漏水发生在共有部位，业主为何不是适格的诉讼主体？

法院如何判？

基本案情

2009年12月，郝某與A开发公司签订《商品房买卖合同》，购买A公司开发建设的某小区商品住宅一套，并支付了房款。郝某于2011年4月拿房后装修入住。2013年7月，郝某发现家中的主卧墙壁开始渗水，严重影响了正常居住。针对郝某反映的外墙渗水，A开发公司于2013年对郝某房屋所在单元的所有外墙进行修补，并于2013年底完工。2014年，郝某房屋屋面和墙壁渗水的问题非但没有得到解决反而更加严重，渗水的位置也从主卧室的屋面和墙面，扩展到客厅的屋顶和墙面、阳台，渗水量也比以前增大，郝某房屋的装修以及部分家具陈设也因此遭到大面积损坏，故郝某诉至法院。请求：1）判令A开发公司向郝某支付房屋外墙、屋顶修复款60500元；2）判令A开发公司赔偿郝某因修复室内造成的室内墙面重新粉刷乳胶漆、更换木地板、门窗套合计28695元；3）赔偿郝某在房屋修复、恢复原状期间的两次搬家费6600元，另行租赁房屋居住租金26000元；4）本案诉讼费由A开发公司承担。

法院审理

被告A开发公司在取得商品房预售许可证后，与原告郝某签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定全面履行了付款义务，在2011年收房并装修入住，双方合同的主要义务已履行完毕。但在原告装修入住后，房屋屋顶和外墙出现渗水现象，虽经被告修复，该问题仍未得以解决，导致原告房屋的室内装修受损并搬离该房系客观存在的事实，原告房屋渗水问题至今依然存在，被告应当对原告享有专有权的房屋受损部位进行修复或承担相应的修复费用及因此造成的经济损失。遂判决：由被告A开发公司支付原告郝某因房屋屋顶和外墙渗水导致室内装修受损的修复费用9763.6元；支付原告郝某因房屋屋顶和外墙渗水搬家另居的搬家费用5280元及从2014年12月起至2016年1月止的租房损失9570.81元；驳回原告郝某的其余诉讼请求。

律师提醒

根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定及双方签订的《商品房买卖合同》、合同附件《商品房（住宅）质量保证书》的约定，对原告房屋渗水问题进行修复是被告的法定和约定义务。

本案中，涉案单元的屋面和外墙系该栋公寓全体业主共有，并非原告专有，涉案小区已成立业主委员会，故有关该共有物权的适格诉讼主体应为小区业主委员会，如果小区业主委员会怠于行使权利，应由业主推举诉讼代表人提起诉讼，故原告并非本案屋面与外墙修复费用的适格诉讼主体。同时，原告房屋是涉案单元整栋公寓的其中一部分，外墙为整栋大楼有机联系的整体，其修复系整栋大楼的一项系统工程，原告房屋屋顶和外墙受损的修复费用无法单独计算，此问题涉及到涉案公寓所有业主的共同利益，应由被告对整栋公寓的屋顶和外墙统一进行修复直至房屋渗水问题得以彻底解决为宜。此外，原告个人自行委托家政公司对房屋屋顶、外墙修复费用进行预算系原告单方行为，家政公司并非有资质的鉴定机构，且与法院委托鉴定机构鉴定的结论有矛盾之处，故在本案中对原告诉请的屋顶和外墙修复费用未能得到支持。

对于房屋修复、恢复装修原状期间的搬家费、租房费，原告在被告对屋顶和外墙进行修复后仍然未解决房屋渗水问题的情况下，原告因房屋无法正常居住使用而搬家另居是客观存在的事实，搬家费用已实际发生。同时，因原告已搬离涉案房屋另行居住，必然产生租金，因此该项损失得到了法院支持。

（供稿王明霞）endprint