我国房地产投资企业财务风险的成因与对策研究

胡成玉++谢佳敏

摘要：房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，具有投资成本大，投资回收期长，变现能力弱等特征，导致了它会面临巨大的财务风险，从而阻碍我国房地产行业健康稳定的发展。为此，针对房地产投资企业财务风险的形成原因进行了探讨，并提出了相应的防范对策。

关键词：房地产投资企业；财务风险；成因与对策

中图分类号：F83文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.32.052

1我国房地产投资企业财务风险的成因分析

1.1内部成因

1.1.1企业内部资本结构失衡

房产业属于资金密集型行业，无论是在开发阶段还是在经营过程中均需要数额巨大的资金支撑，且资金占用的周期很长。目前我国许多房地产投资企业资金实力较弱，开发项目所需的资金大部分来自于银行借款，还有一部分来自业主交付的预付款以及工程建设的欠款，其自有的资金仅占较小部分。高额的债务资本导致企业的资产负债率严重偏高，财务杠杆产生负效应，投资者的收益和市场价值相应的减少，企业的偿债压力增加，财务风险增大。

1.1.2管理层财务风险意识淡薄

我国大多数房地产企业的高层管理者大都来自建筑行业，素质普遍不高，对企业管理的认识达不到要求，没有足够的风险意识。在经营决策中，多数管理者往往只注重工程的进度和质量，很少关注财务部门的资金管理、成本管理、风险控制管理等，导致企业出现内部牵制关系混乱、内部财务控制信息的传递不畅以及财务成本核算简单粗糙等问题。在制度方面，缺少一套完整的内部控制制度来规避财务风险。

1.1.3成本费用管理混乱

房地产企业在经营过程中，会依次经过土地使用权的获取、建筑施工、营销推广等一系列的过程，涉及很多的相关部门和环节，其中任何一个部门或者环节出现差错，都将会导致工程项目的工期延长、成本增加、预期收益大幅降低。目前很多的房地产企业为了加快工程进度，从而投入大量资金，使得项目成本大幅度上升，这种情况下，财务部门的成本管理的优势难以发挥，仅仅是简单的记账，并未亲身参与企业的成本管理，导致整个企业的成本核算粗制滥造。另外，部分房地产企业还认为成本的管理与核算是财务部门的事情，从而疏忽了各职能部门在进行成本核算过程中的重要作用，使得财务人员无法收集到第一手的成本资料，导致成本管理工作与财务预算的结果偏差较大，资金管理跟不上其脚步，从而影响企业的预期收益。

1.1.4筹资方式单一化

我国自改革开放以来，逐步建立和发展了金融市场，企业资金筹资方式呈现多样化，主要有吸收直接投资、银行贷款、发行企业债券、融资租赁、发行股票、商业信用等。不同的筹资方式，其筹资成本与风险的大小也会不同。房地产企业由于其行业特点，加上资金需求数额巨大且自有资本较少，目前房地产企业资金来源主要依赖于金融机构。尽管李克强总理明确表态不搞大规模刺激，货币政策也从超级宽松走向中性，但房地产企业的筹资方式仍未改变，依旧是以银行贷款为主，一旦负债到期现金流不足，便会使企业陷入财务困境。

1.1.5投资项目品种单一

目前我国房地产企业投资项目普遍单一，即以单一的商品房为主。而房地产行业存在诸多变数，宏观经濟政策的系统性风险也使得房地产企业投资单个项目风险较大。楼盘的类型单一，后续楼盘的滞销以及资金无法及时回笼等因素的存在，不可避免地会使房地产企业产生较大的财务风险。

1.2外部成因

1.2.1政治环境因素

房地产行业是国家经济的支柱产业。目前，我国大大小小的房地产企业数量众多，且行业投资利润空间巨大，不少地区的房价已经远远高于普通百姓所能承受的范围并逐渐开始威胁到国家的长治久安。鉴于此，国家和政府将会根据社会发展的需要在不同的时期给予适当政策，以保持其稳定健康发展。国家的金融政策、土地政策、交易政策以及税收政策的干预，增加了我国房地产企业外部环境的不确定性，从而加大了企业所面临的风险水平。

1.2.2经济环境因素

房地产行业自身发展的特点及其在国民经济发展中所占的比重和地位，导致其所有的经济活动都离不开金融业的支持，房地产行业对金融业的依赖程度比其他行业更加明显，这使得房地产行业的发展与波动在很大程度上受到金融业的影响和制约。根据市场价格变化规律，房地产价格的上涨会导致价格与价值的偏离，加快了房地产行业发展进入通货膨胀的阶段，从而导致风险的发生。市场利率的变化，导致房地产企业又将面临利率风险，即利率上升，企业的相关成本就会增加，房地产企业面临的风险也会增大。

2防范房地产投资企业财务风险的对策

2.1优化企业内部资本结构

狭义的资本结构是指企业的长期负债与自有资本的构成比例。不同的资本结构，不仅可以发挥财务杠杆效应，而且也可能会带来财务风险。适度的负债经营能够给企业带来巨大的杠杆利益，投资者的回报也会大幅增加，但过度的负债经营，会提升企业的资产负债率，加剧企业的财务风险，严重时可能导致企业破产。负债经营既然是商品经济的产物，那么它在给企业带来经济利益的同时，当然也会产生相应的程度的风险。所以，企业应当避免不合理的资本结构，尽量根据自身的融资能力、抗风险能力、自身规模和未来发展等的实际需要，来选择最优资本结构的最佳组合，从而降低企业的财务风险。

