谁将是长租公寓市场博弈的赢家

文/刘艳

谁将是长租公寓市场博弈的赢家

文/刘艳

近期，住建部等九部门联合发文，要求人口净流入的大中城市应鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展。

先是万科集团宣布已经开办长租公寓1.2万～1.8万间，并且计划今年做到10万间；再随着近期马云的阿里巴巴高调进入城市住房租赁市场以及京东集团组建房地产事业部，过万亿级别的租房市场近期正在吸引多家以非房地产为主业的互联网巨头进行布局。眼花缭乱的布局抢滩背后留给还在观望的企业的时间似乎已不太多。的确，在各种利好政策的推动下，房地产租赁市场正在吸引着越来越多非传统房地产企业的参与，但这并不意味着每个正在介入或准备介入的民营企业都适合长租公寓这个新兴产业。

首先，对于关注长租公寓市场的企业来讲，首先要想清楚自己要什么。要搞明白为什么会在2017年与所谓租赁市场的新机会不期而遇，长租公寓市场与传统的租赁中介市场又有何本质性不同，就得从现在的大环境说开去——目下，恰逢政府对高房价进行调控的政策鼓励，但更重要的是在政策引导下，住房市场正在发生着深刻变革，高房价的挤出效应已经非常明显。当前房价的“高度”已经将购房群体和租房群体进行了分化，原有住在热点一线城市的租房群体通过购房实现资产置换和升值的能力受到压抑，其已越来越难融入到购房群体中去，而这种资产置换能力的短缺将在较长时间内固化城市租房群体的续租需求。面对日益增长的租房需求群体数量，租赁市场正在从过去以散户业主为主体的出租经营模式，逐步迈入到由政府、企业、业主个体这三者共同打造的多层次租赁产业模式。未来将会出现很多专门性的经营管理公司—政府只负责保障性居住部分的租房需求，而企业则满足的是需要更高居住品质和服务的租房群体。租房是消费，买房是投资，两者都是老百姓的实际需求。

刘 艳

青年学者，知名财经评论员，北京大学政府管理学院博士

紧跟政策是企业的选择，预判市场是企业的天性。选择与天性这两者都是企业的立足关键，缺一不可。政策永远都是客观存在且处于变化中的，而市场业绩才是企业最应该关心的事情。

其次，长租公寓市场要求参与企业具备更强大的服务管理软实力。“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是本轮楼市强力调控的逻辑起点，除了强调抑制炒房行为之外，更多的着力点是为了解决城市居住资源配置与居住品质的问题。房子的品质提升了，价值也会随之凸显，再加上原有的城市资源和地段价值优势，房地产的产业发展空间将更为广阔。毕竟，政府引导租售并举不等于“兴租废售”，正是基于中国长期以来租售市场发展极其不平衡的现实条件，才会在特定时期进行周期性政策调控，将更多的公共服务资源和社会服务配套扶持向租赁市场倾斜。例如，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》于近期正式发布。其总规明确提出，未来五年新供各类住房中租赁占30%，建立购租并举的住房体系，引导居民形成先租后买的梯次消费模式。这意味着新型且规模更大的住房租赁市场将会全面崛起，参与企业也能够借助政策的东风分得一杯羹。

面对新产业，政策是东风，不过，要想借好借足东风首先得把船造好，而且应选对时机。现在固然是抢占长租公寓市场先机的时刻，但是住宅租赁和住宅销售两者之间的市场投资周期与运作逻辑还是有着很大差别的。租赁市场对企业物业资产管理能力和服务经营能力的要求会更高，过去善于开发及销售的房企未必能够在服务软实力上占据绝对优势，传统房企的优势在于对房屋本身和购房群体的透彻理解，而租赁市场的企业强者一定是更善于提供安全且优质的居住服务和配套软硬件系统管理，租赁市场的服务业属性更为明显。对房地产业感兴趣的企业不在少数，租赁市场的兴起让从事开发市场的中小民营企业看到了介入房地产业务的希望，但驾驭能力不足又是其不可回避的硬伤。而希冀涉及长租公寓市场领域的企业至少要具备区别于传统房企和物业公司的两种能力：

（1）轻重兼顾与精细化管理能力。需要实施轻资产与重资产双主体运营模式，轻的经营管理公司负责物业的出租经营和管理，重的不动产基金做资本运作，收购并改造目标物业。与金融机构进行深度合作，在盘活资产的同时也可为企业实现可持续发展奠定融资基础。毫无疑问，以长租公寓为代表的城市租赁市场未来更广阔的价值空间在于资产的证券化。

相较于传统物业管理，长租公寓的运营更追求精细化管理。服务式长租公寓运营一般需要先对某类潜在客户的需求特点进行分析，然后针对确定房源、收房签约、设计装修、家电配置、出租签约、租后服务等价值链的各个环节进行团队协作、分步实施，在努力控制成本的基础上保证价值链上的每一环都能做到满意的客户居住体验。

（2）市场定位和品牌提升能力。长租公寓不是传统的保障性住房，其长远来看是对人们居住生活方式的改变，通过租住符合自身消费需求和品位彰显的公寓是吸引长期客户的品质保障。未来白领公寓的核心概念会更加深入都市生活，长租公寓运营企业首先应注重市场定位，从选址、定价和产品，再到锁定目标人群，用精准的市场定位围绕特定客群为核心，引入合适的商业配套，进一步拉长利润链条。这样才能从全方位提升盈利能力，而单纯依赖租金和公寓地段优势则很难做到利润最大化。另外，与传统公寓出租的“二房东”模式一般仅限于在某个城市的一定区域经营不同，服务式长租公寓运营需要创立自己的公寓品牌，并进行跨区域连锁经营，提高公寓品牌知名度，从而不断提高在长租公寓市场的占有率。

总之，面对潜力巨大的国内住房租赁市场，再加上资本的助推，服务式长租公寓市场已经迎来前所未有的发展机遇。

而如何充分研究各细分市场客户的居住需求以及由此带动的衍生需求，并用相应的产品与服务满足这些需求，始终都是摆在公寓运营企业面前最主要的问题。租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，租售并举是市场均衡成熟的发展方向。租与售之间不是水火不容或此消彼长的关系。一线城市将成为租赁市场的发展助力，一线城市的需求量和配套条件基础比较有优势，率先发展租赁市场有助于疏解刚需购房压力，同时也是对商品房市场的一种空间释放，让商品房的供求关系趋于均衡，让房价的上涨更加平稳。

既不能让高房价吞噬掉城市年轻人的奋斗梦，但也不能为了保障大家都买到房子而绑架商品房的正常价格市场机制。