深圳市房地产泡沫成因及对策分析

曹雪莲

摘 要：近些年来，房地产行业成为我国国民经济的支柱产业。阐述了深圳市房地产市场的发展现状，分析了深圳市房地产泡沫的成因，进一步分析了深圳市房地产泡沫评价指标，提出了解决深圳市房地产泡沫的对策。

关键词：房地产；深圳市；泡沫经济

中图分类号：D9文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.31.063

1 深圳市房地产市场的发展现状

经下图数据分析，2016年上半年深圳房价均价为51746元/m2，而下半年商品房成交均价为56852元/m2，环比上涨9.87%。在2015年到2016年这短短一年期间，深圳房价成交均价就由33426元/m2上涨至53454元/m2，上涨了59.92%。

2 深圳市房地产泡沫形成的原因

2.1 投机炒房

深圳市房产市场存在着巨额的资金，在市场上恶意投机炒作，实际价格远高于其资产价值，导致了泡沫的呈现与膨胀。再加上房产业学者人士预期短时间内，深圳房价不会下跌，仍维持上涨。投机炒房是深圳市房价出现泡沫的最直接原因。投机者为了追逐高额利润，这使得社会大量闲置资金流入房产市场。而这种投机行为不但会使房价暴涨、居高不下，而且还会导致商品住宅房空置率提高。投机者购房的目的是等房价上升后再转手卖出，而不是为了购房去居住。

2.2 政府有关部门调控的不当

2016年年初，政府采取了一系列的措施刺激楼市，例如：中国人民银行宣布，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2016年2月2日，银监会出台规定，商业贷款首付比例最低25%，各地可向下浮动5个百分点。二套房最低首付比例调整为不低于30%。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。这些措施无异于火上浇油，是导致2016年多个城市的房价上涨的一个重要的因素。

2.3 高金融杠杆配资，众筹炒房

第一种众筹炒房方式是一些有经济实力的炒房人组团，与开发商签定合同，以某个价格买下整栋楼，然后再慢慢出售。这种众筹炒房要面临法律风险，如果房产证上只有某一个人的名字，那么该房屋就属于这个人的私有财产。即使是炒房人共同出资，在购买房屋时有协议，产权人只需要将其他人所出的资金归还。第二种众筹炒房方式是互联网众筹炒房，同样也有风险，例如平台的风险控制能力，平台信息披露监管不到位等。

3 深圳市房地产泡沫的评价指标分析

3.1 房价收入比

房价收入比指标又称房价与居民年收入之比。国际通用的房价收入比显示，该指标指数值在3-6 之间是比较正常的。根据我国经济情况，该指标合理值一般认为是在6-7之间。而据IMF发布的全球房价报告显示，截至2016年，深圳市房价收入比为40.49，超过国际通用的标准。

3.2 房价租售比指标

房价租售比是指每月使用每平方米面积的租金与建筑每平方米面积的房价之比。国际上一般的标准为房价租售比在1∶300～1∶200区间内，房地产业能健康稳定运行。根据此标准，深圳该指数指标值已超1∶800，意味着在深圳市房产市场泡沫化严重。

3.3 房价增长率与GDP增长率之比

房价增长率与GDP增长率之比是从居民住房需求角度来反映市场是否存在泡沫的指标。如果GDP增长率高，房价增长率高则是正常的。如果GDP增长率迟缓，而房价暴涨，脱离其实际价值，则反映房产市场出现泡沫。国际上一般认为该指标值的正常区域在1之内，警惕范围在1-2之间，而指标值在2以上则反映市场出现泡沫。2016年，深圳市的房价增长率与GDP增长率之比的数值大于2，即深圳市房产市场已存在泡沫。

4 深圳市房地产泡沫治理的对策

4.1 抑制过度投机炒房

面对过度投機行为带来的危害，深圳市政府必须加大监管力度，打击违规投机行为。建议采取开征房产税，并且可以增加地方政府收入。房产税征收需做到公正透明，才能达到应有效果。可以采取适当增收住房空置税、土地财产税和物业税的政策，可以进一步抑制炒房行为，提高购房成本，进而抑制开发商的囤积牟利行为。

4.2 调整住房供应结构

要优化房地产市场的供应结构，保持配套商品房、中低价普通商品房、廉租房的供应比例相对合理。优化住房设计，增加紧凑型、小户型的比例；完善配套商品房、中低价普通商品房的定价机制。中低价普通商品房的地价定在土地招标的市场底价以下，房价按照低于周边市场价格的原则确定。

4.3 限购限贷

限购的核心就是通过提高房产的首付贷款比率。深圳市政府发布了有史以来最严的限购政策即 “10.4政策”。经“10.4政策”调控后，极大抑制大批投机资金步入楼市，深圳房产市场的成交量也逐渐有显著回落现象，房价涨幅也有所收落，市场也开始降温。在限购限贷的基础上，政府还可以从社保、公积金、纳税年限、加息等进一步采取收紧政策。

4.4 严禁众筹炒房

2016年3月深圳市政府发布文件，规定“严禁互联网金融企业、小额贷款公司从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务”。众筹平台只是作为信息中介服务的功能，不能从事担保业务，不能进行非法集资。金融监管尤为必要，需要有关部门之间的相互配合。

参考文献

[1]胡春明.深圳市房地产市场泡沫问题研究[D].合肥：合肥工业大学，2009.

[2]刘正才.房地产泡沫衡量指标的比较研究[J].时代金融，2017（6）.

[3]高平.深圳房地产泡沫生成的实证研究—基于空间视角[D].西安：西北农林科技大学，2010.endprint