城市社区商业供给模式及政策建议

路红艳

中图分类号：F713 文献标识码：A

内容摘要：社区商业是城市商业体系的重要组成部分，是满足居民综合消费和社交生活的重要载体。受体制、规划、政策等多种因素影响，我国社区商业发展滞后，特别是新建社区商业服务配套不足，无法满足居民消费需求，迫切需要以推进内贸流通供给侧结构性改革为着力点，以“互联网+流通”为契机，进一步探索适合不同规模、不同类型的社区商业发展新模式，完善网点布局和业态配置，创新社区管理机制，促进社区商业供给与需求精准有效对接。

关键词：社区商业 便利消费 供给模式 互联网+

社区商业是以社区为基本生活单位发展起来的商业形态，是城市商业的基础，也是营造宜居生活环境、提升居民生活品质的重要载体。社区商业不仅能够满足社区内居民的服务、休闲、购物、娱乐等多种综合性需求，实现便民利民，增加居民的幸福感和粘合度，而且能够促进邻里交往、增进社区邻里关系。近十多年来，尽管国家和各地一直都在着力通过实施进社区商业“双进工程”、社区商业示范工程、电子商务进社区工程、15分钟便民生活圈建设等系列工程和措施促进社区商业发展，但依然没有改变城市社区商业供给不足、供给质量低下的短板问题。相关研究表明，在欧美国家，社区商业占社会商业总支出的比例达60%-70%，而目前我国社区商业这一比例还不足30%。因此，顺应居民消费便利化和“互联网+流通”发展趋势，迫切需要以问题为导向，以内贸流通供给侧结构性改革为着力点，着力创新社区商业供给模式和机制，补齐城市商业体系发展短板。

城市社区商业发展面临的痛点问题

社区已成为居民日常生活消费的重要场所。但与城市中心商业、区域商业大型商业综合体相对过剩形成鲜明对照，我国社区商业发展明显不足，主要存在以下问题：

社区商业用地和用房不足。目前，我国大多数城市主城区的老旧社区，由于用地和用房缺乏，地价和房租昂贵，造成菜店、早餐店、家政、再生资源回收点等居民生活必需的业态和网点难以进入社区。特别是一些老旧社区商业用房普遍存在产权碎片化问题，其中的社区商业和生活服务网点多由个体经营者租赁经营，社区商业用房难以统一整合并合理配置生活服务业态。与此同时，多数城市新建社区缺乏对商业用地和商业用房规划，社区商业和便民生活服务设施建设明显不足，居民消费不便利问题突出。

社区商业业态配置不完备。按照公共产品理论，对于保障民生和城市安全稳定的设施应属于公共产品。社区商业服务网点作为保障城市居民生活的最基础的载体和平台，应作为公益性设施，由政府进行投资建设或给予财政补贴。目前我国政府尚未明确社区商业服务网点的公共产品属性，国务院出台的《关于推进国内贸易流通现代化建设法治化营商环境的意见》（国发〔2015〕49号）虽然将社区商业设施作为“微利经营的流通设施”，但依然没有将社区商业列为公益性设施，这在很大程度上制约了社区商业服务网点的配置和业态的配备。目前，我国很多城市社区商业只能提供居民对应急商品的需求，餐饮、小型建材、通信器材、理发店较多，而标准化菜市场、便利店、家电维修等便民生活服务网点较少，有特色的休闲娱樂、社区日间照料中心等更是严重不足，不能充分满足社区居民的多元化需求。以便利店为例，我国便利店的数量、覆盖率与发达国家和地区相比存在较大差距。《中国便利店发展报告（2014）》显示，以每百万人拥有便利店数量统计计算，中国城市平均为54家，其中北京约145家，上海约290家，而日本是388家，中国台湾地区约达到425家，差距非常明显。

社区商业管理体制亟待创新。社区作为我国城镇化建设中的重要载体，其商业服务设施配置涉及商务、民政、食药监督、消防、卫生、环保、文化、邮政等诸多行政部门。在现行体制下，社区居委会作为基层群众性自治组织，接受地方民政部门的工作指导，社区建设工作的牵头部门为民政，但社区商业服务要接受商务、食品药监、消防、环保、卫生等多部门的条块管理，形成了社区商业多头管理与监管缺位并存的现象。

城市社区商业供给模式选择与业态创新

从我国社区商业发展现状来看，目前比较普遍的模式有传统底商模式、15分钟生活服务圈模式和线上线下融合的智慧社区商业发展模式三种（见表1）。其中，传统底商模式由于存在商业用房产权相对分散、业态配置不完配、重复建设、恶性竞争等问题，已面临巨大的发展压力。15分钟便民生活服务圈和智慧社区商业模式正在全国大多数城市积极推广和应用，并成为未来社区商业发展的主要趋势。

