住宅用地供应影响因素分析——以沈阳市为例

文沈阳市国土资源发展研究中心 程 铭 郑慧媛

辽宁省交通建设管理有限责任公司 石立山

沈阳市土 地储备 中心 肖 寒

住宅用地供应影响因素分析
——以沈阳市为例

文沈阳市国土资源发展研究中心 程 铭 郑慧媛

辽宁省交通建设管理有限责任公司 石立山

沈阳市土 地储备 中心 肖 寒

在我国当前新型城镇化快速发展的进程中，城镇住房整体呈现供不应求态势，但近年来，结构性过剩和结构性短缺的新特点逐渐凸显。为深入落实中央经济工作会议和中央城市工作会议精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，住房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求，各地尽快编制住宅用地供应中期规划和三年滚动计划。为做好沈阳市规划计划编制工作，加强和改进沈阳市住宅用地供应管理，改善住房供求关系，促进沈阳市房地产市场平稳健康发展，本文深入分析了宏观形势和微观环境对住宅用地供应的影响，总结了住宅用地供应的影响因素，并提出了相应的量化指标，为沈阳市规划计划的编制提供了有力支撑，为沈阳市住宅调控政策的制定提供了科学依据。

宏观形势对住宅用地供应的影响分析

住宅用地的供应对于房地产市场具有重要影响，住宅用地的供应关系到经济发展、政治稳定和社会稳定，住宅用地供应的问题，不仅是一个经济问题，更是一个政治问题和社会问题。宏观形势涉及到国家政治体制运行、经济社会发展、人口规模结构变化等，具体来看包括以房地产调控为主的住宅政策、国内生产总值等经济因素、人口和城镇化等社会因素，以上这些因素都对住宅市场产生着重大的影响。

1.政策因素对住宅用地供应的影响分析

住房政策制度是对住房的供给、分配、交易和消费等阶段中形成的各种宏观调控社会经济关系的总称。在我国，政府严格控制着房地产一级市场中的重要资源——土地，政府对整个房地产市场具有绝对控制权，决定着市场供求关系平衡位置和价格走向。因此，研究住宅用地供应的影响因素，首先就要研究政策因素。

2004年，国土资源部颁布了71号文，开始了对房地产的调控。2005年又相继出台“国八条”、“国十五条”等。2010年国务院出台的“国十一条”和2011年的新“国八条”，促使2011年沈阳市住宅用地供应量大幅增加。按照2013年的新“国五条”要求，2013年沈阳住房用地供应总量保持稳定，并增加了保障性住房用地供应量。

2016年沈阳市政府下发22条意见明确要求“对全市房地产开发用地供应规模实施总量控制”，因此，2016年沈阳市住宅用地供应量进一步降低。

2017年住房城乡建设部、国土资源部联合下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。文件中指出，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应；房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应。文件中除了提出因地制宜，三四线城市继续去库存、少供地的要求，更重要、关键的指向是：统一向热点城市施压，必须尽快增加供地、增加新房预售、抑制地王、抑制房价。各地必须制定更加复杂、细致供地计划。

根据以上分析，随着市场状况变化不断调整的调控政策对住宅用地的供应起着重要作用。

2.经济发展对住宅用地供应的影响分析

房地产作为投资品和消费品，在供求关系上对经济的周期性波动较为敏感。经济发展状况是房地产市场的基础，直接影响着房地产行业。经济发展状况好，房地产消费与投资环境就好，房地产发展迅速也会带动相关行业发展，促进固定资产投资增长。

2001年起，沈阳市GDP和固定资产投资一直持续增长，居民生活水平的不断提高，住宅销售面积也将不断增加。2012年开始，沈阳市GDP和固定资产投资增长率增速明显下降，住宅销售面积也随之逐年减少。

3.社会发展对住宅用地供应的影响分析

人口因素作为住宅消费的主体，人口因素住宅用地供应的影响主要体现在：人口数量、人口结构、家庭结构。人口数量直接作用于住宅需求。2001年以来，沈阳市人口增长一直伴随着住宅销售面积的增加，而2012年以后，人口增长放慢也是住宅销售面积减少的重要原因。

人口结构对住宅的影响主要原因是不同年龄段的人口对于住宅需求不同：青年人由于婚姻生育对住宅有刚性需求，中年人有改善型住宅消费需求，老年人的住宅需求相对较低。在人口老龄化发展的趋势下，人口结构对沈阳市住宅需求的影响是负面的。

居民住宅需求是以家庭为单元的，其数量影响着住宅需求变化。沈阳市虽然人口数量增幅不大，但家庭小型化发展导致家庭户数明显增加，户均人口水平从2001年的3.11人/户下降到2.75人/户，给住宅需求带来了正面影响。

城镇化人口的城镇化必然形成新的住房需求；土地的城镇化会促使房屋拆迁的居民产生被动住房需求；城镇化带动城市发展最终还会产生改善性住房需求。2015年沈阳城市化率为80.55%，目标在2020年达到85%，未来几年城镇化对沈阳市住宅用地供应的影响将会越来越显著。

