房地产价格变化趋势与宏观调控长效机制构建

王芳

内容摘要：随着我国住房制度改革，逐步深入推进住宅商品化，房地产业得到了高速发展，但与此同时也引发了房价过高、开发不均衡、房地产市场结构不合理等问题。为了解决这些问题，国家出台了一系列调控措施。本文分析了房地产价格和宏观调控政策的关系，提出了建立经济手段为主体的房地产宏观调控长效机制，希望有助于我国房地产业的健康发展。

关键词：房地产价格 宏观调控政策 经济手段

我国房地产价格变化与调控政策之间的关系

从2003年以来，我国房地产业发展过快，房价持续上涨，高房价问题已经严重影响人民生活和社会安定。为了保证房地产市场持续健康发展，实现居者有其房目标，政府综合运用多种调控手段和调控政策齐抓共管，从中央到地方都加大了对房地产市场的调控力度。政府相继出台的调控政策，主要包括经济、土地和信贷等方面的政策，而且也实行了一些行政政策，这些政策在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下五个阶段：

（一）防止市场过热抑制供给阶段（2003年2月-2005年2月）

据统计，2003年我国房地产开发投资总额达到10106.12亿元，比2002年增长了30.6%，商品房竣工总面积达到3.95亿平方米，销售面积达到3.22亿平方米，使我国房地产市场无论在供应，还是在销售方面都呈现出良好态势，但房地产市场也出现了投资过热的倾向，因此国家出台了一系列调控措施。此阶段国家主要以收紧土地供给和房地产信贷为主要手段，来抑制我国房地产市场投资过热现象。调控措施主要围绕房地产开发企业的资金问题和土地问题展开，一是通过严格房地产开发企业的贷款，来提高开发项目对自有资金的需求；二是政府加大力度整顿土地市场，进一步建立和完善土地制度，严格控制土地使用量。这样在源头上控制了房地产的开发速度，抑制了房地产市场投资过热和房价持续上涨的势头。只是在这些政策出台并实施一段时间后调控效果才显现出来，存在一定的时滞效应。

（二）重点抑制房价上升阶段（2005年3月-2006年4月）

上一阶段的房地产宏观调控在控制土地供应的同时也引发了房价上涨的新问题。2005年3月，国务院办公厅发布了《关于切实稳定住房价格的通知》 ，成为政府开始重点调控房地产价格的标志。随后，国家相继出台调控政策来抑制房价上涨，调控政策的主要内容是打击炒房行为并同时提高房地产信贷门槛，从而达到调控住房需求总量的目的。具体包括：提高购房者首付比例和贷款利率、严格限制期房转让、提高住房交易税等。这些政策在刚推出时，并没有改变我国房地产价格继续快速上涨的局面，但推出一段时间后，调控效果逐渐显现，以北上广为首的一些城市房价有所下跌。

（三）全面治理房地产市场阶段（2006年5月-2008年8月）

2006年上海等标志性城市的房价在出现短暂性增长缓慢甚至下跌后，我国部分城市的房地产价格出现了“报复性上涨”。2006年5月，出台了以住房供应结构为调控重点的“国六条”，标志着我国新一轮房地产宏观调控拉开了序幕，我国开始进入全面治理房地产市场新阶段。此阶段我国调控政策的内容主要有两点：一是重点控制部分城市房价过高；二是进一步调整不合理的房地产市场结构，抑制房地产价格过快上涨，并调节住房结构。当年建设部、发改委等九部委出台“十五条”明确提出调整住房供应的结构，提出“限价房”解决中等收入百姓的住房问题。调控的方法由原来的土地政策和金融政策扩展为多种调控手段的综合运用。此阶段政府从多个方面积极采取措施全面治理我国房地产市场，直到2008年初效果方才显现。2008年1月，我国住房成交量10年来首次出现负增长。

（四）紧急救市阶段（2008年9月-2009年5月）

受国际（如美国次贷危机）、国内经济环境的影响，我国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到了遏制，百姓购房再度进入观望期。2008年1月，全国住房成交总面积第一次出现同比下降，引发了全国住宅价格的下降。为了稳定国内经济、并维持房地产市场的健康良性发展，国家房地产调控政策再一次出现新变化。通过放松信贷来降低居民的购房成本，标志着我国紧缩性房地产宏观调控政策出现了松动，取而代之的是一系列鼓励和促进房地产发展的新政策，随后各大中城市也紧跟中央步伐先后出台了多项救市措施。如在2008年9月16日中央银行率先下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，在2008年10月8日，再一次下调了贷款基准利率和住房公积金贷款利率。随后，我国打出一系列“降率免税”组合拳来拯救房地产市场。上述政策对于改善住房消费的政策环境是相当有利的，为广大人民群众大大减轻了购房压力。在宽松的行政政策和积极的财政政策的双重推动下，我国房地产市场在2009年出现了前所未有的“繁荣”，房价超过2007年，出现了井喷式上扬。

