V领地，长租公寓行业的隐形冠军

沈伟民

房地产的功能正在从过去的投资型，向运营管理服务转变。接下来的问题是，所谓的“运营管理服务”又以何种形式呈现？

作为答案之一的长租公寓，则是一个转型方向。昔日的房地产大佬—万科、绿地、龙湖、旭辉、深业、金地、招商等都已经进入长租公寓市场，尽管这些公司目前还没有清晰的盈利模式，但是，盘活存量资产显然成为他们大资金最佳的出口。

按理说，由这些掌握资源，并具有房地产整体经营能力的大型品牌房地产公司，来主导长租公寓行业，理应能给大众提供更好的服务，然而大象转身维艰，至少在目前看来，他们更多只是将长租公寓业务，当作一个试验性的业务模块。

既然大型品牌房地产公司犹豫不决，那么长租公寓业务就被一群嗅觉敏锐的资本方先玩起来。比如，小米科技的雷军此前就花了1亿，投资了一家长租公寓公司，并且迅速得到了市场的强烈关注。不过，相比大型品牌房地产公司困于转身慢速，一些中小型房地产公司一旦确定转攻长租公寓市场，凭借他们过往的资源和经验，再借助资本方的力量，将完全有能力抢滩长租公寓这个蓝海市场。

长租公寓的业态本质还是地产，这就和传统房地产市场一样，谁能优先在一线超级城市做大做强，将有机会成为国内长租公寓市场的老大。而要成为国内长租公寓市场的老大，又必然优先经略国内人口密度最大的北京和上海两大超级城市。

那么，一个做长租公寓业务的公司，成为市场之冠的标准是什么？如果仅从数量指标而言，就是其拥有的长租公寓社区及其房间的总量。

目前而言，北京市场处于群雄纷争，多个长租公寓公司竞争难分伯仲，但在上海市场却已经出现一家雄心勃勃的公司—V领地青年社区。截至目前，V领地已签约近 50个物业，已落地运营24个中大型社区，总房量也已经达到2万套，按照这一数据，V领地已毫无争辩地成为了上海本地长租公寓行业的隐形冠军。

业内转型

根据公开工商信息，V领地前身为上海公房资产经营集团公共租赁住房投资运营有限公司，后更名为如今的“微领地创客空间运营管理股份有限公司”，V领地青年社区为其推出的长租公寓品牌。按照CEO周君强的话说，公司名变更之后，将专注做长租公寓的业务。

熟谙房地产、尤其是公寓开发及运营的V领地可以避免走弯路，直接切入到市场中。“我们最大的优势是拿项目的能力。”周君强表示，衡量一个长租公寓公司的发展与否，“拿项目能力”是首要的先决条件。

怎么拿项目？主要是看“圈地能力”。不要误会，这和传统房地产行业的“圈地”是两个概念：第一，必须对长租公寓开发项目，有成熟的改建经验；第二，熟悉本地市场的租赁市场、目标人群结构、周边的交通和生活以及商业设施等；第三，对建成后的新经营社区的定位、理念，具备成熟的配套能力。

一般而言，相比传统房地产行业，多数长租公寓公司实际是轻资产模式经营。因此，从这个意义上说，人才是决定这一模式成败的关键。

以周君强本人為论，履历显示，其有10年律师经验及5年基金投资经验，并一度在V领地的前身公司做过5年高阶管理。在其基金投资从业期间，先后担任过上海景行仁和智本投资管理有限公司执行合伙人、仁和智本资产管理集团管理合伙人，其管理和运作的景行仁和战略投资基金，通过股权投资、夹层投资、债股结合等方式，主要投向于房地产开发、城市基础设施建设、不良资产重振及相关优势产业并购重组等多个领域。

2015年，当V领地这个公司新品牌创立之后，公司将周君强重新召回，委其CEO一职。周君强主导的团队中，有原从事房地产业务的管理者，也大量来自长租公寓行业的精英。因此，周君强的团队实际由“专业交叉型”的管理者群体结构而成。这保障了公司经验的传承，也融合了当下对长租公寓市场的实践经验。

从表面上看，雷军是在2014年投资长租公寓行业，而V领地真正落地的项目是在2015年，给人感觉，V领地是一个跟风者，但现实并非如此。

V领地早期的房地产开发业务主业就是酒店公寓，从2011年开始，公司已经决定从酒店公寓开发向长租公寓转型，其后花费3年时间，用于对长租公寓的调查、研究以及标准化规划和筹备工作。“标准化的长租公寓，国内没有可借鉴的标杆，我们为此花费了大量时间思考和准备，我们希望的是，一旦出手就是市场上最惊艳的项目。”周君强表示。

