基于EPS的不动产登记房产与土地数据整合建库技术方法研究

蒋玉祥，孙天红，白永昕

(西宁市测绘院，青海 西宁 810000)

基于EPS的不动产登记房产与土地数据整合建库技术方法研究

蒋玉祥*，孙天红，白永昕

(西宁市测绘院，青海 西宁 810000)

在综合分析西宁市不动产数据现状的基础上，依据不动产登记数据库标准和整合建库规范，制定了不动产登记历史数据整合建库的技术流程，在基于EPS平台进行不动产登记数据生产和整合过程中，对不动产登记数据相关标准进行拓展，在层、户的层级上引入地理空间实体，在空间数据组织上形成宗地、自然幢、楼层和户的四级组织层次，从数据组织上约束保证权力信息落宗的真实、正确性。

不动产登记；数据整合；EPS；数据组织

1 引 言

2014年11月24日李克强总理签发中华人民共和国国务院令(第656号)，公布《不动产登记暂行条例》，2015年3月1日施行不动产统一登记，各地不动产机构建立、信息系统的建设、权利证书的颁发，不动产登记数据的整合工作也陆续展开。不动产登记数据是信息平台建设的基础，长期以来，不动产登记职责分散各相关部门，各部门根据本行业特点，制定了相应的标准、规范和登记制度，要实现信息平台的统一，首先需要在统一的标准体系下，将分散存放、多源异构的数据进行整合[1～3]。本文以西宁市不动产登记数据整合为例，在对不动产登记相关数据深入分析的基础上，结合西宁市实际情况，提出不动产数据整合的思路，利用EPS不动产数据生产建库系统实现西宁市不动产登记土地和房屋数据的整合建库。

2 现状分析

2.1空间数据建设情况

通过对比分析房产和土地登记系统建设的情况可以看出，西宁市不动产登记空间数据有以下几个特点：一是空间参考不统一，在宗地数据的测绘的过程中，多家测绘单位参与测绘，采用测绘基准和参考不统一，导致宗地数据在空间上存在重叠和缝隙，房产分层分户和自然幢均无空间参考信息；二是各部门信息化水平不均衡，房产部门登记时间较长，建立了较完善的信息化登记系统、电子档案管理系统等，土地登记时间相对较短，只建立了登记发证系统，电子档案管理系统还不完善，且还存在部分未整理的历史数据；三是空间数据不规范、不完整，整理后的宗地数据在空间上覆盖不全面，属性数据不规范，房产分层分户数据不完整，手工绘制的分层分户数据不规范，可利用度较低。

2.2非空间数据建设情况

非空间数据主要包括房产登记数据、楼盘表数据、房产档案数据、土地登记数据、土地档案数据。房产登记时间较长，登记模式多次发生了变更，导致房产登记数据存储在多个异构的数据库中，在后期信息化建设的过程中，做了多次的整理，但对涉及数据库清理整合还不够彻底，还未理清登记业务之间的关系；楼盘表数据和房产档案数据相对比较完整，建立的“云搜索”档案管理系统，可实现楼盘和登记档案信息的快速查询。土地登记数据库先后经历了两次变革，第一次实现了登记业务的流程化，空间数据和非空间数据一体化管理；第二次实现登记业务流程的网络化办理，同时建成了电子档案管理系统，对历史档案数据进行了清理，但只完成了部分历史档案的电子化入库工作，由于登记时间短，业务相对比较简单，建立的土地登记数据库相对比较规范，冗余数据较少，数据的可利用度较高。

3 基于EPS的不动产登记数据建库

3.1数据整合原则

根据国土资源部《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知(国土资发[2015]103号)》的要求，不动产登记数据是不动产登记信息平台建设的基础，按照《不动产登记数据整合建库方案(试行)》和相关技术标准，坚持以“完整性、一致性、规范性、可持续性、继承性”的原则，以宗地数据为基础，不动产登记簿为核心，以不动产单元为单位开展不动产数据整合建库工作，最终建成空间参考一致、信息完整、关联关系准确的不动产登记数据库[4]。

3.2数据整合建库流程

在综合考虑西宁市不动产登记的数据现状后，制定西宁市不动产登记数据整合建库方案，拟定如图1所示的不动产数据整合技术流程[4～7]。

图1整合技术流程

不动产数据整合流程主要分为以下几个阶段：

(1)资料的收集分析阶段。该阶段主要完成基础地理信息数据、房产数据、土地数据的收集，将原数据标准和不动产数据标准从规范性、一致性、完整性、有效性、准确性等方面进行对比分析，查看是否存在空间参考不统一、同名异质、同质异名、数据精度不一等问题，逐一罗列存在问题，针对不同的问题提出解决方案。

(2)规范化数据处理阶段。该阶段需要根据《不动产登记数据库整合建库技术规范(试行)》进行规范化梳理，以房产和土地登记的最小单元，在统一空间参考下，重建土地登记、空间、调查、档案数据之间的逻辑关系，重建房产空间、楼盘表、登记、档案数据的逻辑关系，清理无效数据，补录缺失的数据，将梳理完成的土地、房产数据经过质量检查后，将数据分为空间和非空间两类导入过程库，为下一步数据的关联落宗奠定基础。

