棚户区改造安置住房有关税收优惠政策解读

郭志丰

【摘要】近年来，随着中国城市化进程加快，为了进一步建立健全现代化城市功能，政府为加快城市棚户区改造的进程。“棚户区改造安置”一方面促使更多困难群众的住房条件得到改善，为全面建成小康社会做出了巨大贡献。另一方面，这一工程增加区域的经济水平以及消费需求，加快相关产业的发展。政府通过出台并且实施了一系列棚户区改造安置住房的有关税收优惠政策，可以加速相关规划、项目和工程的效果呈现，减轻民生压力。本论文通过阐述新建改造安置住房可以享受的免税优惠，旧房源成为改造安置房源可以获得的免税鼓励以及个人购买改造安置房的相关低税率优惠，以供广大研究人员参考。

【关键词】棚户区改造 安置住房 税收优惠 政策解读

“棚户区改造”及安置住房规划不仅仅是一项民生工程，政府通过统一规划、统筹安排，实现社会资源的科学、有效和优化分配，集中改造城镇一大批旧房、危房，在解决居住困难的同时，也有利于加快配套设施的建设，并以社区为空间促使公共服务改善，体现出市场经济形态下的社会公平。

一、棚户区改造安置住房新建项目税收优惠政策解读

基于棚户区改造安置住房的新建项目特征，它所享有的税收优惠政策最多、力度最大，包括在建设中免征城镇土地使用税，购房者个人所得税减免或者减半征收，房地产开发企业所涉及的土地增值税、印花税等可以获得不同程度的减免，本质上，政府通过这一系列的优惠税收政策，可以扩大棚户区改造安置住房建设所需求的资金来源，加速城市化建设进程。

例如，根据财政部、国家税务局2010年联合发布的第42号文件规定，参与棚户区改造安置住房建设的单位，可以申请免征城镇土地使用税，该文件中明确提出，“对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税……予以免征”，这在很大程度上向房地产开发市场抛出了“橄榄枝”，尤其是近年来我国房地产业存在不理性发展的势头，“土地财政”、“房产经济”并存的状态下，房地产开发市场呈现的功利性，导致建筑产业严重偏离了国民经济支柱这一要求；按照市场经济思维，很少有企业或单位会主动介入棚户区改造安置住房工程中，原因在于它难度大、成本高、收益低，而在相关优惠政策的支持下，为参与主体保留了一定的利润空间，同时也满足了民生改善、经济发展和城市话建设的需求，一举多得。

同时，在棚户区改造安置住房项目中购买，同样可以享受税收优惠政策（印花税），《关于棚户区改造有关税收政策的通知》中规定，个人所有棚户区房屋被征收并将取得货币补偿用于购置安置住房的情况下，可以按照有关规定减免契税，这在一定程度上避免了房地产行业的巨大流动性，实现棚户区改造安置住房价值。

此外，与新建住房相关的各项市政服务也给予了一定的政策支持，如供水、供電、供暖、网络、交通等相关部门，基于棚户区改造安置住房的各类公用基础设施建设，能够给予较大力度的经营性优惠。

二、棚户区旧房改造安置住房工程税收优惠政策解读

单纯地从“棚户区”概念区分，泛指城乡居住环境中存在的密度较大、结构简易、房龄较长、设施简陋和功能不全等建筑情况，较为典型的如城中村、危旧房等。存在很大一部分棚户区改造条件恶劣的现象，为吸引资金、加速建设，税收优惠政策是一项重要刺激举措。

《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（以下简称《意见》）中明确规定，企事业单位、社会团体、个人以及其他社会组织在转让旧房中，明确用于改造安置类型住房的情况下，可免征土地增值税（增至余额低于扣除项目金额20%），同时《意见》还做出补充，参与经营的单位将回购住房继续定性为“安置型住房”的情况，可以免征契税，这就极大地释放了社会资本向棚户区旧房改造安置住房工程的渗透力度。

举例说明，某企业组织购买的房产费用300万元，已缴纳契税15万元，在进行二次开发的过程中有两种选择方向：其一，转让他家做商业地产项目，其二，转让他家做安置住房房源，两家均出家500万。选择一实现的过程中，需要缴纳转让环节的税费（扣房地产原价之后），此外还要缴纳印花税、登记费、中介费和契税等，假设包括房地产原价在内转让费用共计350万（>300万），则按照相关税法规定，中介费、服务费等共计300×5%×5共计75万，合计425万（350+75），基于此，该房地产的增殖金额为75万（500-425），则扣除项目的增值税金额共计22.5万（75×30%）；而选择二，作为安置型房源，在不超过扣除项目金额20%的情况下，增值税即可免除。很明显75÷425=17.6%，远低于20%的界限。即便超过20%的硬性规定，所支付的部分也很小，进一步提升了棚户区改造安置住房工程的参与性。

三、棚户区个人购置改造安置住房税收优惠政策解读

住房是人类社会发展中的刚性需求，并且作为个体家庭而言较大的投资项目，房地产行业的稳定直接影响着社会稳定，因此必须严厉打击各种不合理的市场现象、势头，恢复房地产对于住房价值的本质作用，这其中，个人购置房地产项目中结合安置房税收优惠政策是一个优势途径。

根据《意见》中提出的规定，个人首次购房如果选择安置住房，可按照1%的低税率进行契税计征（住房面积≤90平方米），如果住房面积超出标准，但又符合安置型住房属性，可以减半计征。同时，棚户区拆迁之后的补偿款用于购买安置型住房，可以享受个人所得税减免、契税减免的政策。很显然，房地产消费作为整个市场消化的终端，也是产业链的下游，必须保障渠道通常、消费积极，换而言之，棚户区改造安置住房项目必须有足够的消费“吸引力”，对于普通家庭而言，税费减免、少征无疑是利好消息。

举例说明，市民购买安置型住房的面积为80平方民，在小于90平方米的基础上契税征收为1%，如果该市民购买房地产的全款为50万，则契税为5000元；不符合这一要求的普通商品房契税为3%，非普通类型住房的契税为4%，这对于个体家庭而言，尤其是工薪阶层，具有很强的吸引力。

四、结束语

综上所述，棚户区改造安置住房是一项重要的民生性、经济发展可持续性工程，一方面，它涉及的社会层面、成员广泛，根据《国务院进一步加强棚户区改造工作的通知》要求，除国企在内的棚户区之外，独立工矿区、三线企业集中地以及面临后继发展困难的资源型城市等，都包括在内。另一方面，它所涉及的功能、内涵较多，包括加快城市化速度、完善城市功能、优化土地资源配置、促进就业及传统产业结构调整等；整体上，可将棚户区改造安置住房规划视为促进和谐社会、小康社会建设的重要途径。

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