2.2提高管理人员和财务人员的综合素质

首先，企业应该要完善内部财务管理制度及其他相关制度，并加强企业管理人员与财务人员的修养与素质。财务部门作为企业财务风险管理中一个至关重要的部门，其人员的素质高低可能会影响到企业财务风险控制系统的实施效果，企业应该充分发挥其在内部控制及财务风险管理上的主导作用，加强财务部门及其人员的管理。其次，企业应要提升管理人员的综合管理水平，房地产投资企业只有在开发、建设、管理、经营等环节提升风险管理水平，才能将其风险保持在一个相对可控的范围内，使得企业真正具备较强的风险规避与抵御能力，能从容面对各种突发状况，应对各种外部环境的变化。另外，企业还应加强对管理人员的风险识别能力的培养，并组织建立风险防范计划，为管理风险打下良好的基础。endprint

2.3强化成本管理

成本管理是企业运营管理的重要组成部分，企业应对成本进行合理精准的预算，以此提高企业经济效益。房地产投资企业在项目开发之前，应对每个工程项目都执行严格的招投标制度，重视项目施工图的设计工作，及时跟踪项目施工进度，严格按照合同要求检验竣工工程是否达到合同的验收标准以及是否符合约定成本费用限额标准，严格审查每一项工程造价，将竣工决算对比项目预算进行分析，对企业在整个工程过程中的成本费用控制结果做出评价并提出改善意见，用以指导企业在今后的开发项目中的成本费用控制工作。此外，加强项目施工现场的成本管理，提高员工的成本控制意识，保证项目的完工质量，减少后期的维修支出，最好是建立监督机构，对各个重要的环节，依据制定的成本管理目标进行检查和考核，实行监督管理制度，合理防范其财务风险。

2.4选择多元化的筹资组合方式

由于房地产投资企业投资规模普遍较大、资金的回收期通常较长等特征，使得房地产投资企业资金需求量巨大，资金的来源问题也随之成为其扩大规模及提升效益的最大瓶颈，这时就需要企业选择多元化筹资模式，不断拓宽筹资渠道。

与此同时，企业还应尽量安排筹资期限不同的最佳组合方式，与长期负债相比，短期负债的资本成本相对较低、灵活性较强，但因其还款期限较短，财务风险就相对较大。企业在决定短期与长期筹资的组合方式时，要根据自身的经营与发展的需要，并衡量其收益与风险。房地产投资企业由于其开发周期较长的特点，一般应采用以长期负债为主、以短期负债为辅的筹资组合方式；另外，加快预售资金的回笼以减少融资压力，降低筹资风险。在此过程中，需要密切关注国家的相关财政政策，了解利率的变动趋势，及时调整筹资组合方式，加强企业抵御财务风险的能力。

2.5选择科学的投资组合

房地产企业在进行每一项投资项目之前，都要进行全面的市场调研，做好综合的财务风险分析，合理预测该项目的投资效益，研究此投资方案是否可行。房地产企业可以通过开发不同类型的楼盘，避免因为宏观经济政策或者行业环境变化而造成单一房地产产生滞销带来的投资风险。选择开发办公楼或是商品房等，会形成不同类型的开发项目，并结合短期、中期与长期的开发结构，可以在收益与风险中寻求一种均衡的最佳投资组合方式，从而提升企业自身的竞争实力、争取企业的可持续发展。此外，企业也可以采用一种“搭便车”的方式，跟进其他大中型房地产投资企业的投资策略来选择相应的项目进行投资，在能确保自身利益与严格控制财务风险的前提下，尽量扬长避短，加强战略合作、拓展公司业务、避免投资风险，为企业的健康发展奠定堅实基础。

2.6创建一流品牌形象

在国家宏观调控的影响下，房地产市场逐渐从卖方市场转变为买方市场，房地产投资企业必须要清醒的认识到在市场转型中品牌效益所带来的价值，尽快建立以市场为导向的品牌竞争战略。首先要以高质量的产品作为竞争基础；其次要树立好的品牌形象，以客户的需求为中心，建立良好的买卖关系；再者要以企业的核心价值创造独特的品牌个性；最后要将品牌战略思想深入员工的心里，也要将其渗透到企业的日常经营活动中，使之得到消费者认可和信赖，此外，还要不断地进行品牌推广，加强营销力度，加速资金的回笼，以保证企业的资金能够正常运转。暂时没有新开发项目的企业，可以适当放慢对现有项目的销售进度，同时可以相应的缓慢加价，为寻找新的开发项目留出较长的时间，对于不适合的开发项目可以放弃，以此来减少企业财务风险带来的损失。

参考文献

[1]周汉唐.关于对房地产财务风险管理问题的探讨[J].中国外资，2014，（01）.

[2]施红卫.房地产企业财务管理风险及防范措施分析[J].现代经济信息，2015，（19）.endprint