考虑资金时间价值的住房支付能力评价方法

2017-11-03白小斐

四川水泥 2017年9期

关键词：城市居民西安市住房

白小斐

（咸阳职业技术学院建筑学院）

考虑资金时间价值的住房支付能力评价方法

白小斐

（咸阳职业技术学院建筑学院）

我国从1998年开始的住房分配货币化改革终结了延续近半个世纪的福利式住房分配制度,建立了以市场为主导的住房分配新体制,然而由于种种历史原因,住房分配货币化产生了一系列遗留问题,集中体现在城市居民住房支付能力不足,加之近十年来我国商品房价格的过快增长,使得这一问题更加凸显。

本文拟以西安市为例，计算西安市城市居民的住房可支付性指数，并在计算过程中融入资金时间价值的相关内容，从而系统说明评价我国城市居民住房支付能力的方法之一——住房可支付性指数（HAI）评价方法。

住房支付能力；住房可支付性指数；资金时间价值

1 引言

我国从 1998年建立了以市场为主导的住房分配新体制,虽然住房价格是由住房市场的供给和需求决定的，但从长期来看，住房价格应该与城市居民家庭的住房支付能力相适应。

美国国家低收入住房委员会、澳大利亚国家住宅发展委员会(NHS)等机构对住房支付能力的定义为：在满足了食品、衣服、交通、医药和教育等必要开支后用于住房消费的能力。评价城市居民住房支付能力的指标有房价收入比（PIR）和住房可支付性指数（HAI），房价收入比用于判读住房价格是否合理，而住房可支付性指数能够反映家庭购买住房的还贷能力。

目前，HAI指数已成为美国、英国、瑞典等发达国家判断城市居民住房支付能力的主要工具。政府依据HAI判断目前居民对住房的支付能力是否足够，如HAI水平过低或下降过快，政府将采取若干措施进行宏观调控，平抑过快增长的住房价格。企业则能够根据HAI判断某市场中居民对住房的购买力及其变化，HAI较高说明购买力相对旺盛，对新建住房的吸纳能力会较强，市场交易也会较为活跃。HAI可以为家庭提供置业决策支持，HAI水平较高或快速上升之时通常是置业的好时机。[2]

2 相关概念

2.1 住房可支付性指数

住房可支付性指数(Housing Affordability Index,简称 HAI)是国外非常成熟的房地产市场分析指标，用来评价居民住房支付能力。

住房可支付性指数是根据对住房消费比例(住房消费支出占收入比例)的上限要求,考察住房市场中处于中位数收入水平的家庭,对处于中位数房价住房的承受能力如何。如果中位数收入的家庭正好能够承受中位数房价的住房,则此时的HAI为100%;如果该家庭只能承受更低价格的住房,则HAI小于100%;大于100%的指数说明该家庭能够承受价格更高的住房。

2.2 资金时间价值相关概念

2.2.1 资金时间价值的概念

资金随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值。资金时间价值的计算方法主要采用间断复利的计算方法，下面简要介绍复利的计算。

2.2.2 复利的计算

住房贷款按揭应属于等额支付系列现金流量的现值计算，若计各月月供的现金流量数额为A,根据等额支付系列现值系数，

2.2.3 名义利率与有效利率的计算

⑴名义利率

名义利率r是指计息周期利率i乘以一年内的计息周期数m所得的年利率，r=i·m，通常所说的年利率都是名义利率。比如计息周期月利率为1%，则年名义利率为12%。 [3]

⑵有效利率

有效利率是指资金在计息中所发生的实际利率，包括计息周期有效利率和年有效利率两种情况。

月有效利率实际是考虑资金时间价值的实际利率。

3 问题研究

现以西安市为例，据媒体统计数据，2013年西安商品房7月份成交均价7307元/m2，以90平（小三居或中两居）的基本住房标准算，总房价为657630元；2013年全年城镇居民人均可支配收入为33100元, 西安2013年的人均住宅居住面积为28.51平方米,按首付比例是30%（则贷款额度为70%），首付金额为197289元，30年按揭期限并等额还款计算住房按揭月付，房贷年利率按6.55%计算。

由于我们很难知道住房市场中位价格，可用（商品房平均销售价格*人均住房面积)代替。同理，中位收入可由每月城市居民人均可支配收入代替。

计算公式如下：

住房贷款金额 p=住房市场中位价格*贷款额度＝每平方米房屋价格×人均住房面积×贷款额度，

公式中字母含义：

p—住房贷款金额，i—购房贷款偿还月利率，n—贷款时间，即总月数

若月还款额占家庭月毛收入 30%（假设），则合格收入(即月供)＝a/30%=3093.451元，2013年西安市全年城市居民人均可支配收入为33100元，人均月可支配收入＝33100/12＝2758.33元，

则可指付性指数HAI＝中位收入/合格收入＝2758.33/3093.451＝89.17%,

由A%＜100%，得结论为：西安市市场房价过高，居民住房支付能力不足，支付负担过重。

可见：根据2013年西安市城市居民统计数据，城市一般家庭买房前不仅需要有近20万的首付款积蓄，且个人月收入需达到3093.451元，家庭月毛收入10311.5元，还要保持30年至少是这个收入。现实来看，这样的家庭并不多，由此可见，西安市居民住房支付能力确实不足。对于刚性需求的购房者，即使买了，经济压力也会相当大。

当然该计算方法与计算过程同样适用于我国其它城市用于评价城市居民住房支付能力。