企业固定资产价格影响因素浅析

摘 要：当前企业固定资产价格居高不下，过高的固定资产价格带来了“商品房地产泡沫”等诸多的“固定资产价格问题”引起了学者广泛关注。本文在分析国内固定资产价格的历史走势的基础上，从供需的角度来分析影响我国固定资产价格未来走势的因素，以期为解释固定资产价格问题提供依据，为政府调控固定资产价格提供一定的参考。

关键词：固定资产价格运行趋势；需求因素；供给因素

一、引言

自1978年以来，我国经济的迅速发展以及中国城镇化的加速，商品房地产行业也迎来了蓬勃发展的机遇，逐步成为我国大型支柱产业之一。我国固定资产价格高居不下的非正常现象引起了诸多学者的关注。固定资产价格的稳定对我国经济社会有重要意义。首先，由于固定资产子在中国人心中独特意义，固定资产价格稳定关系到社会的稳定；其次，商品房地产行业具有较高的产业关联性，固定资产价格影响经济市场的稳健运行；最后，在企业固定资产投资占固定资产总投资的四分之一，固定资产价格影响金融市场的稳定与发展。企业固定资产价格过高问题最为人们所诟病，解决这一问题刻不容缓。

李晨（2010）、徐春娥（2013）、张弛等（2016）分别采用用因子分析、数学建模以及实证检验等方法探讨影响我国固定資产价格的主要因素。他们发现地价、人均GDP、地方政府财政收入等对固定资产价格有重要影响。基于前人的研究，吴国杰（2011）补充人均可支配收入、人口密度、商品房屋造价、土地购置费等因素也对固定资产价格有一定影响。另外，易千（2013）、叶梦芊（2017）则从住商品房市场供需的角度分析固定资产价格的变化趋势以及M2对固定资产价格的显著影响。我国商品房地产是一种具有消费和投资双重属性的特殊商品，其价格不仅受到市场供需的影响，也受消费者预期及政府调控的影响（孙兰芳2015）。况伟大（2012）则在此基础上研究了固定资产税、地价与固定资产价格之间的逻辑关系。本文“站在巨人的肩膀上”展开相应论述。

二、企业内固定资产价格历史走势

本文通过分析国内固定资产价格宏观走势以及“固定资产价格收入比”的变化趋势来阐述企业固定资产价格历史走势，并从中寻找影响固定资产价格变化的关键性因素。

1.以北京、上海、天津为代表的国内企业固定资产价格历史走势

根据统计年鉴的数据来比较全国平均固定资产价格以及北京、上海、天津的商品固定资产平均价过去十五年的走势，我们可以总结一下发现：首先全国以及三个城市的平均固定资产价格均呈逐步上涨的趋势，在2005年之后经历大幅上涨后的迅速发展带动了商品房地产及关联行业的繁荣。其次，尽管在2010年之后固定资产价格上涨幅度相对在逐步降低，上涨动力不足，但仍保持上涨趋势，固定资产价格依然处于高点，仍有上涨空间。其三：固定资产价格波动周期来临的时间与城市的发展繁荣情况以及政府政策息息相关。

2.固定资产价格收入比变化趋势分析

上述只能宏观说明目前国内的固定资产价格历史走势，不能具体体现人们的购商品房压力的变化，因此本文引入“固定资产价格收入比”的概念。简单说，固定资产价格收入比实际上就是一个家庭把所有的收入都积攒起来能买到标准商品房屋的年数，它体现居民的购商品房能力。通过2013年国内30个省固定资产价格收入比排名可以看出，固定资产价格收入比排名前7名的都是东南部沿海城市；城市间固定资产价格收入比相差幅度较大，一线城市的固定资产价格收入比明显高于经济相对欠发达的二线城市，北京最高达到14.5。另外，30个大中城市固定资产价格收入比的均值为7.36，远超6-7的合理区间。对比近十年全国固定资产价格收入比的变化趋势发现，其值逐步接近合理区间，固定资产价格也逐步实现“软着陆”。

三、企业供需因素对固定资产价格的影响

近年来，诸多学者对影响国内固定资产价格的因素进行了研究。有人认为，国内固定资产价格受“丈母娘”的影响，是“刚需”带动固定资产价格，是土地财政抬高了固定资产价格，是城镇化进程拉动了固定资产价格，还有人认为货币发行量影响固定资产价格等等。总的来说固定资产价格无外乎受经济市场价格形成机制--供求关系的影响。因此本文详细分析商品房地产市场上影响固定资产价格因素的供需因素。

1.影响住商品房需求因素

本文总结影响企业需求因素主要包括自主性需求、投资性需求、投机性需求以及M2供给量四大方面。

（1）自主性需求即为刚性需求。它包括城镇化带来的新市民的大量涌入以及新家庭的产生带来的固定资产的需求两大方面。人口结构变化尤其是老龄化的不断加重使住商品房购买的主力军规模减小，企业的需求结构发生重大变化，甚至出现了结构性的购买力不足。其次，随着城镇化水平的提高以及农民工入城，不断上涨城镇住商品房需求拉升了固定资产价格。总的来说，未来我国的固定资产价格短期内会保持稳中有升的态势，长期可能会有所下降。

