试论居住小区车位的归属

摘 要 论文坚持问题导向，从问题入手，运用实证分析、价值分析的方法，对居住小区车位归属的现行法规定进行评析，找出实际生活关于居住小区车位归属可能存在的问题，分析了居住小区车位归属的法理基础，指出规划是居住小区车位归属的客观依据。论文还运用系统分析的方法，就居住小区公共配套设施归属问题展开分析，并提出了的相关建议：要制定科学合理、清晰明了、公开透明的居住小区详细规划，政府部门要依法全面履职，基层民众要充分发扬民主，实现小区公共配套设施的共治共享。

关键词 居住小区 车位车库 归属

作者简介：党春雨，北京市科华律师事务所合伙人律师，中国人民大学法学院民商法学研究生。

中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.10.032

一、问题的提出

司法判例：重庆市高级人民法院对重庆市豪运房地产开发有限公司（以下简称豪运公司）与重庆市帝景豪苑业主委员会（以下简称帝景豪苑业委会）车位纠纷案，作出终审判决，认定小区地面没有产权的停车位属全体业主，驳回豪运公司要求归其所有的诉讼请求。其判决理由为，帝景豪苑小区的地面停车位393个确系建筑区划内规划用于停放汽车的车位，上述停车位面积符合规定但并未计入建筑面积，也未纳入容积率计算的建筑面积，故建成的地面停车位不属于能够办理产权登记手续，不能登记成为特定业主所有权的客体范畴，自然也不属于开发商可以取得产权登记的物业。因此，开发商无权对涉案争议无产权的地面停车位进行处分，而该批地面停车位因使用共有的土地使用权，应当归全体业主所有。

然而，现实生活中，一些新建住宅小区开发商单独出售车位的事情屡见不鲜，车位因其稀缺性而价格较高，有的城市的居住小区中一个车位卖到了二三十万元，有的甚至卖到了上百万元，业主惊呼车位价格贵过房价，有的地方还出现了业主维权的群体性事件。

那么，面对司法判例与现实生活不同的状况，值得我们深思的是，居住小区的车位的土地使用权属于谁？开发建设成本由谁出资？车位的使用权归谁所有？开发商到底有没有权利处分（出售）？

二、现行法关于居住小区车位归属的主要规定与评析

关于居住小区车位归属问题，《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第五条、第六条对《物权法》第七十四条作出解释性规定。

我国是成文法系类型的国家，成文法的适用离不开法律的解释，特别是权力机关的有权解释。最高人民法院的司法解释虽然对《物权法》第七十四条作了进一步的解释，但是其相关条款仍有不太清晰的地方，适用起来仍然存在一定的模糊性，一些地方业主因为车位或车库而发生的维权群体性事件，也从一个侧面反映了上述相关法律条款的不足。从上述法律规定来看，有三个问题仍然值得进一步探讨和澄清：

其一，现行法规定车位、车库应当首先满足业主的需要，那么，其次还可以满足哪些人的需要呢？住宅小区生活的人群主要是居住小区内的住户，车位、车库首先满足他们的需要，这是不言自明的道理。只有在满足了业主停车需求的前提下，才可以满足业主以外的人的需求。这主要是指居住小区建设了公共配套设施，如便民超市、會所、游泳场馆等，在向本居住小区业主提供服务的同时，附近的居民有可能开车过来购物或消费等，这就需要停放在小区内的车位或车库内。实践中，有的小区的物业公司将本来紧张的小区车位作为对外营业的经营性车位，而本小区的业主没有停车位，这是不符合物权法的精神的。

其二，建筑区划内规划停车的车位、车库的产权归属问题。现行法规定由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定建筑区划内规划停车的车位、车库的归属。这里的当事人是指谁？谁是出售方、附赠方、出租方？谁又是买受方、受赠方、承租方？从我国居住小区的开发、建设、销售、居住的实际来看，开发商一般作为出售方、附赠方、出租方，业主一般作为买受方、受赠方、承租方。当然，也不排除业主、物业公司作为出售方、附赠方、出租方或者买受方、受赠方、承租方的情形。出售方、附赠方应当是车位的产权人，出租方应当是车位产权人的授权人，而且，他们还应当是小区规划内土地使用权人或土地使用权的共有人，因为车位是小区居住房屋的附属设施，在民法居于“从物”地位，而居住房屋居于“主物”地位，从物依附主物存在，两者一同流转，方可以发挥“物”的整体效用，实现“物”尽其用。现实生活中，一些住宅小区的开发商在销售完房屋后，单独保留小区车位或车库。小区车位或车库摊入住宅建设成本，但车位或车库往往并不单独发放“不动产登记权属证书”，也没有采取附赠的方式赠与给相关业主，而是由开发商单独留存下来，由开发商或其委托的物业公司向业主出售或出租，应当说，这也是违反物权法精神的。

其三，属于业主共有的车位的本质特性是什么呢？这些车位必须要占据一定的土地，而这些土地的本质特性就是业主共有，包括业主共有的道路、广场，甚至是共有绿化用地改建成车位或车库，当然应当出售、附赠或者出租给业主。那么，建筑区划内的小区的土地使用权，有哪一些不属于业主共有呢？主要是规划小区内的一些附属公共公用设施用地，如幼儿园、学校、邮局、居委会房屋用地等，这些土地往往是通过划拨的方式，无偿配置在居住小区建筑规划区内，如果在这些土地上建设车位或车库，当然就不能通过附赠的方式给业主。

