学区房问题成因与破解途径研究

卜 瑞

学区房问题成因与破解途径研究

卜 瑞

随着人们对子女教育问题的重视程度越来越高，教学质量高的小学成为了家长们竞相追逐的资源，这一现象催生了学区房现象，一些天价学区房和违规学区房的出现引起来社会广泛的关注和争议，这一现象也反映了教育资源配置不公平的现状，急需得到解决。

学区房 教育

一、学区房问题现状

不断热炒和持续增高的学区房引起社会、媒体和教育界的关注，如果对学区房不进行破解和遏制，那么势必造成教育资源的不公平分配、房地产的风险加大和城市的不均衡发展。

九年义务教育是针对所有适龄儿童能够平等和公平的享受教育机会的权力，第一方面，违背了教育公平的宗旨，因为他们的教育起点应该是均等的，但是学区房的热炒已经使得弱势群体在教育资源上不利地位；居民收入与教育质量的密切相关性，高质量的教育资源也能带来未来较高的居民收入水平，从这个层面上学区房也加剧了社会两极分化。第二个方面，学区房在房地产市场交易中打上的教育资源烙印，而这种教育资源确是政府提供的公共资源，公众承担的教育资源成为了个人私有化和非理性的投机的产物，干扰了房地产交易的市场化和健康发展。第三个方面，高收入者扎堆学区房，高收入者的集聚效应也使得周围配套设施高于城市其他区域，形成城市区域内的人口密度增大和区域分化，影响城市的整体发展和协调性。

二、学区房成因研究

（一）教育政策分析

在教育政策上，“就近入学”是学区房热炒的直接原因。国家和有关教育机构也意识到了此政策的弊端，虽然对此政策进行了不断完善，但是无法从根本上解决择校的问题。例如上海对重点小学的入学条件更加严格，除了就近入学外还要核实落户年数、家庭成员情况等，只是提高了学生家长购买学区房的紧迫感，提前购买学区房的心态屡见不鲜。

（二）户籍政策分析

除了教育政策提出的就近入学外，也与户籍政策挂钩，对适龄儿童要求在入学前其户籍必须在指定的辖区内。如北京、上海、南京等地，除了学区房的产权证外，还必须提供户口簿，如果适龄学生的生源超过对口学校的招生量，那么优先考虑居住时间久的二手房住户的学生，优先入籍的学生拥有优先入学权。而那些虽在学区房租房或是集体户口和外籍户口的学生就失去了入学权，这样的选择结果也加剧了学区房的购买和投机行为。

（三）学区房的收益与税收未挂钩

我国在房地产交易的税收政策中并没有考虑学区房的考量，房产税与学区房没有相挂钩，也造成了学区房的成本低而收益高；同时学区房的增值是其所附带的优质的公共教育资源，而这些教育资源来源于政府和财政的投入，但是学区房附带的教育资源私有化，其增值部分并没有与教育资源相挂钩，方便了开发商和投机者炒作行为。

三、学区房的解决途径

学区房是教育政策、户籍政策和房地产税收综合作用的产物，为了公平、平等的接受实现义务教育，实现房地产有序发展和城市的整体协调发展，应在教育政策、户籍政策和房产税收上进行多方改革，通过多方干预解决学区房症结。

（一）改革教育政策

从短期上应该对“就近入学”的政策进行调整，把实际居住地而不是房屋产权作为新生择校的条件，防范人户分离的现象，并审查新生直系亲属的户籍，适龄儿童的法定监护人的户籍未发生变更，在一定程度上遏制学区房炒作。从长期上来说，教育资源的均衡化发展才是解决学区房问题的根本途径，并重点改善薄弱学校的软件条件和硬件设施，如教师的轮岗制，校内之间的定期交流、学校联盟、对口支援、 跨校竞聘等，还比如对义务教育阶段的公立学校建立统一的硬件建设标准，重点学校和薄弱学校的经费保障、师资配置应该是统一化的，统一城区的教师工资待遇也应标准一致，鼓励教师在同一区域范围内流动和轮岗。

（二）完善户籍政策

在户籍政策上可参照美国的做法，美国虽然也有学区房，但是对划片入学并没有户籍上的要求，租房居住的适龄儿童也可以就近择校。而对学区房的房地产买卖和租赁，都由政府实施价格管控，发布相关信息，信息的透明化也有效遏制学区房的炒作。而我国的户籍制度已经被打上了福利分配的烙印，教育资源与户籍制度的挂钩变相催生了教育资源的房产个人化。而只有教育政策与户籍政策相分离，才能使得大众居民平等、公平的享受教育资源。

（三）增加学区房房产财税

再以美国的学区房房产税为例，其学区房的房地产交易是与房产税挂钩的。联邦政府对教育也是财政补贴和财政拨款的，但是除此之外，该学校周边学区房的不动产税也是教育财政的主要来源之一，这种把学区房税收作为教育收入的做法，一则是能够遏制学区房的热炒和哄抬价格，方便政府通过税收对学区房的交易价格进行监管。二则教育的财政收入的增加也有利于基础教育的再投入，政府对房产税收的再分配，有利于改善学校的硬件设施和基础软件条件等。因此，建议借鉴美国学区房的做法，通过差别化的房产税收政策，增加教育财政收入，提高学区房的成本，遏制炒作和投机学区房的行为。

[1]江坚.基于学区房现状浅谈教育地产的发展[J].创新,2012(2):60~63.

[2]卢为民,张琳薇.学区房问题的根源与破解路径探析[J].教育发展研究,2015(15).

（作者单位：喀什大学）