同时，也存在以苏州工业园区为代表的邻里中心模式、社区商业综合体模式等，其中，按照《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见》（国办发[2014]51号）提出的“推进社区生活综合服务中心建设”的要求，目前北京、上海、成都等一些城市也在积极探索规划建设一站式社区商业综合体。但总体上，这些发展模式仍处于探索阶段。

综合上述现有城市社区商业发展模式，顺应城镇化加速推进、居民消费结构升级和线上线下融合等趋势，应根据新城建设和老旧社区改造，按照不同社区人口规模、社区档次和新老旧社区选择和创新不同的社区商业模式。未来在我国城市社区商业体系建设中应着力推动以下五种社区商业模式发展：

（一）社区生活中心模式

社区生活中心是融合多种商业业态和服务功能的载体，除承担社区商业中心满足人们日常购物或服务需求的功能外，也承担社区的文化中心、休闲中心和社会交往中心功能。该模式主要适合一二线城市中人口规模较大的新建大型居住区以及若干社区相互连接区域。在业态配置上，社区生活中心以家庭休闲、品质生活、娱乐体验、引领时尚为核心，既要建设功能复合、品质高端、休闲体验的购物中心，也要建设社区图书馆、特色餐饮街、慢生活主题商业街、社区养老服务中心、社区医院（诊所）等设施，并引进电影院、艺术展览、儿童乐教中心等新型业态，通过将人文、生活、艺术与时尚相结合，把社区变成高品质、中高端档次、体验化生活场景，满足居民购物、休闲、养老、文化、体育、娱乐等服务需求。endprint

（二）邻里中心模式

邻里中心（Home by Home）是源于新加坡的新型社区服务的概念，指通过设立集合商业、文化、体育、卫生、教育等多种生活服务设施的居住区商业中心，为邻近居民提供“一站式”服务。该模式主要适合人口规模适中的新建社区，业态配置要求集合基本公共服务、公益服务以及商业服务等多种服务业态，包括大型超市主力店或社区型百货店、24小时便利店；书坊、休闲游乐场所等文化娱乐设施；银行、邮局等社会服务设施；餐饮店、社区日间照料中心、美容美发中心、健身中心、修配服务站、再生资源回收站等生活设施，以及儿童教育等教育设施，同时要提供一定的公共活动空间，营造自助互助邻里文化，提高居民社区幸福感。

（三）社区生活综合服务中心模式

社区生活综合服务中心是按照集中或相对集中的原则，配置社区商业和便民生活服务设施的载体。该模式主要适合人口规模在1.5-3万人左右的新建社区或改造提升的老城区，主要要求配置标准化菜市场、24小时便利店、大众餐饮、家政服务、理发、维修、配送等便民服务业态，为社区居民提供便利化服务。与社区生活中心、邻里中心相比，社区生活综合服务中心主要以便民生活服务业态为主，服务人口规模相对较小，更适合中低档中型社区。

（四）社区便民生活服务圈模式

社区便民生活服务圈主要是考虑到社区集中商业用地不足，在原有社区商业网点的基础上，探索利用分散的商业用房资源，拾遗补阙，形成生活服务圈的模式。该模式主要适合1.5-3万人口的已建社区或1.5万人人口以下的中小型社区，主要通过推动国内外知名服务企业进入社区，推进社区便利店、标准化菜市场改造、家政服务网络、再生资源回收体系等便民服务网络建设，配置早餐、洗染、美容美发、家政服务等居民生活服务网点，完善社区居民生活服务业态。这种模式是城市发展进程中一种过渡式模式和阶段性产物，未来随着城市居住区整合和智慧社区商业发展，该模式可能逐渐被邻里中心、社区生活便民服务综合体、社区商业电子商务平台等其他模式所取代。

（五）“互联网+智慧社区”商业模式

随着信息技术特别是互联网移动终端的快速发展和应用，社区居民的消费习惯已逐步从以往的“自己到店”向“货品、服务配送到家”转变（徐印州、林梨奎，2016）。顺应这一趋势的变化，社区商业也形成了“互联网+智慧社区”商业模式。具体又分为两种模式：一种是通过整合电子商务平台和城市社区商业网点，发展线上线下融合的社区商业O2O模式。在线上，主要有社区综合服务平台、垂直便民服务平台和社区智能化信息细化服务平台，这些平台通过关注和与线下社区商业网点合作，提供社区“最后一公里”服务。另一种是智慧社区平台模式，主要是围绕智慧社区建设，以社区或企业为主体打造基于云服务智慧社区平台和社区分享服务平台，发展平台集成服务和精细化定制服务，通过整合线下商家和物流配送企业，在社区配置智能提货柜、自助提货点，为居民提供日常购物、配送等多种便民服务，促进社区商业和生活服务向智能化方向发展。这种模式与其他四种模式存在互相依赖、互为补充关系，是社区商业发展的主流趋势。

