间分布具有重要的影响，以不同空间的自然生态景观节点为中心集聚发展成多核心的居住用地分布结构趋势逐渐凸显﹒由庐山区的南山公园、浔阳区2湖、八里湖3大核心的居住用地发展特征逐步强化﹒在其核心辐射下可划分为以白水湖和沿江生态景观发展的浔阳区东北片区、以两湖生态景观发展成熟的浔南片区、以龙开河沿岸绿廊发展的临河居住区、以十里河绿廊发展的柴桑片区、以南山公园发展的十里片区、八里湖东南岸片区和赛湖北岸居住带﹒另外，还有一些以交通干道线为过度带的居住用地布局“版图”﹒

(3)居住用地空间布局混合化﹒九江城市居住用地的建设朝着多功能混合化方向发展，城市用地在各区之间地块与地块之间得到进一步的优化配置，居住用地与休闲用地、教育用地、商业用地在区域发展中相互协调混合分布﹒在庐山区的南山公园东北布有行政用地，西南方向布有居住用地怡嘉苑，还有部分教育用地﹒八里湖新区的居住用地一般均与相应大小的休闲景观和院校等同时建设﹒在整个居住区范围内，未来将发展多样的混合型区﹒

4.2 居住用地空间布局优化建议

(1)规划先行，科学布局﹒九江市居住用地要依据本市的产业结构、人口分布特征、城镇化发展进程和土地资源条件协调布局，合理配套，有计划、有步骤地推进各项建设，减少重复建设，并结合近期与远期规划，留有城市发展空间，促进城市持续健康发展﹒

(2)突出重点，有序开发﹒九江城区房地产呈现大规模的开发态势，各区遍地建设容易导致建设的无序性，使居住用地发展脱离市场实际需求，造成资源的浪费﹒积极建设具有特色的优质居住用地片区，做到“开发一片、成熟一片”﹒应该继续加强对八里湖新区和庐山区的核心功能区的建设，发展和创造新区核心的吸引力，加大老城区“旧城改造”，焕发老城区活力，促使人流向新建居住用地转移，同时改善中心城区居住条件﹒

(3)完善设施，城乡协调﹒各片区的居住用地开发过程中应注重相应的配套功能项目的开发，居住与产业、商业、休闲等功能协调布局，完善基础设施，建设一个宜居宜业宜乐的综合型功能区﹒居住用地建设应避免过度强调功能分区、小区独立和城乡分割，城区建设应结合乡村，融入自然，创造一种开放、和谐过度的新型城乡公共居住空间﹒

5 结论与展望

目前，九江城区居住用地呈现出多核心模式发展，多片区核心吸引力正在发展﹒居住用地空间布局重心由沿江向八里湖新区和庐山区转移﹒经济适用房和公租房在近郊区住房的大量建设，居住用地结构不断调整，低收入人群的郊区化将成为人口向新区转移的先锋队，不同类型的住房类型在微观空间分布上出现了一定的分异，高档商品房主要占据滨江滨湖，交通便利的优越地段，而保障性住房则布局在较次的地块﹒随着新区交通和公共配套基础设施不断完善，郊区化将进一步凸显，未来混合型居住区将成为发展的趋势．

[1]Bu E W. The growth of the city in R. E. Park, E•W. Burgess and Mckenize (eds.)[M]. Chicago: The City University of Chicago Press, 1962.

[2]Harries C D, Ullman E L. The nature of city[J]. Annals of The American academy of Political and social sciene, 1945(242):7-17.

[3]Young K. Urban politics: an overview[R]. Essays on the study of urban politics, London: Macmlillan, 1975.

[4]Castells. The Urban Question: A Marxist Approach [M]. London:Edward Amold, 1982.

[5]Michelson W. Environmental choice, human hehavior and residential satisfaction[M]. Oxford: Oxford University Press,1977.

[6]孔德新. 城市居住区布局理论[J]. 住宅科技, 1998(7): 3-8.

[7]张文忠, 刘旺. 北京市住宅区空间特征研究[J]. 住区规划研究,2002(12): 86-89.

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[11]梅志熊. 东莞市房地产发展与城市空间扩展研究[J]. 华南师范大学学报, 2009(4): 111-115.

[12]张家瑞. 北京市房地产空间布局现状及成因分析[J]. 城市发展研究, 2011, 18(7): 11-13.

[13]宋伟轩. 大城市保障性住房空间布局的社会问题与治理途径[J]. 住房保障, 2011, 18(8): 103-108.

[14]梁鹏飞, 刘勇, 刘秀山. 山地城市居住用地扩展的驱动力分析——以重庆市主城区为例[J]. 西南大学学报: 自然科学版,2016, 38(2): 98-103.

(责任编校：陈健琼)

Study on the Space-time Evolution of the Real Estate of City in the Jiujiang

LI Song-zhi,WANG Li-yan
(Academy of tourism and land, Jiu Jiang University, Jiujiang, Jiangxi 332005, China )

The spatial layout is not only an important part of real estate constitute urban space layout but also an important factor in the impact of urban spatial structure. Jiu Jiang, known as north gate of Jiangxi Province, is located in the economic development zones between the Yangtze River and the Beijing-Kowloon Railway, which is the only city with ports to sea. Jiu Jiang city space is undergoing massive expansion. New construction and renovation of the old town changes the spatial layout, which will have a significant change in the real estate. This articles studies three stages of the Jiu Jiang city real estate, the spatial layout after the reform and opening up, we know that the spatial layout of real estate turns from units housing between the south of the Yangtze River and the north of two lakes in the 1980s to lakeside house layout along the circumference of quot;lakesquot; areas in 1990s, and the development of garden house and waterfront residential areas emphasizes the natural and fashion style.

Real Estate; spatial layout; Jiujiang

TU984.11+3

A

10.3969/j.issn.1672-7304.2017.02.0009

1672–7304(2017)02–008–06

2016-10-16

江西省教育厅科研项目(GJJ14734)

李松志(1968-)，男，江西安福人，教授，博士，主要从事城市发展与旅游规划研究，E-mail: Lszhi123@163.com.