“租购同权”在各国是如何落地的？

于霏凡

在做租房还是购房这组选择题的时候，或许我们可以试着向外看看：其他国家的租房情况究竟是怎样的呢？他们又为什么会青睐租房呢？

2017年7月，广州发布关于“加快发展住房租赁市场工作方案”的通知，成为率先试水“租购同权”的城市，初步敲定了租房者与购房者享有的多项公共权益。进而，北京、南京等地也相应发布了类似政策，“租购同权”的新趋势开始在全国蔓延。一时间，“租购同权了还买房吗”，“以后学区房的问题会不会不再存在”，“租房或许会成为年轻人的新潮流”等讨论满满刷屏。

根据近日凤凰房产的调查，尽管约九成的年轻人认为“租购同權”政策能大大减少压力，六成以上的年轻人还是会倒向“买房”的那一侧。或许中国传统观念中“安家置业”的观念让许多年轻人倾向于把“租房”和“漂泊”联系在一起。相比之下，欧美等发达国家的租房市场要普遍得多，租房对于穷人富人来说都是很常见的选择。在做租房还是购房这组选择题的时候，或许我们可以试着向外看看：其他国家的租房情况究竟是怎样的呢？他们又为什么会青睐租房呢？

租房成为世界潮流

在传统观念中，人们会倾向于把“住宅”所有权与“安家立户”的概念联系起来，因而用尽全力去争取拥有一套自己的金银窝。可是随着当代社会经济形态、城市形态和人们心理的变化，越来越多的人选择了通过租房的方式营造自己的小窝，这也使得租房市场在世界诸多国家日趋繁荣。联合国2004年的一项文书中列出了城市人口租房率愈加攀升的几个原因：人口流动性、预算灵活性、消费自由性以及在城市中买房存在的客观障碍。

世界上诸多国家其实都采取了“租购市场共同发展”来发展本国不动产市场，尤其是在都市人口密集、房价高涨的发达国家，这种现象尤为明显。租房市场繁荣正在慢慢成为世界“潮流前线”。面对水泥森林日益升高的房价和密集的人口，租房市场的发展其实是对群众客观需求的真实回应。因此，在英美、日本等发达国家，房屋租赁市场都比较火爆。

在美国，本来房屋租赁市场就比较繁荣。自2008年金融危机后，购房市场更是雪上又加霜，房屋拥有率进一步下跌。根据美国人口普查局2017年发布的数据，现今美国的房屋自有率维持在较低的63%左右。哈佛大学一项住房研究数据表明，美国核心都市，如华盛顿、纽约、波士顿、旧金山等，租赁人口占比都超过了半数，而2015年左右，北京的租赁人口占比只有三成左右。

欧洲也同样迎来了租房市场的繁荣。根据欧美数据统计局2015年的调查，在德国、奥地利等国家，有接近半数的人选择租房居住。而在房价增长极其迅速的英国，很多年轻人也由于买不起房子而选择租房，甚至在大都市中形成了典型的“租房一族”。在法国大都市中，追求自由生活的法国青年也经常选择租房，因此，法国的租房率也在欧洲处于较高水准。

亚洲的日本也是租房大国，由于发达的经济和密度很大的城市人口，日本各大都市的房屋出租率也很高。且由于日本相对而言地震等自然灾害频繁，一些人也会考虑到房屋稳定性的问题从而选择租房。此外，买房带来的高昂的维护费用也让很多人望而却步，而租房能在一定程度上节约这笔资金。

除了这些发达国家，许多发展迅速的发展中国家也显示出日渐旺盛的租房需求。根据中国《第一财经》2016年的相关报道，印度房屋租赁市场有大约200亿的市场规模，其中超过130亿在城市，可以说是以飞快的速度冲入房屋租赁市场发展之中了。南美洲的哥伦比亚则在2005年时就已经有超过30%的人口是租房居住了。

