基于棚改项目工程中的造价管理

2017-12-09西安高新城棚改有限公司

大陆桥视野 2017年16期

白昱/西安高新城棚改有限公司

基于棚改项目工程中的造价管理

白昱/西安高新城棚改有限公司

棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。近年来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。棚改项目一般在工期上比较紧张，同时对于住房的造价上要求低廉，而在房屋质量水平上，又要求的比较严格。在棚改项目的开发过程中，如何对成本控制进行有效管理，实现企业的经济效益，是当代房地产开发商需要慎重考虑的问题。

棚改项目工程；造价管理

前言

近年来，由于全国房价的不断上涨，致使城市中低收入家庭住房困难。住房的问题成了政府迫切需要解决的民生问题之一。为此，中央政府下达文件强制性要求，要求各地政府加大棚改项目的建设规模，解决中低收入人群的住房问题。棚改项目的建设虽然取得了一定的成绩，但是依然在成本造价方面欠缺管理。因此，如何在安全、经济、适用、节能的前提下对棚改项目进行造价管理变成了本文的研究方向。

一、工程造价构成及特点

1.我国工程造价的构成。

从定义上讲，“工程造价”里的“工程”包括各类的工程项目，但是笔者所讨论的“工程”主要是指建设工程类的工程。工程造价的定义是从不同角度理解事物的本质。对于建设工程的投资者，市场条件下工程造价就是建设工程项目投资，是获得项目要付出的价格；同时也是投资者在作为市场供给主体出售建设项目时定价的基础。

2.工程造价的特点。

工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。工程造价的范围较广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，所以工程造价的作用和影响都很大。

二、棚改项目全过程工程造价控制

1.设计阶段有效控制。

工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件以及图纸的整个活动过程，工程设计是对开发建设项目的实施意图和全面规划的具体描述，是棚改项目开发建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。研究表明：初步设计阶段，影响工程造价的可能性在75%-95%；技术设计阶段，影响工程造价的可能性在35%～75%；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性在25%～35%；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性只有10%作用。由此我们可以看到，控制工程造价，设计阶段起着重要并且关键的作用。根据棚改项目构成，分为：限价商品房、经济适用住房、公租房、廉租房，应按照不同的保障群体，在建设标准、使用功能上从设计阶段加以区分。限价商品房、经济适用住房主要是进行销售，以毛坯房设计标准即可，方便群众装饰装修。公租房、廉租房是进行出租的，应尽量满足使用功能，可直接入住使用。因此在设计阶段就案不同的功能要求划分开来，可有效地控制工程造价。

2.工程招投标阶段有效控制。

通过招投标的形式来引进竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等等许多方面都有明显作用，也有效地保障了招标人以及投标人的合法权益。对施工单位的选择尤其要慎重，因为施工队伍的施工质量的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。在选择施工队伍时主要考察施工企业的技术装备、资信情况以及建设业绩等。我们要优先考虑近期建设业绩和建项目相同或相似的施工企业，而且特别要求创此项目建设业绩的有着丰富经验专业人员来出任项目经理。还有大型项目中的很多分项工程可以采用指定分包的方式，比如铝合金门窗及所有门窗工程、内外装修工程、空调安装工程、电梯电扶梯安装工程、发电机安装及环保工程等可以直接指定分包，既可以大量节省工程造价，又可以严格控制工程质量和进度。对于诸如下述专业工程应直接发包，由其它独立施工单位直接签订合同执行：(1)桩基工程；(2)强夯工程和软件基处理工程；(3)室外高压电缆安装及高低压变配电工程；(4)大型土石方开挖回填工程(包括场地大型土石方、地下室大型土石方等)；(5)挡土墙、护坡及基坑支护工程：(6)家居报警及对讲系统工程及智能化安防工程；(7)室外道路和面层铺装及室外给排水工程；(8)室外园林景观及绿化工程、室外强电及环境照明工程；(9)水泵房设备及管道安装和变频供水系统设备工程；(10)地下人防工程；(11)消防水、电、通风工程及防火门及防火卷帘安装工程；有线电视、电话、网络安装工程。如果能按以上承包方式，既可以选择实力最强的专业施工单位，又大量节省工程造价(可以比采用总承包方式全部承包给总包单位节约造价20%-40%以上)，而且又可以严格控制工程质量，加快工程进度，避免因总包单位实力不济停工或者因与之发生争执时被总包单位卡甲方脖子的现象。

3.施工管理阶段有效控制。

项目施工实施阶段，是项目资金大量投入，最终形成建筑产品，实现项目投资的过程，对建设项目全过程造价管理来说也是最难、最复杂的阶段。因此，该阶段造价管理不容忽视。

施工阶段现场主要有区建筑工务部门负责管理，并落实责任到人，保证每个棚改项目都有专人负责。因施工阶段将存在诸多不确定、无法预测的特殊情况。为使项目工程造价管理有效实施，区住建部门与区建筑工务部门采取每周召开例会的方式，掌握项目进度及项目建设存在的问题，并及时解决相关问题。避免一些不必要费用的产生。特别是设计变更，工期费用索赔，通过加强管理，使项目工程造价增加影响因素降至最低。并通过编制年度资金月使用计划表、挣值法对施工进度进行管理与控制。最后，通过区审计部门政府投资棚改项目年度跟踪审计工作，加强资金审计，避免项目资金存在不合理现象。有效控制工程造价。

4.竣工结算阶段有效控制。

建筑工程竣工决算是整个工程造价控制最重要的一环，竣工决算如何能真实地反映整个工程的实际造价，反映了对棚改项目工程造价管理的能力。该阶段由区审计部门进行竣工结算工作，区建筑工务部门配合相关工作。督促施工单位及时提供工程竣工决算所必须收集、整理竣工结算资料，包括工程竣工图、设计变更通知、各种签证材料等，重点审计设计变更、现场签证是否符合合同及其他要求，如设计变更通知书必须有原设计单位盖章及相关负责人签名方为有效。现场监理签证必须有甲方工地代表确认签字，严禁后补办签证。整理相关资料，进行结算工作，重点加强设计变更及索赔事项的审定。编制竣工决算书，并出审计报告。