推进社区商业体系建设过程中应注意的问题

一是合理确定公益性和商业性业态配置比例。根据社区人口规模、收入水平、消费倾向等，合理配置社区公益性和商业性业态，既要保障基本公共服务和公益性服务，如标准化菜市场、社区图书馆、社区日间照料中心、社区健身中心等服务设施供给，也要保障商业性便民服务如便利店、快餐店、药店、美容美发等设施和业态有效供给。

二是强化社区必备型商业网点配置。各种社区商业模式要重点配置菜市场（店）、生鲜超市、综合超市、社区超市、便利店、餐饮（含早餐）、家政服务、养老服务、再生资源回收点，鼓励发展美容美发、药店、洗染、维修等居民生活必备型商业网点。

三是高度重视社区连锁便利店的配置。借鉴日本便利店发展经验，以社区生鲜便利店、社区综合便利店为载体，搭载多样化生活服务，推动建立一批标准店和示范店，形成以连锁便利店为支撑的社区商业体系。

四是推动社区商业与社区物流配送协同发展。适应社区电子商务的发展，要推进社区商业物流配送体系建设，鼓励商业企业与电子商务平台、快递企业合作，发展店铺自提、配送到柜以及以实体店为基地送货上门等业务，健全预约服务、上门配送、物品接收、维修、洗衣等便民服务功能，完善社区便民服务网络。

五是注重社区养老服务中心建设。老龄化已成为我国未来重要的社会问题，也将成为社区商业重要的关注点。在推进各种社区商业模式创新发展过程中，应积极引入以健康养老医疗为核心的医疗服务、养老服务等业态，推动社区养老服务发展，提升和拓展社区商业服务功能。

推进城市社区商业发展的政策建议

加强社区商业发展顶层设计。我国社区商业发展滞后的最根本原因在于社区商业缺乏规划，自发性和随意性较强。为推动社区商业创新发展，提升社区商业发展水平，上海市《上海市15分钟社区生活圈规划导则（试行）》对社区商业和服务进行规划和引导。各地应借鉴上海经验，加强社区商业发展顶层设计，制定社区商业发展规划和标准，优化社区商业网点配置和布局，提升社区商业供给能力和水平。

完善社区商业治理机制。相对于城市商业中心，社区商业管理较为复杂，涉及多个利益主体，各地在推进社区商业体系建设过程中，要明确社区商业管理要求，创新管理理念和方式，探索适应城市建设的社区商业管理模式和机制。对于涉及商务、民政、文化、邮政等部门管理的社区商业和生活性服务业态，应建立部门协调机制，由社区居委会统筹负责社区商业及服务设施综合配置，或成立相关社区商业委员会，统一收购分散的产权，交由专业的商业管理公司管理运营。鼓励在社区商业规划、招商、开发、运营方面具有领先经验、专业能力的大型零售商、专业的商业地产开发商以及商业企业和地产物业公司采用联合开发等方式参与到社区商业的开发中。采取政府委托管理方式，选择专业的商业管理、运营团队对社区项目进行招商、运营管理、营销和业态调整。

加强社区商业用地用房管控。对于城市老旧城区，由于社区商业发展空间有限，要通过行政购置、房产置换、集中连片租赁等方式，以及利用厂房、平房腾退出的区域，推进社区商业便民综合体建设，强调社区商业服务功能完善，加大对原有网点进行改造升级的力度。新建社区要通过建立商务、财政、城建等多部門联席机制，在社区开发建设时统一规划建设商住分离、业态齐全、功能完善的社区生活中心、邻里中心等。同时，要严格落实新建社区商业和服务设施面积占社区总面积不低于10%的政策，坚决制止和纠正不按规定建设配套商业设施、随意改变配套商业用房规划用途性质的行为。

完善社区商业促进政策体系。为支持社区商业发展，在城市建设配套费或服务业发展专项资金中应安排一定比例专项资金，以投资入股、产权置换、公建配套、回购回租等形式出资购买部分社区商业用房，用于支持社区商业必备服务网点建设。如可采取补贴方式支持社区生鲜便利店、社区商业便民服务综合体建设，强化公益性功能，确保商业网点的总体规模、空间布局、业态结构和服务功能满足经济发展需要和人民生活需求。对部分具有公益性质且市场化运营的商业业态，如社区菜店、日间照料中心等按一定比例减免所得税。endprint