新经济形势下房地产企业的筹资方式分析

张崇珊

[摘要]在新经济形势下房地产企业选择怎样的筹资方式这一问题引起了社会的广泛关注和重视，因此对新经济形势下房地产企业筹资方式进行研究就显得尤为重要。对于当前的房地产企业筹资现状，本文对其基本情况也进行了概括和论述。为了探究房地产筹资的创新，本文会对几种新型房地产筹资方式进行探讨。

[关键词]房地产；宏观调控；筹资方式

1房地产企业筹资现状

在新的形势下，一些弊端在传统筹资方式之中显露出来，筹资难的问题是大部分的房地产企业所面临和急需解决的难题。楼市拐点在不断加强的宏观调控政策实施之中出现了，因此对房地产行业的筹资现状进行分析显得尤为重要。

1.1规模大

我国房地产行业的发展在2005年之后如火如荼地进行着，在大部分的城市，房子价格在短时间内大幅度增长。根据产业网数据显示，我国的房地产行业的融资规模在不断地扩大着。

1.2融资难

对于我国的房地产企业来说，它的发展一直以来受到资金问题的限制。近些年来，我国一系列严厉的调控措施，例如限购等政策开展，在促进我国房地产行业的稳定发展，也使得房地产商资金回笼的渠道变窄，速度变慢。在这种大背景之下，我国房地产行业资金紧张的问题就越发突出。另一方面，我国金融市场在對房地产限制方面的要求越来越高。在不健全的金融体系之下，房地产企业想要进入我国的金融市场是很困难的。实际上，我国大部分的房地产企业都是中小型企业，它们在获取信贷的过程之中，因为受到各种因素例如不完善的体制和不高的信用度等影响，获取资金受到限制，制约了房地产企业的发展。

1.3渠道单一

对于房地产企业来说，企业的健康运转离不开大量资金的支持，可以说资金是房地产企业的血脉。事实上，我国的房地产开发企业的到位资金构成主要有国内贷款：外资和自筹资金等。而我国上市房地产企业的营业收入在众多因素的影响之下呈现出这样的特征：增速回落。中小型房地产企业融资主要是凭借贷款，企业高负债率导致高的经营风险，因此扩宽融资渠道，形成融资方式多元化显得尤为重要。

1.4长期偿债压力大

根据国家统计局数据，在一线城市例如上海、深圳等，上市房地产公司的资产负债均值超过百分之五十，承担着巨大的偿债压力。尽管2016年中国房地产市场的总销售规模创历史新高，但“水涨船高”之下，城市地价大幅上涨，“面粉贵过面包”屡见不鲜，透支了行业的长期增长潜力。土地市场的激进表现，足以令开发企业进退维谷，用高杠杆买高价地，意味着承担未来的经营风险。在这种背景之下，一旦资金链断裂，企业面临的经营危机是无法避免的。

2我国房地产企业新型融资方式概述

上文有提及我国房地产企业面临着诸多的融资问题，其中融资难和途径单一等问题。金融多元化战略是我国房地产企业未来筹资战略的方向。我国的房地产企业融资发展逐渐向着多元化的融资方式发展。下文会对当前四种新型房地产融资方式进行研究和分析，以此为融资创新给予启示。

2.1信托融资

我国房地产融资发展速度最快的方式之一就是信托融资。我国银行信贷渠道在2003年相关文件的出台之后受到了阻碍。信托融资从最初“小荷才露尖尖角”到“映日荷花别样红”般的发展成为了我国众多的中小型企业常常使用的融资渠道。信托融资对融资方或者控股股东有着一定的要求：他们需要有一定的房地产开发资质：二级以上，自有资金的比例的规定等。

2.2海外融资

在我国，海外融资的总量并不是很多，且其分布主要是集中在一些热点区域例如长三角等。我国房地产开发市场之所以存在着外资比重较低的特点，是因为境外投资公司对项目的要求有些严苛，房地产企业想要扩充资金，可以通过海外融资方式。但是前提是必须增强企业自身的实力，完善企业的机制。

2.3开发商贴息委托贷款

实质是一种“卖方信贷”，资金由房地产企业提供，委托商业银行向购买期商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息。这种模式，对于商业银行来讲，通过委托贷款既可以规避政策、信贷风险，也能获得可观的托管费等中间业务收入：对开发商和购房者来讲，则是资金、住房“双双得利”。这一房地产金融模式需要开发商有着较强的实力，其一是因为它要提前销售，其二采用这种方式贷款风险的承担者由银行变成了开发商。

2.4融资租赁

这种房地产金融模式的实质是对所有权进行转变从而得到资金。房地产想要回购其所有权，就必须销售其所完成的项目。因此，资产管理公司的建立和所有权问题的解决是该模式进行运作的必备的条件。只有满足了这些条件，房地产资金运作的效率才能够有所提高。

2.5“PE”模式

这种模式也称作房地产私募基金。这种模式主要是开发企业向投资者进行募资的，它在近些年来逐渐成为企业筹资的重要渠道。

3房地产企业筹资方式创新——“仿金融”模式

我国当前房地产企业想要得到长足的发展，就必须保障资金的充足。充足的资金是通过融资得来的，因此对融资方式进行创新显得尤为重要，在互联网经济飞速发展的今天，利用互联网+、众筹等新模式，结合政府政策、法规，获得政府认同，在合法、合规的情况下开创企业融资渠道的新方向。在这种背景下，一些新型的筹资方式已经出现在世人的面前。本文将介绍一种能够较好地解决房地产开发企业的融资问题的一种新型模式“仿金融”。“仿金融”模式融资的实现是由具备一定资质，通过对那些有着买房意向的社会群体收取相关费用等方式融资。对客户的回报也有较多的形式例如返利等。这种方式能够不需要花费较多的时间就能够得到较多的资金，主要是由于其特征决定的：制定较高的回报，面向客户基础多等，最重要的是不存在着金融市场的风险。对于“仿金融”模式发展建议主要有以下四种：保障模式的合法性：对高质量的信用体系进行建立：对长效管理体系进行制定和利用当期新技术和新环境。

4结束语

我国GDP的增长会受到房地产行业发展速度的影响。近些年来，房地产企业面临的资金紧缺的问题，在国家持续实施的宏观调控的措施之下显得越发严重。面对不断加码的调控及针对房地产信贷资金的收紧，市场加速对房地产企业的洗牌，特别对于中小型房地产企业来说，企业的经营更是面临严峻挑战。故而，对于所有的房地产企业来说寻找新的筹资方式迫在眉睫。endprint