“冰封”十月调控再升级

宋慧芳

调控政策不断升级，金融领域管控加大，市场交易低迷，加快建立长效机制成最终目标。

10月8日，易居研究院发布《25城十一假期楼市成交监测报告》，数据显示，2017年10月1日-7日，全国25个重点城市新建商品住宅成交面积为131万平方米，较去年同期25个城市的成交面积237万平方米下跌44%。此时距去年“十一”长假前后开始的一轮房地产调控潮已满“周岁”。巧合的是，今年“十一”假期前全国多座城市接连升级楼市调控，再现“密集式”调控。一年时间过去，同样的节点，调控重拳平复楼市持续多年的燥热，楼市众生相也各种各样。但不变的始终是建立长效机制，保障房地产行业平稳运行。

限售成调控主力

从2017年3月楼市收紧政策密集出台以来，调控路线沿袭一线城市、一线城市周边热点城市、三四线城市传递。为防止楼市进一步升温，一方面，二线城市开始密集调控，并将限售作为本次政策的核心聚焦点；另一方面，部分市场相对较热的三、四线城市也开始新一波的调控，7月以来，有超过15个三四线城市发布了楼市调控政策。

8月10日，沈阳限售，并提高二套住房公积金贷款首付比例。兰州、西安限购限贷升级。9月20日，长沙《住宅用地“限房价、竞地价”试点操纵规则》正式对外公布。9月22日-9月25日，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等城市先后出台楼市新政。经《中国经济信息》记者梳理发现，此次政策特点整体体现为：此前没有出台限购限贷限售政策的城市，或政策力度未及其它城市的，在此次进行了相应的加码。

纵观此次二线城市的密集调控，多城在限售方面继续发力，将使调控力度达到较高程度。至9月末，全国已经有超过40个城市实行限售措施，此轮限售政策具有精准化的特点。节后，太原、昆明也纷纷加入限转售阵营，两年后才可转售。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国经济信息》记者采访时表示，限售事实上就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。

从政策看，基本都是取得不动产证后几年不得销售，从市场实际情况看，因为这些城市市场交易基本都是期房为主。所以事实上也就出现了，调控政策发布的年限需要加2年的限售时间。大部分城市目前限售时间都是2年，也就是未来买房基本都需要3-5年才可以出售。从房地产市场看，也就是这些城市买了房后，大部分最早也需要2020年才可能再上市。

张大伟认为，限售明显打击了投机和投资需求，使得房地产的投资属性降低，影响了短期获利的可能性，对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大。限售是2017年本轮收紧政策一个新生事物，从效果看，属于短效机制，目前是抑制市场的投机需求。从各地政策内容看，最近的政策只是开始，后续还有更多类型的政策会出台。楼市的调控目的并非一棍子打死房地产市场，更多是维持稳增长与降杠杆的一个平衡。

市场降温回归理性

在楼市调控的一周年期间，全国市场交易总体上处于降温态势。而十一“黄金周”的交易状况，延续了这一特征。据首创证券统计的数据显示，黄金周重点覆盖的68个大中城市新建商品房合计成交192.41万平方米，同比减少75.52%，环比减少72.59%。二手房成交中，重点覆盖的21个大中城市二手商品房合计成交0.7万平方米，同比减少99.35%，环比减少99.6%。

《中国经济信息》记者还根据财富证券统计的数据发现，10月1日-7日，北京、上海、广州、深圳商品房成交套数分别为192、330、658、421套，较去年同时期分别下滑90.11%、78.35%、88.16%、40.20%；商品房成交面积分别为1.44、2.99、3.52、4.02万平方米，较去年同时期分别下滑91.55%、75.98%、91.93%、33.27%。自2014年以来，一线城市黄金周商品房成交量呈现逐年上升的趋势，而今年则是出现了巨幅的滑坡。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，本轮市场降温符合预期。首先，自去年“930新政”出台后，全国各地政策持续收紧。包括限购、限贷、限售、限价等政策，都抬高了住房交易的成本，使得房屋交易的频率放缓。尤其是部分大城市，购房的首付比例从过去的3成提高到5成甚至更高，加重观望情绪，进而影响市场交易。

除此之外，严跃进还表示，目前各地楼市调控中，对于预售证的发放有着比较严厉的管控政策。一些房企若“一意孤行”试图报高价，那么就很难获得预售证，自然会影响可售房源和供应量，进而影响市场交易数据。

严跃进告诉《中国经济信息》记者，政策收紧下的市场心态其实在不断发生变化。去年“930新政”出台后，十一假期或存在一定的恐慌性购房交易现象，所以当时市场交易反而会比较高。而随着今年第二季度全国各地楼市政策的加码，当前市场参与者对待政策的心态相对平和。即便是今年9月份部分城市又陆续出台了一些政策，恐慌性交易的现象依然是减少的。

“对于部分房企来说，在市场交易持续处于低位的情况下，若资金面壓力继续加大，那么后续进行降价也是完全有可能的，这个时间节点或在明年上半年出现。而对于购房者来说，房企定价策略的调整，有助于降低其购房成本，这对于自住和首套购房需求而言自然有积极意义。” 而对于未来的市场预期，严跃进表示。

金融监管力度依然不减

中央多次表态加强房地产金融风险管控，强调对一、二线城市房地产市场应保持收紧调控态势。地方积极响应，《中国经济信息》记者从已出台的相关政策来看，金融口从企业投资和个人消费两个端口发力，加强金融特别是信贷管控。

2017年8月，据融360统计，全国首套房利率5.12%，相当于基准利率1.04倍，环比去年8月4.44%的低水平则上升了不少。中信证券分析师陈聪认为，目前不是货币政策从紧的时期。早前，银行的个贷业务盈利能力极为有限，导致银行按揭贷款利率缓慢上调。但当首套房贷款利率已经达到基准利率1.05倍上下时，未来首套房贷款利率继续大幅上升的概率已经不大了。

近日，北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%至10%成为主流。9月19日，人民银行营业管理部回应称，房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向，对此，人民银行营业管理部积极支持。

中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，今年以来，在金融去杠杆、货币政策稳健中性的背景下，房地产市场资金价格整体处于上行趋势，势必会传导到包括住房按揭贷款在内的信贷市场上。

同时，亦有观点表示，应警惕消费贷等流入楼市，尤其是警惕定向降准后的部分流动性资金流入楼市的风险。“随着政策调控影响不断扩散，尤其是受信贷等政策影响较大，目前房地产市场已处于低位。但随着央行定向降准的利好，将在一定程度上增加流动性，未来有可能传导至房地产市场形成一定影响。”该业内人士称。

在楼市调控的一周年期间，全国市场交易总体上处于降温态势。而十一假期的交易状况，延续了这个特征。本轮楼市降温和较为严厉的政策出台有紧密关联。从后续政策的逻辑来看，政策将保持连续性，政策从紧是大概率。尤其是近期房地产金融领域的各类管控加大，如消费贷市场的整顿，这都会使得房屋买卖的杠杆比例降低，进而使得交易规模处于低位。