上海楼市成交冷清

邵玫

“2016年上半年是我经历过的比较忙碌的时候，基本上就没有休息，后来市场随着调控开始回归理性，我也没有那么忙了。”小杨说。

春节后，上海楼市依旧延续着节日期间的惨淡行情，成交仍然没有起色。上海中原地产最新数据显示，2月份上海新建商品住宅成交面积仅36.3万平方米，环比减少6.7%，同比下滑49.1%。而这一数值也是6年来同期最低。

整体成交遇冷

上海中原地产数据显示，今年春节7天长假期间，上海新建商品住宅成交949平方米，成交量仅为8套，比去年春节期间减少71.1%，创下了自2011年以来春节成交最低纪录。也就是说，长假7天，上海只成交了8套房子，而这8套房子分别隶属于8个不同的项目。这是否预示了今年楼市的整体走向？

据业内人士称，往年春节7天，上海一般都有几十个楼盘在售，成交面积基本在3000平方米左右，而今年的949平方米几乎打了个三折。

在各方因素调整下，楼市已经从此前的成交火爆趋于平稳。上海中原地产数据显示，上海2016年12月二手房成交数量为13580套；而在2016年1月，二手房成交数量为44486套，2016年8月的二手房成交数量一度增至56504套。

承接去年12月交易下滑惯性，今年1月上海楼市延续清淡走势。上海中原地产数据显示，1月上海新建商品住宅只成交33.9万平方米，环比减少40.1%，同比减少70.9%（去年12月为64.9万平方米）。而该数值也是近5年的同期新低，这既有调控因素，也不乏新房供应不足的原因。

在一手房方面，成交量同样出现萎缩。据同策咨询数据，2017年1月份上海商品住宅网签量继续下滑，仅去化38.87万平米，环比下滑4成，同比下滑7成，是2015年2月份以来的最低位。

目前格局下的买方反应会怎样？上海中原地产市场分析师卢文曦用了一个形象的比喻——池子里的鱼将越来越少，甚至会出现二手房和新房抢客源的情况。

新城控股欧阳捷认为，首先，投资客暂时不会回来，至少要半年以上；上海房价如果不涨的话，限价政策很可能不会加码，而刚性需求在一年之内基本也不会回来；一些远郊的房子可能热销，但不会成为主力，因为成交量比较少。

至于“早晚都要买”的改善型需求，欧阳捷则表示，如果房价稳定的话还是会有人入市的，因为“早买总比晚买好”。

“当然，改善型需求如果认为房价会下跌，可能会等，但是从上海的情况来看，不存在这种可能性。不过市场供应有限，成交量是会下降的，而且因为今年上海整个楼市下降，销售面积比去年下降30%是很有可能的。”他认为，不排除房企会降价，但上海的房子是卖一套少一套，所以房企也不会太急于降价脱手。

卢文曦表示，从各地“两会”口风来看，2017年楼市调控仍是地方重点任务，高压或是常态。加之整个2016年透支相当多购买力，所以1月的清淡起步已经暗示，全年市场交易不会活跃。

观望情绪浓

自去年10月“沪六条”政策出台后，楼市投资客开始退出，新增客户受到制约，违规的银行、中介及开发商也受到管制，市场开始降温。因此，业内均对2017年持谨慎态度。

从价格来看，根据国家统计局发布的数据，上海房价已经连续兩个月环比下降。2月最后一周，上海商品住宅成交均价为每平方米42986元，下跌了12.1%。

卢文曦分析说：“从住建部新闻发布会内容来看，强调‘房子是用来住的，不是用来炒的，因此今年调控从紧的大基调不会改变。上海住宅上半年成交量会跌”。他认为，在市场信心没有恢复的情况下，个别开发商会选择以价换量。

薛建雄则表示，以价换量是个别现象，大多楼盘还是不愿意“动”，只有等库存多了才会降价，所以现在以价换量的基础还不够，开发商并没有库存积压。

同策咨询最新研报预判，上海楼市上半年整体表现为“量跌价稳”；进入下半年，由于上半年“量跌”，下半年开发商必然会“保量”，因此，在“保量”及年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

从克而瑞数据来看，上海目前去化周期在7.8个月，库存在360万平方米，明显供小于求。薛建雄表示，市场只是降温，但开发商手上货源明显不足，出现降价潮只有等到足够库存之后才会发生。

对于接下来几个月的市场走势，克而瑞方面预计，上海楼市供应量环比回升为大概率事件，但销售同比将继续下滑，今年想复制去年“阳春三月”的行情仍将困难重重。毕竟在需求端，市场观望情绪浓厚，成交量维持低位在所难免。

同策咨询研究总监张宏伟表示，当前购房者入市意愿不高，对房企营销工作提出更高要求，所以在没有十足把握下，不会仓促开盘。2月下半月后刚需产品有尝试性推盘，并且单次投放量相当大。

而在银行端，对于楼市的收紧同样在继续。“之前还曾给一个客户做了开发贷，后来我们行就暂停开发贷的发放了。”建设银行一位客户经理说。

中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原总经理刘天旸认为，此次楼市政策效果显著，这会让之后的房产市场变得更健康、交易更规范。

小户型热销

位于上海嘉定区的路劲·上海派从去年首次开盘至今已经有一年，其在嘉定区和周边区域已经有一定的知名度，其定位于“刚需盘，地铁房，总价低”，吸引着刚需购房者的持续关注。2月25日三期开盘，推出的最小户型为68平方米，其总价约220万左右，首付约80万元，引来不少排队购房者，再现彻夜排队购房盛况。