（五）调控全面加码阶段（2009年6月-2013年12月）

房地产市场在2009年出现空前“繁荣”，标志着我国房地产政策正式开始转型。从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”，由救市政策转变为打压房地产市场，这标志着“国四条”的出台。2010年1月，国务院办公厅发布了“国十一条”，提出对于百姓购买二套房的贷款进行从严管理，即首付不得低于40%，同时要加强对房地产贷款窗口的指导和監管；同年4月国务院发布我国房地产调控历史上最严厉的调控政策——“国十条”，但由于房地产市场自身情况复杂以及地方各级部门并没有真正的落实国十条的相关调控政策，致使“国十条”的作用没有真正发挥出来。在2011年1月，国务院办公厅又出台了“新国八条”，把居民购买二套首付的比例由40%提高到60%，同时贷款利率也提高到基准利率的1.1倍。2013年房地产调控政策再一次出现了变化，调控的重心由提高贷款的首付比例及提高贷款的基准利率，转到保障房和住房供应体系的建设上来。总体来看，2013年房地产调控在第一季和第二季度出现了分水岭：第一季度体现的是继续抑制居民购房需求，严格控制房价上涨的调控思路，主要以“国五条”和地方各地的调控细则为主；第二季度则体现出中央调控重心是加强保障房建设和管理，并不断完善居民住房的供应体系。endprint

（六）调控转变阶段（2014年1月至今）

2014年，我國经济处于低谷，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，也受到了影响。购房者开始持观望态度，投资增速下降。不论是北上广等一线城市还是一些二、三线城市，房地产销售量和销售额都出现明显下滑。因此，国家转变调控手段，由原来的行政调控为主转为以市场调控为主，所以在2014年，“房地产调控”没有出现在总理政府工作报告中，政府减少了对房地产市场的行政干预，而通过供需来调节房地产市场。2014年6月内蒙古呼和浩特市率先发文取消限购，此后全国多个城市先后取消了限购。2014年9月30日，中央银行出台房屋贷款新政策，对于拥有一套住房并且已经结清全部剩余贷款的家庭，如果为了改善居住条件，可以购买第二套普通商品住房，且贷款首付比例最低为30%。随后中央银行又放松了公积金贷款条件，并宣布降息。2014年出台的房屋贷款新政策是对以往信贷政策的全面松绑，松绑程度比2009年还要宽松许多。贷款新政策的出台刺激了广大购房者的需求，尤其是改善型住房的需求，使得楼市迅速升温。因此，新政策的出台和实施对于我国整个楼市的回暖即起到了巨大的推动作用。

我国房地产宏观调控效果不佳的原因分析

（一）宏观调控政策缺乏长远性和整体性

我国房地产宏观调控政策具有短期性、应急性和针对性，但是缺乏长远性和整体性，所以很少能达到调控目的。如2005年3月到2006年4月的重点抑制房价上升阶段，国家为了控制不断攀升的房地产价格，采取了一系列措施，主要包括：提高广大购房者贷款的首付比例，提高贷款利率，对期房转让条件作出严格限制。政策推出初期，调控效果并不明显，房地产价格继续快速上涨。虽然在调控后期，北京等标志性城市的房价出现了短暂下降，但很快全国多地房价又迅速上扬，没有达到政府抑制房价上升的初衷。我国在制定房地产调控政策时应具有长远性和整体性，应以促进房地产市场健康稳定发展为目标，从国家整体利益出发，同时兼顾城乡居民利益。

（二）宏观调控政策无法落到实处

中央制定了调控政策，到了地方却无法落实，原因主要有两个：一是土地财政障碍，二是地方官员不作为。近二十年来，城市和周边的农村经济快速发展，土地出让频繁，土地使用权出让时间长，土地地价高，土地财政成为了地方财政收入的主要来源。地方政府为了追求高财政收入，不希望房价和地价下降，因此不愿意全面贯彻落实中央出台的调控政策。长期以来，地方政府将GDP增速、财政收入等作为评价领导的政绩和业绩，成为提拔任用或一票否决的指标，以“房地产”创造“GDP”的模式，是一些地方官员“保官”和“升官”的捷径，所以他们不会全力贯彻中央的房地产调控政策。

（三）宏观调控中法律手段被忽视

我国房地产业的第二次高速发展始于2003年，这一年政府拉开了对房地产业全方位宏观调控的大幕，主要以经济手段为主，行政手段为辅，而法律手段却一直被忽视。从这十多年的调控政策可看出，采取的经济手段主要是利率和税收，行政手段主要是国家通过行政机关发布行政命令、规定和指示，对房地产业进行调节、监督和管理。由于行政手段刚性强且损害自由市场，所以当经济手段失灵时，行政手段才成为房地产调控的主要手段，如限购、限贷、限价。因此法律手段在整个房地产调控中的缺失，影响了调控效果。

