关于土地储备风险管理的研究

宋晨光

【摘 要】众所周知，土地是人类生存不能或缺的资源，人们的生活和生产都离不开土地资源，经济社会的发展也离不开土地资源，我们要对宝贵的土地资源进行合理利用与规划。土地储备作为国家宏观调控土地市场的一种方式，尤其是在房地产市场波动不断的情况下，土地的储备管理工作就显得更为重要了。文章分析了土地储备管理的风险，并针对这些风险提出了自己的建议，希望能够给相关工作提供一些参考。

【关键词】土地储备；风险；对策

土地资源是我们人类赖以生存的重要资源，是经济社会可持续发展的重要保证，是我们进行生产生活和社会活动的重要载体，土地资源是十分重要的，并且不可再生。现在，我们国家的经济和社会不断发展，城镇化速度加快，社会主义新农村建设也在不断进行，土地的重要性不言而喻。尤其是近年来房地产行业波折不断，对土地资源的管理就显得更加重要了。我们一定要合理利用土地资源，发挥其更大价值的同时也保护好它。

一、土地储备存在的风险因素

1.制度风险

土地管理的相关制度，规定了开发商获取土地的渠道、政府提供土地的方式以及土地收购储备的程序。近些年房地产市场发生了很大的变化、经历了很多波折，国家和地方针对性的土地政策房地产政策接连不断地出台和更新，这无疑对土地储备管理提出了更新更高要求。在国家层面上，对土地制度进行宏观调控，对房地产业进行合理引导，是解决目前房地产业问题的重要方式。我们国家的房地产市场还不是很稳定，总体来讲是不断上升的，所以土地和房屋的价格也在攀升。在一些大城市，可以利用的土地资源越来越少，不断出现地王。而制度的制定一般是在房地产市场出现拐点时，才会有相应的政策制度出台，这无疑会波及到土地市场，给土地储备管理带来风险。如果在政策出台前发生法律纠纷，就有可能会陷入“无法可依”的被动局面

2.宏观调控风险

国家对于土地储备政策有明确规定，要求收购的土地必须做到权属清晰，收回或收购后可以临时利用，但不得影响出让，收回或收购后的土地归国家所有，这样就增加了政府对土地市场宏观调控的力度。我们知道，政府要想参与到土地市场调控里面，就必须要进行土地储备。在一定程度上，政府储备土地的多少和调控的能力是成正比的。也就是说，政府储备的土地越多，政府在宏观调控的时候占的主动权就越多，产生的效果就越明显。相反，如果政府没有储备的土地，那么进行宏观调控的力度就略显不足。不过政府在储存大量土地的同时，势必会使用很多资金，尤其是在政府财力不足的中小城市，资金来源、资金数量、回本周期和偿还能力，都增加了土地收购储备过程中的风险。

3.储备风险

储备风险就是有些土地进入了储备库，却不能及时推向市场，造成土地积压的风险。储备的风险与储备的数量还有储备的时间有很大的关系。有时候储备的土地太少了，不能够满足市场的需求，就需要相关部门去另找一些土地资源，这样就把土地一级市场弱化了。另外，土地储备的太多也不合适，这样就会造成土地和大量资金积压，收储成本过高。而且那些超出需求的土地就要用更多的资金去管护，这样会有很大的资金风险。

4.出让风险

主要是储备土地没有用地意向者，或是土地出让价款比预期的要低，或土地出让价款比收储成本低很多。造成这种现象的原因和市场有很大关系，我们知道，土地是一种固定资产，变现的能力比较差。在中小城市，对一块地的用地意向者不多甚至只有一个，不会像大城市那样在挂牌出让的过程中几家竞争使价格节节攀高，用地意向者所能接受的出让价可能比我们预期的要低；如果没有用地意向者，储备的土地还要在储备库里继续进行管护；有些地块则是收储情况复杂造成收储成本高，而按照土地评估机构给出的评估价格，不能与收储成本持平，需要当地财政自己解决，造成财政压力和风险。另外，土地市场调节的反应时间也相对较长，不能立刻随着需求而变化，且土地的储备周期也较长，这些都是造成风险的原因。

二、针对土地储备风险问题的对策

1.健全法律体系

没有法律的保障，任何事情都不能顺利进行。在土地储备行业也是一样，必须有完整的法律体系保障。我们国家的土地储备制度在不断完善，是在實践的基础之上，一步一个脚印发展起来的。以前土地储备制度发展的过程中，还没有足够的理论支撑，很多土地储备工作没有得到法律的有效保护，所以有很多缺陷。现在我们国家推进法制建设，依法治国作为一项基本国策深入人心。土地储备制度也要顺应时代的需要，不断完善相关法律体系，保障土地储备工作顺利开展。

2.明确储备规模，进行宏观调控

我们国家的土地制度是公有制、有偿使用，随着社会主义市场经济体制的不断完善，市场在资源配置方面的作用不断提高。经过调整，我们国家逐步形成了适合自己市场体制的管理方案，土地储备制度也成为政府进行市场调控的有力工具。政府通过土地储备，能够掌握土地供求关系，也能够掌握土地利用现状，所以对土地的调控能力增强了。因为土地制度、土地储备情况及市场需求决定了如何运用宏观调控的手段。现在政府供应土地，都是选择公开出让的方式，由政府统一组织进行招拍挂和协议出让。这样政府占了主导地位，在交易的时候就可以不断完善交易规则，使之更加符合市场经济的发展规律。因此，国家要不断增强对土地储备制度的完善，通过实践不断总结出适合我们国家的土地制度的调控办法，而且要合理控制土地规模，不能一味地追求经济增长。

3.拓宽资金来源渠道

根据财综[2016]4号文的要求，“土地储备机构新增土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入政府性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。”同时规定各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。这样就需要有关部门通过制定合适的制度来保障土地储备的资金来源，地方政府有了充足的资金才能够保障土地储备工作的顺利开展。目前土地储备机构主要是通过财政拨款还有国有土地收益基金和土地出让收入进行土地的收购，有些城市的土地储备制度比较完善了，就可以考虑发放政府债券，充分利用债券的形式，政府出面作为信用担保，老百姓就可以放心地选择购买债券作为投资，政府也就有了更多的资金收购土地用于宏观调控，实现双赢。

4.深化土地储备行为

通过合适的风险评估体制不断增强土地储备行为。在进行土地储备之前，一定要充分进行调查，重点了解土地的权属关系，还有地下管网情况，污染情况，有关配套情况。同时加强对土地储备计划的管理，科学制定方案。

三、结束语

经过分析，我们总结出，要增强对土地资源的管理，从制度上、法律上进行保障，制定出科学合理的储备计划，才能保障土地市场平稳有序发展。土地储备工作应对风险非常重要，但我们国家对土地储备风险管理的理论建立比较晚，所以在管理方面还有一些不足，使得在土地储备工作中存在一些不可避免的风险。我们需要进行充分的准备，有效预防这些风险，避免风险以后带来的损失。但是，我们也要承认，土地储备风险管理也不单单需要政府部门的努力，还需要我们更多的人去了解、去支持才能做好。文章提出了一些个人的建议，旨在提供借鉴。

参考文献：

[1]张林.重庆市城市土地储备风险研究[D].西南大学，2012.

[2]王晓.土地收储项目融资风险管理研究[D].云南大学，2012.

[3]章勇. 基于 PPP 模式的土地储备项目的实用性研究[D].昆明理工大学， 2013.

[4]刘雯波.农村土地整治生态风险管理研究[D].南京农业大学，2013.

[5]余勤.基于决策效率的土地储备风险研究[D].华中师范大学，2012.endprint