三方得利

“做便宜的好东西”—这是V领地设立的公司理念，听起来是一句简单不过的家常话，但却迎合了其目标消费群体的诉求。

V领地的目标消费群体定位于大学毕业3？5年的单身年轻人。“这些人群一般处在较低薪酬水平的打拼阶段，他们要在上海这样的超级城市生存下来并不容易，他们收入一般收入在4000-10000元之间，而租上海的房子，可能要花去他们整个月的收入。”周君强表示，这部分人群基数极其庞大，而V领地能够为他们解决这个痛点，不仅有利于上海的企业以及地方经济的发展，也是V领地作为商业公司所面临的课题。

单身年轻人并不需要很大的居住房子，同时又如何将他们的租房支出，降低到2000-4000之内呢？周君强表示，正是因为这一反向思考，最终导出了V领地的发展战略：V领地要发展，就一定要做长租公寓的最大体量。这如何理解呢？

将长租公寓作为商业项目来看，上游是物业产权及持有方，中间是类似V领地这样的物业改建及社区运营与管理方，下游是目标消费群体，即大学毕业3？5年的单身年轻人，如此形成一个商业闭环。而V领地所有的收入来自下游，成本则来自对上游的物业整体的租金开支及本身的运营和管理开支。

如果租到超大体量的物业，并在物业内部将每个房间的改造，控制在满足单身年轻人需要的20平米左右的空间，一方面也可以使得上游闲置物业得到最大程度的资源使用和获得收入，另一方面可以使得V领地用更多的“空间”换“收入”，再一方面让单身年轻人最大程度降低生活成本。如此，在三方得利的基础上，可以有效运转这一商业闭环。endprint

为了长期有效运转商业闭环，以及财务风险测试，V领地选择其第一个项目“中环沪太路社区”先做单向度试验，这个项目完全由V领地自有资金开发和自建。

V领地“中环沪太路社区”规划有1740个房间，系上海迄今最大的长租公寓社区。交通上，该社区的地铁距离步行5分钟即达，距离上海市中心CBD半小时内可达；周边生活圈上，包括宜家、宝山日月光、星美影迷俱乐部等；社区内，设有自助洗衣房、开放式厨房、超大停车场、公共活动室等设施。

当然，更重要的是租金价格。我们通过链家网站查到，在V领地“中环沪太路社区”周边的一室一厅租金大约为3000元以上，而V领地网上显示其最低租金则为1700元起。因此，在租金价格上，V领地“中环沪太路社区”极具竞争力。

当然，V领地“中环沪太路社区”网上显示的最低租金1700元，只是一个最低的房间租赁价格，和房地产公司卖房一样，由于楼层不同、朝向不同，面积不同，V领地所有的房间价格都是“一房一价”，消费者可以挑选自己有能力承受的房间及其价格。“总体上，我们根据物业成本、周边房价做出一个相对比周边低10%的合理定价。如果是租约2年，则价格被锁定。”周君强表示。

那么，优惠了消费者的V领地，自己是否盈利呢？同时，怎么保证可持续发展呢？

扩张加速

周君强认为有两点支持V领地的业绩和规模化发展：第一、庞大的消费者的数量群体及需求；第二、通过开设更多超大体量的社区以及拓展外部加盟和托管业务。

关于消费者的数量，主要的一个指标就是大学生毕业生数量。即便不算大学毕业1？5年的大学生，仅2017年全国普通高校毕业生就预计795万人，其中上海高校毕业生就达到18.8万人，而且由于上海对于人才的吸引力，不仅上海高校毕业生绝大多数会留在上海，其他省份普通高校的毕业生也会选择“漂”到上海。

除此，根据某招聘网站发布的《2017应届毕业生的求职情况报告》显示，受市场影响，2017年应届毕业生平均实际签约月薪为4014元，相比去年4765元来说，下降了751元！

一头是在上海寻求机遇的普通高校的毕业生，因为庞大数量而徒增竞争压力，一头是薪酬水平降低，這使得绝大多数原籍为外地的大学毕业生在上海的生存遭遇到三明治式的压力，而最大的生活成本就是来自房租压力。无疑，提供租金在2000-4000元价格的住房，就满足了这部分人群的诉求。当然，这也正是长租公寓概念出现并落地后，能够在上海这样的超级城市得到迅速发展的原因。