以经济手段为主体的房地产宏观调控长效机制构建

房地产市场的宏观调控就是指国家借助于政府的力量，运用经济、法律、行政等手段从宏观经济层面对房地产业进行指导、监督和调节的政府行为，以保证房地产供需平衡，通过弥补市场经济缺陷，实现房地产业与整个国民经济协调发展的目的。在宏观调控手段中，要以法律手段为前提、以经济手段为主体、以行政手段为辅助，三种调控手段综合运用，共同发挥作用。要发挥经济手段的主体作用，要从税收、信贷和利率等方面加强对房地产市场的宏观调控。

（一）征收房地产税

房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋的产权所有人征收的一种财产税。我国已经在上海和重庆进行了房产税征收的试点工作，从大趋势上看，我国征收房产税也是必然的。但是其征收却缺乏法理依据，所以，我国应尽快出台房地产税收法律法规，为在全国范围内推行房产税的征收工作提供法律依据，做到有法可依。虽然在我国征收房产税并不能马上实现对高房价的遏制作用，但却会增加房屋所有者持有房屋的成本，这样既会抑制投机性购房者的需求，还会引导那些真正有刚性需求的购房者进行合理的购房消费，从而间接的影响房地产价格的上涨，但从长期来看，征收房产税可以减轻地方政府对土地财政的过度依赖，产生的直接后果就是不仅能扩大土地的供应量，还能降低土地供应的价格，从而达到政府调控房地产市场的目的，促进房地产市场健康平稳的发展。

（二）制定并实行差别化个人信贷政策

房地产市场和产品的差异性决定了购房者的差异性，为了创造良性、充满活力的房地产市场，就要实行有差别的个人信贷政策。房地产产品需求量由购房者刚性需求决定，因此，对于有刚性需求的购房者，在个人信贷政策上应该加大支持力度，不仅要降低首付比例，还要降低贷款利率。而对于投资投机性需求，则要通过严格的个人信贷政策抑制购买。这样不仅有利于抑制房价上涨，还能保证房地产业良性发展。

（三）实行科学合理的房地产开发贷款政策

房地产业是一个投资大、利润率相对较高的产业，属于资金密集型产业。它对银行贷款有很强的依赖性，因此，房地产开发企业对利率是非常敏感的。所以，在房地产业出现投资过热、非理性发展时，中央银行就要收紧银根，实行紧缩性货币政策，即提高房地产开发企业贷款的基准利率和存款准备金率，来增加房地产开发企业的成本，控制房地产地盲目开发，维护健康、平稳的房地产市场。反之，当整个宏观经济状况下滑，房地产业低迷时，中央银行应采取扩张性货币政策，即降低房地产开发企业贷款的基准利率和存款准备金率，来刺激房地产业的发展。

（四）完善《土地管理法》

调控好房地产市场，法律手段是根本，要做到依法调控、有法可依、执法必严，应该完善《土地管理法》，尽快出台《住房保障法》。我国《土地管理法》在1999年1月1日开始实施以后，在土地的合理开发利用及耕地的保护等方面都起了不可替代的作用，更促进了我国社会经济的可持续发展。虽然这几年《土地管理法》也经过了几次修正，完善了相关内容，但是随着经济的发展，现有的《土地管理法》还存在一些不足，需要加以修正和完善。

在保障性住房土地使用权获取方面，应该把保障性住房用地的供应、审批、公示及监督管理等方面都明确写入《土地管理法》中。各级建设行政主管部门应该严格按照《土地管理法》相关规定，通力合作，加强对保障性住房用地的监督管理，对已供应的各类保障性住房用地，一律不得改变土地性质和使用用途，不得擅自提高开发建设标准和规模。违反国家规定的，要依法没收违法所得并处以罚款，依法追究直接责任人的相关责任。

（五）充分发挥行政手段的辅助作用

要充分发挥宏观调控手段的总体功能，实现政府稳定房地产市场的目的，就要充分发挥经济手段的主体作用，同时也要大力完善立法、严格执法，并加强执法监督。只有以法律为前提和基础进行调控，才能保证房地产市场健康平稳发展。但是强调经济和法律手段的重要性，并不能忽视行政手段的重要性，当经济手段和法律手段失灵时，政府就要采取限购、限价、限贷等行政方式，行政手段具有刚性强、执行力强等优点，一般会获得良好的调控效果。总之，要形成一个以法律手段为前提，以经济手段为主体，以行政手段为辅助的科学有效的房地产宏观调控长效机制。

参考文献：

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