浅谈房地产电商

常悦

【摘要】随着互联网的发展对传统房地产行业的影响日趋进入实质性阶段，房地产电商迅速发展的同时其问题也逐渐显露。那么什么是房地产电商？房地产电商存在什么优势和劣势？房地产电商的创新和转型又是什么？本文作了分析。

【关键词】房地产电商 模式 转型

一、房地产电商的概念

房地产电商就是房地产与电子商务的结合，即电子商务的理念、技术在房地产领域的应用。是在互联网高速普及的大环境下出现的一种房地产经纪代理机构的全新盈利模式。相对于传统的房地产居间经营模式，房产电商整合了房产平台（房产网站）；房产软件（房产端口）；网络营销工具；新闻公关传播；房地产业内企业的不对称信息：应用该模式企业的内部资源：以及房地产周边产业的商机资源，经过客户价值创新开发，经营者为消费者带来“省时、省力、省心、省钱”消费体验的同时，完成自身品牌内涵的差异化塑造，从而成为目标客户首选的服务商，最终成为一家智慧型的房地产服务企业。

二、如何界定房地产电商

1、中国的房地产电商可以区分为三个模式：媒体电商、渠道电商和交易电商。

第一，媒体电商是过去几年普遍存在的形式，主要的代表是搜房、安居客、搜狐焦点新浪乐居、58同城、赶集网等，其核心属性是媒体，货币化模式是广告，本质是开发商和二手房中介公司的广告平台。

这类平台主要是聚合各类房源信息，直接面向中介与终端用户。在房地产发展的早期比较受欢迎，所以也比较为大众所知。传统房产中介企业赚的是购房户和租户的佣金，再将佣金的一部分投放到房产信息发布平台，作为房产信息发布平台，搜房、安居客等只是收取传统中介的端口费。而当互联网房产中介异军突起时，搜房、安居客们也不再仅仅满足于收取端口费，而是开始进军线下服务领域，真正涉足房产交易，直接面对客户、提供服务。这样一来，互联网信息发布平台与原先自己的客户——传统房产中介成了直接的竞争对手，矛盾也一发不可收拾，这里面比較有代表性的就是2014年搜房遭遇传统房产中介集体抵制的事件。

第二，渠道电商是2014年迅速发展的一种电商，主要的代表是房多多、好屋中国、吉屋科技等，其本质是渠道的整合。它们存在和发展的逻辑是传统的新房代理渠道、二手房经纪公司渠道极其分散，在房地产市场低迷的情况下，单一代理或中介公司都无法高效地完成买卖双方的匹配，特别是在新房领域，只有把分散的渠道整合起来才能为开发商快速拓客，同时整合之后的集中渠道才有能力向开发商拿到更多的优惠以及更快的结佣。

以吉屋为例，这个容易跟爱屋吉屋混为一谈的房地产电商实际模式和爱屋吉屋大相径庭。吉屋成立于2011年的吉屋是房产领域“互联网+”概念的领先实践者。基于移动互联网的房产交易平台领导者，吉屋定位“做房产020行业的‘天猫”，主要为房地产开发商和新房代理商构建“互联网+”的开放式房产交易平台，并围绕新房销售提供互联网金融服务。吉屋上的新房房源就像天猫上的商品来自合作的区域新房代理公司，销售则通过平台上的二手经纪人实现，吉屋的价值就是帮助传统房产交易机构能够更高效率、低成本的卖房。

吉屋运用移动互联网的力量，成功创新了线上客源、线下渠道以及金融资源的连接模式，率先完成了真正意义上房产交易020闭环，让购房更省更放心，让房产交易更高效。目前，吉屋主要通过流量平台“吉屋网”、交易平台“吉屋惠”及金融平台“房利通”等，为行业及终端用户提供移动互联网体验的房产交易相关服务。

第三，交易电商为代表的模型，无论是新房还是二手房，房地产电商的终极目标必须是最大限度地接近交易。事实上，也只有以交易为中心的电商才能真正意义上被称之为电商。相比之下，无论是媒体，还是渠道整合，距离最终的交易都有一段路程，虽然都有效率的提升，但是它们都没有真正意义上颠覆或取代传统，而是使传统更有效。然而，交易电商的未来一定是局部或彻底颠覆代理公司或中介公司的。目前看，初步具备交易电商雏形的典型代表是链家网、Q房网以及转型的房天下等。

链家作为老牌传统房产中介，广泛的线下门店及房产经纪人资源是其最大的优势。链家成立于2001年，目前已覆盖全国31个城市和地区，在向互联网转型的方向上，链家也是转身较快、且互联网化比较深入的房产中介型电商。2015年6月30日，链家地产正式更名为“链家”，宣布开启全面互联网化战略。