（2）投资性需求。投资性需求是指人们购商品房的目的不是为了生产和消费，而是为了保值和增值。近十多年固定资产价格一直保持上涨的趋势，是广大投资者对商品房地产投资产生的严重的误导。持续稳定上涨的固定资产价格以及人们盲目乐观的心理使商品房地产投资需求不断增大。过多的资产投资涌入了商品房地产市场，改变了原本单纯的供求关系。固定资产成了投资品，这反过来又提高固定资产价格，这又吸引更多的资金流向商业地产行业，最终形成了螺旋上升恶性循环。

（3）投机性需求。近年来我国经济的持续快速增长、人民币不断增值以及固定资产价格的持续增长吸引了大批“热钱”通过多种渠道流向中国商业地产市场。这短期内极大地扩大了住商品房的投机性需求，但极可能也会引发固定资产泡沫以及经济虚假繁荣。国际热钱的流入极大推进固定资产价格非理性上涨。投机性需求是推动我国固定资产价格非理性上涨的主要因素。

（4）M2供给量。M2主要通过人们可支配收入和通货膨胀来影响住商品房需求者，进而影响住商品房的价格。克莱夫？格兰杰经过实际研究证明得到M2可直接影响固定资产价格高低的结论。商品房地产行业最为资产密集型的行业，无论住商品房的供给者商品房地产开发商还是住商品房的需求方消费者，都需要大量的资金支持。商品房地产行业的发展需要金融业大量的资金支持，固定资产价格的上涨需要货币供给量的增长这一拉动力。随着M2的增加，市场需求增加。endprint

另外，国家相关政策也是影响固定资产价格的又一重要因素。如新型城镇化的提出、限购政策的取消、限贷松绑以及2014年的公积金新政都或多或少的增加了住商品房需求。

2.影响固定资产价格供给因素

商品房屋供给量主要取决于土地供应量、商品房屋建筑能力以及建筑材料供给量。首先，土地资源的稀缺性使土地成本成为固定资产价格刚性成本，是影响住商品房供给的重要指标。一方面土地新政策后的执行在一定程度上加剧了土地供需的不平衡，推动了地价上涨。另一方面“卖地”收入一直以来都是政府财政收入的主要来源，土地价格难以下降，这必然会引起固定资产价格的上涨。

其次，建安成本和税收对固定资产价格也有重要影响。建安成本主要包括建筑工人工资、建筑材料费用、机械费用等。近几年，建材成本以及建筑工人工资的上涨拉动固定资产价格的上涨。而商品房地产税收成本是影响住商品房供给的另一项重要因素，据统计商业地产税收成本约占固定资产总成本的四分之一。加之商业地产税是地方税的重要财源，商业地产税收成本很难下降。过高的建安成本和商业地产税给商品房地产商带来过重还贷的负担等一系列问题。

研究固定资产影响商业资产供给的几方面因素需要注意：一是土地价格是固定资产的刚性成本，它是影响商业地产供给的最重要的因素。二是，建筑土地成本的增加引起住商品房供给的下降。三是，商业地产税收成本变化幅度较小，对住商品房供给影响也较小。综合分析各因素，目前我国商品房地产市场仍处于“供不应求”的状况，短期供需难以达到平衡，固定资产价格也难以回归合理水平。除此之外，M2、降息、商品房企再融资解冻等政策也是影响商品房地产供给量的重要因素。

四、小结

上文已经给出了当前国内固定资产价格的历史走势以及影响固定资产价格的需求因素和供给因素及其对未来固定资产价格走势的影响，为研究我国固定资产价格未来变化趋势提供可行性依据。国家逐步意识到过去十年固定资产价格固定资产价格过高、涨速过快带来众多的“固定资产价格问题”并积极采取有效措施，经过近几年的调整固定资产价格涨速趋于合理水平，但还存在一些问题亟待解决。“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”。

参考文献：

[1]叶梦芊.M2影响商品房地产价格的传导机制初探[J].开发性金融研究，2017，11（01）：48-58.

[2]张弛，吴佳楷，申雪艳.中国一二三线城市固定资产价格影响因素分析[J].现代商业，2016，（05）：173-176.

[3]孙兰芳.商品房地产政策对商品房地产价格的影响[J].经济研究导刊，2015，（06）：162-164.

[4]易千.从市场供求角度看固定资产价格走势[J].住宅产业，2013，（Z1）：79-81.

[5]徐春娥.中国固定资产价格影响因素分析[J].合作经济与科技，2013，（04）：6-7.

[6]况伟大.商品房產税、地价与固定资产价格[J].中国软科学，2012，（04）：25-37.

[7]吴国杰.固定资产价格影响因素分析[J].现代商业，2011，（12）：46.

[8]李晨.基于因子分析法的中国固定资产价格影响因素分析[J].经济研究导刊，2010，（16）：158-159.

作者简介：张赛赛（1992- ），女，汉族，河南周口市人，硕士研究生，金融学硕士，单位：陕西师范大学国际商学院金融学专业，研究方向：金融发展与监管endprint