消费者心理预期也对住宅用地供应有一定的影响。无论是消费性需求还是投资性需求都会受到消费者对未来价格预期的影响，特别是投资性需求。住宅市场中，价格上涨时，即使明显偏高，消费者仍会追涨入市；价格下跌时，跌幅较大，消费者将会继续观望。

微观环境对住宅用地供应的影响分析

相对于宏观形势会对住宅用地供应形成长期的、趋势性的影响，微观环境的一些因素对住宅用地供应的影响更为直接。

1.居民收入与消费

居民的收入与消费状况，是影响住宅用地供应的最直接的因素。收入水平提高时，居民会增加住宅需求量，住宅用地供应量相应增加；收入的增加也会带来改善型住宅需求，住宅用地的供应结构相应进行调整。城镇人均可支配收入是衡量居民收入水平的重要指标。2001年到2015年十五年之间，沈阳市城镇人均可支配收入呈上升趋势，人均居住消费性支出也随之呈现相似的上升趋势。

居民的消费结构对房地产市场具有重要影响。恩格尔系数是反映居民消费结构的重要指标，其值越低说明居民生活水平越高，对居住水平的要求也越高，进而对住宅市场需求量会有重要影响。

2.住宅投资与建设

住宅投资与建设情况会影响住宅用地的供需平衡。住宅投资与建设的规模增加或减少通过住宅价格的传导，能够对住宅需求形成间接影响，同时也会影响到消费者，特别是以消费为目的的消费者，对于房地产市场的信心。而市场的冷热情况反过来也会影响房地产开发商对住宅市场的投资信心。住宅开发投资与建设的增加或者减少，可以通过住宅开发投资额和住宅竣工面积来衡量。

沈阳市年度住宅开发投资总额与住宅销售面积自2001年以来，逐年增加。2013年住宅销售量明显减少，自2014年起住宅开发投资额也相应减少，市场趋冷影响到了房地产开发商的信心。总体来看，住宅开发投资情况的变化相对住宅市场的变化具有一定滞后性。

3.利率

银行存贷款利率水平也会影响住宅用地的需求。作为调控经济的重要杠杆，利率是影响住宅市场的重要指标。我国住宅消费与房地产业住宅投资资金主要来源于银行贷款，利率上升，导致住宅开发投资成本增加，住宅价格相应提高，开发商取得住宅用地趋于谨慎，住宅用地需求会有所降低；在影响开发商同时，利率上升也提高了住宅消费者的消费成本，刺激了居民储蓄存款的欲望，投资住宅的欲望则相应降低，对于住宅的需求也相应降低。反之亦然。因此，利率水平可以有效影响住宅用地的需求。2010年，利率水平多次提高，有效抑制房价的同时，也有效控制了沈阳市住宅用地的供应量。

4.住宅价格

住宅价格水平对住宅用地需求的影响相对直接。住宅价格水平快速增长时，消费者心理预期将会明显偏高，住宅需求特别是投资性需求大增，房地产商对市场的信心也会大涨，住宅用地的需求量也相应增加，而土地资源的稀缺性将导致住宅用地价格大幅增加，进一步带动了住宅价格水平的提高。因此，住宅价格水平是影响住宅用地供需平衡的最直接因素，住宅用地的供应量也是影响住宅价格水平的有效手段。近年来，沈阳市通过调整住宅用地的供应量，有效的调控了房地产市场，为经济发展和社会稳定提供保障。

5.人均住房面积

人均住房面积，反映了城市居民的居住水平，对于住宅用地供应具有重要影响。除宏观政策、居民观念以及市场运行机制以外，经济发展带来的居民消费能力不断提高，改善居住条件需求也会不断增强，因此住宅用地的供应也要考虑到居民当前的居住水平和改善性需求。根据发达国家经验，当人均住房面积小于35平方米时，居民的住宅需求会保持在相对较高的水平。《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》也提出“到2020年，城镇居民人均住房建筑面积达到35平方米左右”。2015年，沈阳市城镇住户人均住房总建筑面积为31.90平方米，因此，在2020年以前，沈阳市住宅用地供应还应满足人均居住水平提高的需要。

住宅用地供应的影响因素综合分析

综合宏观形势和微观环境两方面对住宅用地供应的影响分析，在选择住宅用地供应影响因素的基础上，考虑到数据的连续性、可获取性和准确性，确定了住宅用地供应影响因素的量化指标。政策因素量化存在一定困难，可以考虑进行定性分析或作为校核标准。

基于2001-2015年沈阳市经济人口数据，通过灰色关联度分析方法，各经济、人口因素与沈阳市住宅销售量的关联程度由大到小依次是：GDP＞住宅竣工面积＞城镇居民人均可支配收入＞住宅开发投资额＞人均住房建筑面积＞住宅价格＞家庭户数＞贷款利率＞户籍人口＞恩格尔系数。

下一步，沈阳市编制住宅用地供应规划、计划，以及制定相关政策、开展相关研究，将重点考虑以上因素对于住宅用地供应的影响。