租房市场的繁荣不仅体现在消费者的数量，还体现在房屋租赁者的年龄上。以美国为例，美国租客中固然包含了很多年轻群体，以18岁至40岁为主力军，可是40岁以上的租赁者也数量可观。多项相关调查均显示，大龄人士尤其是大龄单身人士在租房市场中占有相当比重，他们中的很多人会很长时间租用同样的房屋。美国电视剧中，主人公常常在同样的房子中一待就是十年，此情节有时会被国内观众吐槽。其实在现实中，这样的情况也常有发生。在一些美国人的观念里，租房相比买房，更加方便省心，而对于年轻一代又更容易承受。

政府力量的介入

在房屋租赁市场发展的过程中，政府的力量也非常重要。因为对于租房合同的稳定性而言，政府发挥着巨大的作用，可以用相关政策和法规喂民众吃下一颗“定心丸”。如果有了政府层面的保障，租房合同便也能够稳妥起来，而民众对于租房“变动多，毁约多”的印象也会有所改变。简单而言，就是让民众“敢租房”，从而为其提供更多的选择。

此外，政府也可能出台一些支持性甚至倾斜性政策来支持租房市场的发展。以租房市场非常繁荣的美国为例，政客们为了保护租客的权益，可以说是煞费苦心。美国在其房产经济不断发展的过程中坚持不懈地完善着租房市场的法律与规章制度，尤其是基层法律，这使得美国的租房市场变得稳定而规范，并为租客带来很大的安全感。房东不能够因为“房屋要出售”“不想租了”等不充分的理由忽然反悔下逐客令，否则可能会给自己惹上官司或是各种罚金；相应的，租客也不能随意破坏房屋或是毁约，因为这些举动同样也是被明令禁止的。基本权利得到保障后，租客可以在进一步享受到租房的流动性、自由性等优点之后，继续获得较为稳定的归宿保障。于是租房就变成了一个“何乐而不为”的选择，而不是悬着心担忧房东反悔的苦差事。

印度租房市场的前后变化其实也体现出了政府在其中的重要作用。随着国家日益发展起来的经济，人们纷纷携家带口奔向城市，印度城市内部租房需求也水涨船高，创造出巨大的房产交易空间。尽管呈现出如此巨大的发展潜力，印度租房市场却一度非常混乱。由于缺乏法律约束和规范化管理，毁约、抬价的情况时有发生，卖方市场有时会不健康发展，许多房客的权利难以得到切实维护。无论是房东，还是租客，都会感到对方带来的不安全感。很多房东会违背条约，把房间中的东西全都搬走避免被破坏；租客也整天提心吊胆；有些房东缺乏信任认证，会拒还押金，甚至给租客惹来许多人身危险。市场的不稳定以及法律标准的缺乏使得租赁交易充满风险，很多试图进入房屋租赁市场的企业都以失败告终。毕竟，在这样混乱的环境下，大多民众是不会轻易选择长时间租房的。endprint

可是近些年，随着政府力量的介入，管理层面的空白得到了一定程度的填补，虽然混乱的地方依旧时有存在，但是房屋租赁市场日渐规范。有了国家层面的保障，租客和房东的权利、义务也就都被放到了明面上，毁约的现象由此得到了很好的控制，租客和房东也都不用那么提心吊胆、勾心斗角了。

除了通过法律等方式规范市场，政府还可以安排一些优惠政策来促进本国租房市场的发展。美国政府就常常向租房机构提供一些优惠和倾斜政策，比如通过调整税收政策帮助其提高收益，和各大商家合作等等。这也是促进本国市场发展的重要策略，为租赁市场提供了一条相对安稳的通道。

外国也有学区房

中国的学区房可谓炙手可热，很多人也会好奇，国外是否存在学区房的概念呢？在他们的房屋市场中，学区房问题又是如何解决的呢？

其实，世界上很多国家都是有着学区房概念的。

以美国为例，调查显示，美国优质教育资源周边的房子可能会比其他同等地段的房子价格高出20%左右。美国的城市也会根据地理位置划分学区，公立学校的入学条件中有这么一项：学生和家长需要出示相关证明，以此确认他们确实暂住在这片行政区域之内（所以非常多美国学生会选择租房），并且显示家庭经济来源的稳定性。

