开放社区，活力空间

常红磊

摘 要：在全球产业结构调整和升级的背景下，高青县工业园区原有部分区域厂房闲置，如何腾笼换鸟盘活存量资产，激活城市活力，是其面临的巨大挑战。金海针织厂厂区更新为创业孵化园，城市功能、城市空间、城市形象得到了全面的更新，进而带动了城市片区发展。

关键词：厂房改造；城市更新；产业升级；创业社区

在全球产业结构调整和升级的背景下，一些被废弃的旧厂房、老建筑群的价值如何被评定，成为城市的存量资源得到保护和再利用的重要环节，不仅仅单纯的腾笼换鸟，更是要融入到片区城市的更新和再发展中，用新的姿态适应和引领新时代城市生活，联系过去、现在、未来，成为有时空纵深、保留情感记忆的城市空间。

高青县工业园区，是中国中小城市典型的工业园区，面临的产业升级调整的问题也具有典型意义。项目处在工业园区与老城区距离较近的地方，周边已陆续进行城市功能建设。基地原为金海针织厂用地，2005年建设，在城区高苑路发展轴线东向延伸段上，地块总面积约86869平方米。项目用地周边目前主要为厂房，不少已经闲置。用地内南侧两幢厂房已改造为行政服务大厅和社会救助中心，并已运营，为这片更新中的工业区带来大量的人气。厂区内成衣车间、食堂及员工宿舍闲置。

项目拟建设创业空间及相应配套商业，同时对行政服务大厅和社会救助中心外立面改造，营造活力开放的创客社区，搭建科研、技术和文化创新创业平台，推进城市片区发展。

一、现状分析

工业园片区新建筑与老建筑混合交织，正处在工业区到城区全面过渡时期。目前用地功能单一、交通封闭、空间界面散乱、景观无序，亟需通过整治，向城市多元功能、有序空间转变，以促进片区的产业升级及城市更新。

现存建筑10年前建造，10年期间基本闲置，建筑主体保存良好，外立面采用白色瓷砖外饰，较少有残缺。三栋单层厂房，南侧两栋内部已改造，另外一栋暂时为一家服装厂使用，北侧一栋两层食堂，一栋四层员工宿舍，均闲置多年。厂区沿用之前做法围墙与城市遮挡，南侧厂房改造成行政服务大厅后三处出入口，人流车流众多，交通不便。内部空地多数为林地。中部一处集中了几个污水处理设备和水池，比较有工业特征，几处为临时搭建的非机动车棚。

二、拆改策略

通过现场踏勘，并对每一栋建筑及厂区环境进行详细的考察，对结构安全、空间特征、建筑材料等要素逐项分析，得出拆改策略。对绝大多数主体建筑采用结构保留而立面改造的方式，部分建筑拆除新建；厂区外部污水处理等设备保留以改造成特色的工业主题公园；自行车棚等临时建筑全部拆除。行政服务大厅和社会救助中心考虑到施工时仍要维持使用，确定外墙不拆，在外墙瓷砖外直接粉刷涂料和干挂饰面板。

三、功能策略

和众多项目一样，本项目业主提出大的功能定位——创业孵化园，具体功能及规模、配套功能初期是模糊的，需要我们对城市以及内部功能要求进行研究，提供给业主进行确定。

我们提出三个问题：一是创业孵化园需要哪些功能配套，哪些是必须园内配套，哪些是可以外部城市周边配套？二是城市周边配套目前有哪些，是否满足近期需求？三是既有建筑有什么样的功能适应性条件，适合转化为什么功能？

最后功能确定为按山东省级示范园标准配置创客空间，原有食堂片区改造成餐饮中心，员工宿舍改造为商务酒店，沿街配置部分商业功能。

四、总体规划

项目离老城区不到一公里，位于城市东西发展轴高苑路及工业园区南北发展轴思泉路交叉位置，南侧水上乐园、温泉酒店，我们判断这个项目及周边未来有可能成为一个新的片区中心。

规划中，我们提出开放街区的理念，“窄路密网”，比《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布早个大约半年。

