老牌房企中华企业颓势难改 楼盘“跌价准备”业界最任性

周月明

房产开发规模远小于龙头房企的中华企业，计提的存货跌价准备金额却排在所有上市房企的第一名，第二、第三位分别为绿地控股、万科A，不免令人咋舌。

成立62年的老牌房企中華企业（600675.SH），近期又引起了A股投资者的关注和争议，这一次又是因其“花样繁多”的计提方式。

虽然立足于上海这个中国房价涨幅最大的城市之一，但中华企业的业绩并未跟上当地房价的涨幅，在经过戴帽ST之后，业绩持续萎靡。

这家老牌房企业绩为何“大伤元气”？对存货跌价的计提与转回的标准是什么？《投资者报》记者就上述相关问题联系公司负责人，一名工作人员称，将转告记者的采访问题，但截至发稿记者仍未收到相关回复。

业绩不佳

据公司2017年三季报数据显示，今年上半年和前三季度，公司营收分别为41亿元、51亿元，同比下滑43%、49%。三季度净利润为2.93亿元，同比下滑1%。

而翻阅中华企业近年来的财报，单净利润一项，已连续5年下降，从2011年的8.47亿元、2012年的5.65亿元，到2015年亏损24.87亿元，2016年又连续亏损终致被ST。5年时间净利润一路缩水300%。

造成这种局面的很大原因是公司前几年盲目扩张，在并不熟悉的市场以高价拿地所致。

2009年9月，中华企业以总价13.99亿元拿下了上海宝山区罗店新镇的D1-2地块，楼面地价高达9128元/平方米，溢价近3倍，被媒体称为罗店天价。2010年2月，中华企业又以26.23亿元的高价，拿下上海松江区龙兴路R19-1号地块，楼板价11111元/平方米，而当时这一地块的挂牌价只有9.65亿元。

此外，公司还于2009年以28.1亿元的价格将杭州章家坝宅地收入囊中，想借此进军杭州市场，这块地也因此成为杭州当年的地王。不过，与之后在该区域拿地的房企相比，中华企业1.8万元/平方米的拿地成本相当高。之后公司曾于2011年宣布开工，但因杭州房产市场一度进入低迷期，这块曾经的地王至今已整整6年还未开盘。业内人士称，如今这个楼盘的房子要卖到3.5万/平方米才有可能保住成本。

而中华企业在相继购置高地价项目之后陷入了“降价即亏本、保价则滞销”的两难境地。公司的资金压力越来越大，负债也越来越高，2011年至2014年间，中华企业总体负债规模从180亿元上升至335亿元，翻了接近1倍。

为了尽快回笼资金，2015年之后，中华企业的主要任务是去库存，而且还曾卖出一部分股权。但截至2017年三季度，营收仍同比下滑40%。

任性计提

此外，记者发现，自2015年以来，中华企业就对存货跌价准备多次计提与转回，这也令当期净利润起起伏伏。比如在2015年，公司当年营收46亿元、同比增长5%，而净利润亏损24.87亿元，对于亏损原因，公司解释为当年对“杭州御品湾”、“江阴尚海荟”、“松江誉品谷水湾”、“古北香堤艺墅”、“铂珏公馆”、“江阴中企上城”等项目一共计提了存货跌价准备21.67亿元。

2016年上半年，公司净利润继续亏损6156万元，但在当年三季报时，公司又扭亏为盈，净利润2.99亿元。对此，公司解释称，对“松江誉品谷水湾”和“古北香堤艺墅”项目分别转回存货跌价准备1.09亿元和0.9亿元，合计占当期净利润的66%。

类似情况也出现在2017年，今年上半年、三季度净利润分别为3.81亿元、2.93亿元，同比增长701%后，又在最新季度同比下滑1%。

对于房地产行业的存货跌价计提这一问题，有房地产分析师指出，“对存货跌价准备的处理，主要是基于对市场未来的预期。”

纵观整个上市房企，2016年对存货跌价计提这一财务方式的使用都更加谨慎。

数据显示，2016年共有134家主营房地产开发（不包括园区开发）的上市房企，合计计提存货跌价损失33.8亿元，同比减少高达69%。

而2016年是房地产行业量价齐升的一年，行业总体的存货质量在改善。上市房企2016年整体计提的存货跌价准备较2015年有不小的降幅。数据显示，2016年上市房企共计提存货跌价准备155.5亿元，同比减少约18%。其中有89家做了该项目计提，其余没有计提，而中华企业计提金额排在所有上市房企的第一名，第二、第三位分别为房企龙头绿地控股、万科A，前三名分别计提存货跌价准备为23亿元、14.7亿元和13.8亿元。

业内人士称：“存货跌价准备主要还是要看对当地房价的预期。我们看到的房地产市场火热，主要还是在一线城市以及部分二三线城市，有些三四线城市的房价很难起来。万科、绿地等城市做得分散，计提的概率就会大些。”

但对于中华企业来说，其业务主要集中在上海、杭州等地，为何计提金额还排最高？有投资者称：“对一直在深耕的市场房价预期波动幅度还这么大，实在令人存疑。”

某位不愿透露姓名的地产业内人士对《投资者报》记者解释称：“存货跌价准备可以平滑利润以保持业绩稳定，当市场高涨，业绩显著上升时，适当提升存货跌价准备，以备日后市场回落时适当调回存货跌价准备，从而平滑利润的大幅波动。”但中华企业的存货跌价计提与转回好像与大企业相比更显任性，这样频繁地计提和转回是否合规？公司并未做出更多解释。

此外，据公司财报，中华企业的一些财务数据也出现了前后矛盾的情况。今年上半年，公司税前营收45亿元，销售商品、提供劳务收到的现金为48.44亿元，含税营业收入要比现金流量少2.74亿元，意味着资产负债表中相应金额的应收款项减少，或相应金额的预收款项增加。而公司上半年的应收账款余额为0.79亿元，相比2016年年末的0.52亿元，应收账款不但未减少，反而增加了0.27亿元。而上半年的预收款项金额为72.26亿元，相比2016年年末的66.99亿元，新增5.27亿元，这个数据也远远大于2.74亿元。对于这项矛盾，公司并未给出更多解释，这也令投资者对其财务数据的准确性增添了一份担忧。