三、居住小区车位归属的法理基础与公共配套设施归属的建议

（一）居住小区车位归属的法理基础

居住小区内的车位或车库的归属问题，实质也就是居住小区的公共配套设施产权问题。不谋全局者，不足谋一域。只有一体性的考虑居住小区的公共配套设施产权问题，才能全面、正确理解居住小区车位的归属问题。endprint

社会上关于居住小区内公共配套设施产权的归属问题众说纷云，包括许多业主也搞不清楚。居住小区内公共配套设施产权归谁呢？

小区公共配套设施是輔助住户居住生活的必备场所，缺少了上述必要的公共配套设施，就无法实现小区的居住功能，或者说住户的居住品质就大幅度下降。一个全面完整的配套设施主要包括社区服务设施、商业服务设施、文化体育设施等。

小区公共配套设施产权归属问题，主要看公共配套设施所占土地使用权的归属，以及相应的“地上物”由谁投资。

其一，关于公共配套设施所占土地使用权的归属问题。首先，房地产开发商通过出让的方式依法获得国有建设用地，然后申领建设工程规划许可证、施工许可证开发建设房地产，主要包括建设住宅楼和相关公共配套设施，建成后再向购房需求者出售商品房，同时也转让了相应的土地使用权。当居住小区商品房销售完毕时，也就意味着开发商将居住小区的居住房屋及其占用土地都转让给了所有业主，意味着将居住小区相应的公共配套设施及其占用土地转让都给了所有业主，这是因为，居住房屋与相应公共配套设施必须一同流转。

其二，关于公共配套设施建设成本出资者问题。《商品住宅价格管理暂行办法》相关条款规定，居住小区公共配套设施成本摊入商品房成本价格。那么，当房地产开发商将房屋及相关公共配套设施销售给广大业主后，公共配套设施的产权就应当归居住小区全体业主共同共有。小区公共设施属于业主共有是物权法的一个基本规则，这是基于一个小区缺少必要的公共设施就无法实现小区正常居住功能的理由。

（二）居住小区公共配套设施归属的建议

以居住小区的规划作为判定小区公共配套设施归属的客观依据。是否为小区居住功能要素作为判别小区公共设施产权归属，在理论上应该没有争议，但操作需要简单明了的标准。操作层面上，以规划作为判别小区公共设施产权归属，应该是惟一务实、合理、可行的标准。所有的小区都必须规划，规划一定要考虑小区的各种需要以满足小区居住功能，规划必须符合物权法的规定，具有法律约束力，在这基础上，规划明确划定小区公共设施归属于业主共有的部分，防止小区公共设施产权归属纠纷。

要制定科学合理、清晰明了的规划。制定规划说起来容易做起来难。比如，我国城乡建设方面，土地利用规划和建设工程规划时常发生矛盾冲突，国土、规划部门合并，大部门制改革应当是克服城乡建设过程中各部门、各环节矛盾冲突的方向。要真正落实《城乡规划法》所规定的规划种类及其编制、修改主体等制度，编制完备后要及时公布，让规划及建设成果惠及每一个社会公众。规划部门不得随意改动规划，不经法定程序擅自改动规划无效。一个具体的详细规划更是要让利害关系人及时、准确、全面的了解和知晓，居住小区的规划一经公示，非经业主委员会决议同意，不得变动。居住小区规划作为购房必查文件，必须透明公开，购房者在知道了居住小区哪些公共配套设施将属于或属于业主共有后，就能自主核算房价作出是否购买的决定，并能够清晰行使自己的产权，坚定的维护自己的产权。

在我国城市化建设规模大、进程快，由于没有现成的先进成果和经验可供借鉴，城市建设和管理都是粗放式的，特别是居住小区配套设施缺乏科学、详细的规划、设计方案，或者是对投资建设主体缺乏明确规定，到底是“谁投资、谁所有”？并不清晰，而是十分模糊，从而导致小区配套设施要么未建成，要么建成后未验收交付，后续的产权登记与收益关系以及后期的经管管理更是处于无序状况。产权登记取决于土地规划所规定的土地产权主体，土地产权主体又决定了土地附着物的投资主体。小区公共配套设施作为“从物”必须随着广大业主的房屋“主物”一同流转，这是物权法确立的基本规则。只有很好的解决前面四个环节的问题，公共配套设施的后续管理问题就迎刃而解，比如，明确了小区车位或车库的产权归业主共有问题，关于小区车位或车库的使用与收益问题，相信业主们一定会制定更加公平合理的规则！

注释：

小区地面车位归属起纷争，重庆高院判归全体业主.重庆时间号.http：//news.ifeng.com/a/20170309/50764622_0.shtml.2017年7月30访问.

孟勤国.如何判别小区公共设施的产权归属.中国审判.2013（4）（总第86期）.86，87.

参考文献：

[1]殷雪、龚漾.小区业主租赁车位使用权纠纷权属界定.人民司法（案例）.2015（18）.

[2]刘阅春.论小区停车位及车库的归属.当代法学.2007（5）.

[3]高圣平.住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究.法学家.2008（6）.

[4]王利明.物权法研究（第4版）.北京：中国人民大学出版社.2016.

[5]法律出版社法规中心编.中华人民共和国物权法（注释本）.北京：法律出版社.2017.endprint