街区尺度兼顾原有建筑格局，控制在大约100米乘120米的范围，格网布置，分布行政服务中心、创客空间、餐饮中心、酒店、商业街、工业主题公园等混合功能，空间分合有序，营造出一个充满人情味的、开放有活力的创客社区。

南区行政服务办事功能，中区创客办公功能，北区配套服务功能，中部南北向中轴串联起服务中心、创客空间、主题公园、休闲广场、餐饮中心等功能。每一处功能都有各自相对独立的交通体系。景观空间层次多元，涵盖了工业主题公园、创业文化长廊、运动公园等，与屋顶绿化退台组成多维多层次立体的景观系统，提供多种场所体验，吸引更多的人休闲交流、文化传播。

城市更新发展有个逐步完善的过程，规划考虑近期建设和远期建设的关系，预留部分土地，供片区发展到一定阶段之后，根据当时的情况，再行建设。

五、创客中心建筑设计

创客中心是项目中中心建筑，定位为省级创业示范园标准。创业孵化园是以省级创业孵化园示范园标准设计，要求办公空间不少于10000平方米，入住创业企业不少于100家。

在原有成衣车间的基础上改扩建。成衣车间1层高，框架结构，屋顶为双T板。建筑面积约4332平方米。创业创新平台在国内大量涌现，我们思考创客是什么样的人，需要什么样的空间载体，什么样的空间载体更能激发创业创新热情，促进他们的成长成功。设计中，营造了一个贯穿南北的活力轴，一个充满丰富的共享交流的活力空间，一个提供公共服务的活力平台，串联起新老建筑。这个活力空间，开敞明亮，阳光从简约的玻璃顶洒下来，绿树下，创客咖啡是创客们分享经验交流观点碰撞思想火花的场所，大台阶是创客们产品发布、思想传播、创业培训的梦幻舞台，屋顶露台是创客们工作之余休闲谈天或者室外小型冷餐会的绝佳美地，天井内院是创客们忙里偷闲享受一点点闲暇时光的静谧花园。

办公空间分为两种类型，一种是在老建筑空间中的开敞式办公，一种是新建筑中有隔断的独立办公室。开敞办公中根据创客的需要，设置单独的电话小间、小型会议室等空间。

立面形象针对创业空间的特点，力求简约时尚有格调。新老建筑形体组织高低错落有致，穿插自然。新建筑底层局部架空，用作机动车停放。老厂房外立面原为白色瓷砖，改造中采用外刷灰色涂料，外挂穿孔铝板的手法，简洁明快。新建建筑采用玻璃幕墙外立面。通常，玻璃幕墙采用上悬窗做法通风，窗的开启造成外立面的凌乱。在此项目中，我们在开窗的位置采用固定穿孔铝板的方式，向内开下悬窗，一方面解决了开启扇对外立面的影响，另一方面也呼应了老厂房立面。

六、商务酒店建筑设计

商务酒店原来是园区的员工宿舍，4层，共64间，纵横墙承重砖混结构，建筑面积约2854平方米，设计目标为时尚主题型商务酒店，客房数100间以上，为创客社区及城市服务。设计充分利用原宿舍单廊单面房的特点，在廊道另一侧加建一排客房，与原有宿舍房间共用廊道，客房数增加到115间。原宿舍南侧增加酒店大堂，围合出酒店前区的同时极大地提升了酒店的形象和空间品质。酒店与餐饮中心连通，酒店可以直接利用餐饮中心的配套，方便酒店顾客，同时提升了酒店和餐饮中心的商业价值。酒店共5层，建筑面积6966平方米。

高青创业孵化园设计是国内小城市城市工业区升级更新的典型。在这次改造项目实践中，我们尽量把新的理念新的生活工作方式融入到设计中，以启发当地人的生活观念的更新，激发带动这个片区的城市活力。目前项目施工进行了大半，期望项目的落成能为高青城市片区带来新的面貌，为高青人民提供一个喜闻乐见的活动场所，为创客們提供放飞他们梦想的地方。

作者单位：

上海易城工程顾问股份有限公司endprint