(3)数据整合关联落宗。在该阶段将过程库中空间数据和非空间数据进行整合，在空间上通过自然幢和宗地的空间关系，建立二者之间的关联关系；非空间数据整合关联主要通过坐落和权利人实现房产和土地数据的关联，形成符合不动产登记标准的登记信息，与自然幢建立关联关系，最终实现非空间数据的关联落宗，确定宗地、自然幢、和户不动产单元，编制不动产单元代码。

(4)数据入库阶段。该阶段主要将整合关联完成的数据，按照《不动产登记数据整合建库技术规范》的要求进行不动产成果入库，包括基础地理信息数据、宗地数据、自然幢数据、产权数据、权利人数据和登记业务数据等。

3.3基于EPS的不动产数据整合建库

基于上述的数据整合的思路，采用EPS不动产登记数据生产建库平台，按照《不动产登记数据库标准(试行)》、《不动产登记数据整合建库技术规范(试行)》等相关标准规范的要求，结合西宁市不动产数据生产和管理的特点，定制开发不动产数据生产、编辑、管理、关联等功能，实现不动产新增数据的生产和存量数据整合建库。

(1)设计思路

根据不动产要素空间实体的特点，形成“宗地→自然幢→楼层→户”的四级数据组织层次，用地理信息的方法模拟现实情况，每个层级均有空间实体表述真实位置，从空间上对“权利信息落地”的对象(位置)作了约束(如图2所示)。

图2 空间实体组织层次

(2)功能实现

EPS平台主要提供以下功能，完成不动产数据的生产、整合建库流程：

①异构数据导入、编辑，由于EPS兼容多种异构数据的特点，可以实现DWG、DGN、E00、SHP、MIF、WAP等多种格式数据的单个、批量导入编辑(如图3所示)。

图3 数据导入

②数据处理：以宗地为基础，按宗地、自然幢、楼层和户的四级层次逐级进行处理，在空间上建立不动产空间实体的关联关系，如图4所示。

图4数据处理与组织

图5 数据关联

③数据关联：以宗地为基础，自然幢为基本单元，实现不动产新增数据和存量数据的关联，编制不动产单元编码等功能，如图5所示。

④数据检查：数据检查分为生产过程检查和定制专项检查，在生产过程中，从数据组织着手，使用地理空间实体表述权利对象和位置，约束“权利信息落地”关联对象的完整和正确，同时提供实时可视的数据属性项正确性和矛盾性的检查，保证生产数据属性信息正确性；专项定制检查从数据标准化、空间逻辑和属性等方面对不动产登记数据进行全方位的检查，保证入库数据的质量(如图6所示)。

图6 专项定制检查

⑤成果管理入库：完成不动产登记空间空间数据和非空间数据的入库过程，按照《不动产登记数据库标准》提供数据导出和共享接口，实现数据的导出和共享。

4 结 语

由于不动产登记数据涉及数据量较大、多源异构、保密性强、影响广泛、涉及部门多等特点，使得数据整合工作开展的难度较大。通过对西宁市不动产登记数据整研究发现，数据整合工作不可能一步到位，在完成大部分数据整合后，还需要在登记过程中逐步修正和完善数据，同时需要多部门协同配合。基于EPS平台进行不动产登记数据生产和整合过程中，对不动产登记数据相关标准进行拓展，在层、户的层级上引入地理空间实体，形成“宗地→自然幢→楼层→户”的四级数据组织层次，用地理信息的方法模拟现实情况，从数据组织上约束确保权力信息落宗的真实、正确性，使得整合完成的数据成果更直观、精确。

[1] 程丽丽. 基于Super Map的不动产登记数据整合建库研究[J]. 测绘通报，2015：7～10.

[2] 魏金明，张学明，吴闯. 宗地类不动产登记数据整合方法初探[J]. 城市勘测，2017(2)：73～76.

[3] 国土资源部. 关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知(国土资发〔2015〕103 号)[Z]. 北京： 国土资源部.

[4] 孙 超，马尧，易四海等. 不动产登记数据清理整合工作的组织与实施[J]. 地理空间信息，2016，14(12)：78～79.

[5] 不动产登记数据整合建库技术规程( 试行)[S].

[6] 不动产登记数据库标准( 试行) [S].

[7] 徐财江，陈志荣，尹天鹤等. 不动产统一登记数据整合技术方法研究[J]. 国土资源信息化，2015，90(6)：40～41.

ResearchontheTechnicalMethodofIntegratedCreatingDatabasefortheRealEstateRegistrationandLandDataIntegrationBasedonEPS

Jiang Yuxiang，Sun Tianhong，Bai Yongxi

(Xining Surveying and Mapping Institute，Xining 810000，China)

The technical process of integrated creating database for the real estate registration historical data is established on the basis of the comprehensive analysis of the status quo of real estate data in Xining City and according to the standard of real estate registration database. During the process of production and integration the real estate registration data based on EPS platform，expand the relevant standards for the real estate registration data，introduce of geospatial entities at the level of the layers，form the four organizational level of a parcel，natural buildings，floors and households in the spatial data organization，to guarantee the truth and correctness of power information from the data organization constraints.

real estate registration；data integration；EPS；data organization

1672-8262(2017)05-66-04

P208.2

A

2017—07—15

蒋玉祥(1985—)，男，工程师，主要从事不动产测绘与地理信息系统应用研究。

本论文获得2017年“华正杯”城市勘测优秀论文三等奖。