伴随着V领地等长租公寓的崛起后，各路资本也已经开始推波助燃。此前3年，品牌型长租公寓对外股权融资总计66多亿人民币，而在2017年上半年，股权融资就已经超过百亿，这还没计入债权或者表外融资。因此，长租公寓在迅速发展3年后的今天，下一步的发展将更快地在社区数量、社区规模和融资能力上进入一场新的力拼时期。因此，暂时成为上海长租公寓市场隐形冠军的V领地，需要时刻提速自己的扩张节奏。

未雨绸缪。去年8月，V领地在行业中宣布了一项合伙人计划，目的是希望通过线下的加盟、托管、合作合资形式，加大V领地在上海本地的渗透。计划实施一年后的今天，结果如何呢？

“关于加盟模式，由于我们只是输出品牌，以及派遣店长，没有输出整套管理模式，因此有加盟商提出转向托管模式，而托管模式，由于我们不仅采取了全管理输入，同时还对合作伙伴进行销售收入保底，这使得合作伙伴的经营风险大大降低，因此我们现在不再将加盟、托管进行各自单列，而是叫做‘加盟+托管的合并模式。现在这一合并模式，已经有10多个落地项目在运营了。至于合作合资，还在推进中，有些项目已准备落地实施。”周君强表示，总体上，现有的合伙人项目的单个体量都不是很大，基本上都只有100？300个房间，这对V领地的管理成本控制提出挑战，但对V领地在上海区域的市场布局、品牌效应和影响力还是有很大裨益。

从目前而言，V领地在上海本地的发展主力还在自己的签约物业。V领地的策略是，每个单体物业能有超过1000间房间的规划潜力，且在总量上，每年要做到2万间房间的递增。周君强表示，一个长租公寓公司的核心竞争力以及可持续发展的本质是成本的竞争，而除了内控管理成本之外，重要的是要依靠规模体量降低成本。

大体量规模的社区，在运营效率及成本费用的控制上，要明显优于小体量项目。以V领地在运营的社区为例，800-1500间的大社区，运营总成本（含运营费用、人力成本、销售费用）大约是300间以内体量小社区的一半左右。在其他单房条件相同下（每平米租金成本、单房装修成本、出租价格等），运营成本的降低，促使大体量社区的利润率要显著高于小体量社区；并且极大地提升社区管理运营效率，优化人房比，利于实现业绩的优良持续增长。

终极使命

在V领地可持续发展的策略中，还有两项重要的服务管理：一是社区空间服务，二是V领地商城服务。

社区空间服务中，除了向居住的年轻人提供家政购买服务内容之外，V领地还对每个社区设计了不同的主题场景。比如公共客厅、公共健身房、公共厨房、公共洗衣房、公共邮件包裹收发点、公共停车点等，这些共享点，在每个社区都有不同的主题设计。

以V领地上海静安区共和新路社区的公共厨房为例，该厨房整体环境西式设计风格，可容纳多个年轻人在这里炫厨艺，同时还是一个交友的自助开放式茶餐厅。据说，曾有一对男女年轻人在V领地社区内就通过这样类似的共享空间内，从相识、相恋，甚至最终成就了婚姻。用周君强的话说，乐见年轻人在V领地成就人生重要的姻缘。

商城服务是V领地在行业中第一个开设的服务创新。周君强表示，随着V领地在上海本地的布局做大，以及大型社区的发展，在V领地已经形成2万多年轻的租客，而随着每年再投入2万多房间的速度，5年之内可能会突破10万人，为了让居住人群有更简便的生活体验，V领地推出了解决“2公里生活圈”的线上服务，即“V领地商城”平台，按照周君强的话说，在V领地商城平台上，有购物、有服务、有点评等等，目前正在逐步向第三方商家开放端口。

“V领地商城”的客群属于精准客群，不仅流量活跃度高，且变现能力极强，因此，假以时日，“V领地商城”将形成V领地的一块优质的线上平台资产，在软实力的培育上，V领地已经比对手又先行了一步。

但是周君强也强调，行业正在快速的发展阶段，规模也在几何级增长，未来一定会从分散走向高度整合，期间的优胜劣汰和并购案不会少，而V领地终极使命是，建立长租公寓的行业标准，让年轻人生活得更好。endprint