许多购房者来自嘉定区、普陀区，就是冲着68平方米的小户型而来，参与排队的小玲说：“经过去年房价上涨后，现在上海100万以内的首付楼盘非常少了，路劲·上海派去年一期单价1.8万元，现在也3.3万元一平方米了，而且小户型在新盘中也很少见。我们就这么多钱，担心买不上，也担心到了5月份房价会再涨。”endprint

之所以再次出现排队买房的情况，在卢文曦看来有三方面原因：“一，就产品来说，刚需小户型低总价，加之刚需受到政策影响小，买得起就会出手。二，价格，平开甚至低于同区二手次新，买新房升值预期比二手高，当然买新房了。三，房企营销上，蓄客充分，注重氛围制造，促使买家入市。”

多位沪上开发商也称：“自去年底上海市房管部门就开始实施严控新盘预售证审批、严控新房价格等调控措施，项目预售证的取得难度增加，开盘售价也受到控制，如果价格高就取不了预售证。”

对于具体楼盘来讲，由于预售证获取时间拉长，预热期也就相应拉长，如果意向购房者较多，而开发商取得预售证后，又缩短认筹期突击开盘，就会形成“场面火爆”的情况。

在严控新房价格的背景下，所开新盘的价格几乎与周边市场上的二手房价格趋近，以路劲·上海派为例，其均价为每平方米33000元，而周边二手房安亭新苑的挂牌价格也在每平方米32000左右。

此外，一季度为传统的楼市淡季，加之预售证审核趋紧，新盘供应量相应减少，这也暂时形成了新房“供不应求”的现状。

在卢文曦看来，此时的排队买房是个别楼盘出现的现象，并不具有普遍性，从其销售结果来看，仅仅是小户型受到热捧，并非日光盘。开发商的态度也和去年有明显区别，在调控之下，开发商由惜售变为积极入市，以价换量已经成为共识。他提醒购房者，不必因开发商突击开盘而恐慌性入市。

土地拍卖不复火热

2月21日，上海金山迎来了三幅住宅用地出让。与此前激烈的抢地场景不同，这次土地拍卖显得冷清了许多。

其中，北京建工溢价18.6%竞得金山新城宅地，成交价14.4亿，楼板价11627元/平方米。同时，枫泾镇与金山工业区两幅宅地均以底价成交，竞得人分别为上海建工以及华纺、和成联合体，楼板价均未破万。

在金山的这次土地拍卖中，交易中心再次反复强调：违反自有资金竞买规则的开发商，不仅罚没保证金、定金、收回土地，其本身及其关联方3年内不得参加上海的土地拍卖。同时报价不允许超过申报的自由资金。

在近日开场的资金核验阶段，7家开发商之一的光明，由于申报资金比挂牌价低，直接丧失资格。同时，竞拍过程中，同润也因竞拍价超过自有资金而被收取号牌、取消竞拍资格。这在以往的土拍现场是从未出现的情形。

“这幅地块吸引7家房企竞拍，也是今年以来参与企业比较多的一次。地块面积不大，总价不高是原因之一。其次，这幅土地没有提到15%的自持，取而代之的是45%的安置房，政府会回收。虽然过程好比是政府代建，利润远低于开发，但相比15%的自持资金长时间沉淀还是有利的。此外，万达、上实等房企陆续在区域内开发建设，产品多了，对提升区域品质有积极作用。”卢文曦分析说。

事实上，从去年第四季度开始上海楼市就进入一个平稳的调整周期，土地市场逐渐降温，开发商拿地越来越理性。易居智库研究总监严跃进认为，上海此次拿地的企业，均为国企性质的企业，这也说明国企资金实力强大，融资成本也比较低，所以在土地市场上游刃有余。

租金指數下滑

春节过后，本应热闹起来的租房市场却一反常态，冷清得让人惊讶。“春节后看了很多房子，每一套的质量都还不错，但租房的人明显少了，我也有了更多的选择。”在上海陆家嘴一家公司上班两年，小乐考虑在东昌路附近租房，看了几家中介之后发现市场有了不小的变化。中原地产数据显示，2017年1月中原（上海）租金指数为236.7点，环比微跌1.57%，同比上涨1.37%，租金指数连续4月下滑，全市租金均价77.2元/平方米/月。

中原地产数据还显示，1月份中原二手住宅租赁共成交730套，环比下滑33.82%。从供需结构看，受租约到期及临近年末租客集中返乡影响，各区域租赁挂牌房源较为充裕，1月成交量均有不同程度的下滑，多数区域成交量跌幅2成以上。供求失衡导致部分区域租赁房源长期无法成交，业主主动下调租金价格。

“在中山公园板块，以往2月份是租赁最为活跃的时候，但今年相当冷清，年后也就平均一天一组客户，这种客户量很难转换成交易量。”卢文曦称。

“租房的中介告诉我，最近房源非常多，我这个房子去年可以租到5000元/月，今年我租下来的价格是4500元/月。”小乐说。

从中原地产的统计情况看，2017年1月份，全市所有区租金指数均下滑，其中，浦东、长宁、杨浦租金指数跌幅均超2%，跌幅最大。

易居智库研究总监严跃进指出，租房支持政策的出台使得租房市场供应加大，价格自然开始下滑。

1月6日，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，鼓励开发商出租存量房，改变房地产市场只售不租、多售少租的局面。1月25日，上海市房管局表示，将鼓励培育专业的代理经租机构，很快将下发相关文件，鼓励专业机构为业主提供代理经租服务。

“去年上海房价上涨明显，不少原先租房的客户也成为买房大军中的一员。需求总量没有增加，原先的租客却在减少，导致需求不足。上海现在租金回报率平均1.5%左右，有些租金回报率过低的板块可能有补涨机会。不过考虑到年后上海租赁市场交易时间窗口，如果这两周没有表现的话，今年租金上涨乏力也就基本定型了。”卢文曦说。endprint