在美国一些治安差、经济发展水平相对低的地区，教育资源的质量是很差的，学习风气也很容易出现问题。一些家庭难以负担学区房房租，这就形成一种教育资源的不均衡。这些社会问题也常常在美国社交网站上被网友吐槽。

而在重视教育且人口密集的韩国，学区房的问题就会严重得多，且由于教育体系设置和传统观念，大多数家长依旧会选择购买学区房而不是租房。这使得韩国的学区房也异常火爆。根据2012年韩国互联网媒体的民意调查，有约八成的韩国父母会选择购买学区房，并且把教育资源条件看做自己购房的第一要素，尽管学区房的价格会高昂许多，甚至为生活带来一些不便。除了学校，甚至连高质量的补习班或是幼儿园周边的房价都常常“水涨船高”。

租房也能住得舒适

很多人印象中的租房，好像就是闲置房与年轻人之间的一场邂逅。实际上，租房也有着不同的分类和受众，其中，既有高薪多金的富裕家庭，也有生活相对困难的贫困家庭。不过，他们选用的租房方式和途径往往是不同的。联合国2011年的一份报告，列出了在世界各地最常见的五种租房类型：小范围租房、商业化租房、公共区域租房、社会保障性租房、雇佣关系租房。其中，小范围租房便是我们最常见到的租房形式，即最普通的个人与个人之间的交易。而最值得一提的两种形式，恐怕要数商业化租房和社会保障性住房了，他们分别瞄准了富裕群体和贫困群体，从而把各种收入水平的人都拉上了“租房”这条路。

商业化租房，提供的是高端的服务，多见于房价较高的城市或是山清水秀的风景区，瞄准的是中产阶级和高收入群体。在美国纽约曼哈顿街区等地，常常会有这种为各界精英提供的豪华租房。这些房子大多是装修精良、面积宽敞的精品住房，供高消费人群享用。

相对贫穷的群体同样也是租房市场的重要受众。不过有别于高收入人群，他们往往难以承担高昂的房租。为了保障低收入群体同样享受到拥有舒适住房的权利，不少政府也做了很多努力。其中最直接的一条，恐怕就是形态各异的保障性住房政策了。近些年来，社会保障性质的廉租房、公租房在诸多國家出现，除了英美等发达国家，中国、巴西等人口相对密集的发展中国家也迎头赶上，以此来保障低收入群体的基本权利。这些廉租房由政府出资建立，不仅不为盈利，有时甚至还会倒贴许多资金。越来越多的社会组织也都参与到完善保障性住房的建设中。

租房市场非常繁荣的德国就拥有着同样非常完善的保障性住房福利。为了租客的方便，德国政府常常将廉租房建在相对繁华的市区，并且不与其他公寓做明显区分。这样能够使得那些相对贫穷的租客更好地融入城市的环境，获得更多的成长机会。为了保证廉租房真正被租给了穷人，德国政府还设置了一套相对严密的认证方法：只有真正经过认证的人才可能租到政府精心打造的廉租房，而租房问题上的诚信直接影响到该人的诚信档案。在这些措施的保障下，这些精美的廉租房往往可以真正帮助到需要的人。

日本的廉租房则更多地依靠于法律条目对于此类住房的精细规定。日本《公营住宅法》规定，政府可以通过自建、购买、租赁等方式提供帮助贫穷人群的公租房。此法律甚至规定了符合条件的工资范围。而在房客方面，日本法律规定政府应通过报纸等公开的途径进行公示，保证整个过程全部透明。随着时代的变化和经济的发展，日本政府也在不断更新这些法律条文，比如最低的工资标准就作过相应的调整，以适应时代变化下人们波动的收入。

不仅政府，一些慈善人士和较为富裕的成功人士也常会出力帮助建造廉租房。比如德国的贫民租房区域福格区便是1521年时由当时声名显赫的福格尔家族建造后赠出的，那里的租金至今都维持着几世纪之前的低水平，给成千上万的低收入人群提供了暖心帮助。这些来自社会的力量与政府的努力一起，填补着租房市场那些需要帮助的缺口。（资料来源：《北京青年报》）endprint