爱屋吉屋作为中介型电商的另一个代表，其发展路数则跟链家不同。在每进入一个城市前，爱屋吉屋会先派出“地推”团队收集该城市的房源基础数据，包括小区、楼盘、房源编号等。接下来，爱屋吉屋后台400中心会逐一拨电话，将收集来的房源进行核实，确保房源真实存在。没有实体门店、免佣或超低的佣金，以及铺天盖地的广告宣传，这些完全不同于传统房产中介的“超常规”做法，也让爱屋吉屋迅速被消费者认同。

三、房地产电商的优势

1、随着互联网的普及，移动互联网的快速发展，电子商务以及移动电子商务成为未来必然趋势。进入21世纪来，以智能手机、平板电脑等移动终端为载体的移动互联网开始快速发展，与个人电脑（Pc）一起为用户提供无缝的网络服务。网络服务将能为用户提供更快捷、方便、高效的服务，是未来服务的基本环境。截至2017年6月我国手机用户总数已经达到13.6亿，手机上网用户已突破1 1亿。最直接的影响就是人们买房、卖房交易的第一步都是从互联网、特别是手机客户端开始的。传统的报纸投放、售楼处、中介店在信息获取和处理方面已经被弱化。

2、中国的房地产市场正逐步从新房主导向二手房主导的阶段过渡，一线城市都已经是二手房主导的市场，二线城市的核心区、老城区同样如此。二手房信息不透明、交易流程复杂，这些都是互联网可以发挥优势的地方。

四、房产电商的劣势

对于传统的房地产行业而言，最核心的两个问题是就是土地和资金。因此房企核心工作都是围绕着左手要地，右手筹钱。要颠覆这两大核心，互联网难以实现。endprint

房地产拥抱互联网看上去很美好，诸多房企也都积极将线下搬到线上。但实际上仍只是借助互联网平台的入口进行营销。因为房地产不同于服装、电子消费品可以省略线下体验步骤，无论是亲自体验性看房、签订合同、贷款交付现金，或者验房线上都不可替代。

五、房地产电商的“创新”与“转型”

房产电商和其他产业电商相比主要有两个特征：非标准化、本地化。这两大特征决定了房产电商无论技术、模式多么完备，也无法完全实现线上化，而是线上线下协同的020模式。从往年房产行业痛点来看，未来无论房产电商往哪个方向转型，主要需要解决的问题均为以下两点：一、如何提高线上平台目标客户的精准度；二、如何提高线上流量的成交转化率。能解决这两大痛点的企业将在房产电商市场格局中站稳脚跟，获得一定的市场份额。

房地产电商的“创新”源于房地产市场的变迁，当房产从卖方市场转变为买方市场后，传统的地产营销模式越来越不适应移动互联网时代的变革。渠道扁平化成为近年来房产去库存的一个趋势。渠道的扁平化就是将原来小而零散的用户挖掘出来，减少成本的同时，扩大产品的销售，而随着产品的多样化和个性化，使得渠道自身也需要进行创新和变革，以此来适应市场的变化。

在转型这件事上，好屋是比较有代表性的企业之一。

首先是经营理念上的转型。好屋是一家以交易为核心的房产电商，因此在企业成立以后，好屋不断根据行业特点做着革新。2012年，当市场上还在做传统营销的时候，好屋提出了全民营销的理念；2013年市场在做全民营销的时候，好屋提出了020全民众销：2014年市场在搞020的时候，好屋则提出了创新020；而当2015年市场在追捧大数据的时候，好屋提出了产业生态圈的平台构想。可以说，好屋的每一次革新都准确把握了行业发展的步伐。

其次是经营模式上的转型。好屋从简单的地产信息展示、产品交易，逐步打通了产业链上下游，衍生出了新房、二手房、金融、家装、旅居等一系列围绕地产生态圈的业态，从而适应快速变革的互联网创新，而互联网创新对房地产行业的影响已经从营销领域渗透到房产的方方面面。好屋通过互联网大数据让开发商可以更精准的进行土地购置、产品定位：通过好屋搭建的互联网平台整合资源让购房者可以享受到除购房之外，包括金融、家装、物业管理、社区服务等在内的覆盖房产全周期的一站式服务。

第三是产品技术的转型。好屋成立之初，开发了包括“好屋”、“房金屋”、“抢客宝”等一系列满足各类应用场景的APP十余个。在企业运行过程中，根据用户需求逐渐整合资源、升级体验、开发新功能。各类应用产品之间已经形成了一个互相补充、彼此依存的产品闭环。随着技术的不断进步，好屋产品已在去库存背景下，房地产的营销推广成本越来越高，房产开发商已经不像前几年那样可以有大把的推广费用投入。但是不投入又難以达到广告效应，结果形成一个恶性循环。endprint