关于准确把握住房居住属性的若干思考

孙宏敏 王本涛

当前，我国住房市场面临着空置现象，不少房企存在去库存的需求。尽管我国住房相对比较饱和，但也存在一些矛盾：一方面，一、二线城市人口众多，对人才有着很大的吸引力，因此在住房上，这方面存在着很大的缺口和需求，但是一、二线城市住房却严重不足；另一方面，在刚需族买不起房的同时，一部分中高收入人群存在着投资房产的需求。因此，在一部分高收入人群炒房和刚需族买不起居住房的矛盾中，如果解决不好这两者的矛盾，就容易损害绝大多数人群的权益，因此，准确把握住房的居住属性至关重要。

强调住房居住属性揭示了房地产市场背后的深层次矛盾：一是土地市场高度垄断导致商品房价格长期畸高。住房用地由地方政府独家出让，对土地市场的高度控盘必然造成房价居高难下，收入分配扭曲。首先，从需求侧看，高房价使城镇居民家庭负担过重，消费增长乏力，房地产经济有沦为“房奴经济”的隐忧。居民家庭好不容易拥有了住房所有权，却一不小心成为“房奴”，下半辈子将为银行、开发商等打工。同时，高额的按揭本息让购房者在消费和就业上谨小慎微，不敢消费、不敢失业，居民的消费水平与幸福感都将受到严重影响，生活质量水平严重下降。购房者实际可支配收入较低，也使得社会经济内需不足，产业转型升级乏力。其次，从供给侧看，高房价决定了政府投资必须在经济增长中起主导作用。在土地由政府独家出让的条件下，政府通过高房价集中的这部分社会财富，必须通过政府投资的方式再花出去，才能维持国民经济运行的宏观平衡。在公共基础设施水平较低的条件下，政府投资能够显著提高经济效率，推动经济增长。但随着公共基础设施水平不断提高，政府投资的经济效率不断递减，低效浪费现象凸顯。二是区域结构性矛盾突出，结构性过剩与结构性短缺并存。由于现阶段人口向大城市流动，大城市收入和就业机会均要优于中小城市，从而造成特大城市和大城市住房短缺局面将在很长一段时期内存在。而对于广大中小城市而言，住房总体供大于求的局面也将在较长时期内存在。在这种条件下，纵容投资投机者利用金融杠杆炒高大城市房价必将恶化供求矛盾，妨碍居民住房水平的提高；而纵容金融资本对中小城市房价的炒作，则会加剧住房过剩。

准确把握房子居住属性应做好以下几点：一是地方要制订长远的发展规划。在推进城市化过程中，很多地方是一任领导一个规划，今天建了明天拆，摊大饼式发展，有的地方在远郊建几座住宅楼，没有任何配套设施和基础设施，往往还粗制滥造。因此，要尽早、尽量长远地做好城市规划，而且要重视建筑质量。二是开创除土地财政依赖外的财政收入新途径。多年来，很多地方政府往往由于没有足够税源、自由发债的权利，要想进行许多基础设施建设，只有搞土地财政，把住房这种必需品当成奢侈品，再向购房者征收巨额税收。因此，应该允许地方政府开拓新税源，征收有利于发展或有利于再分配的税收，如财产税、遗产税、资本利得税等。三是因地制宜增加经济适用房的数量。城市化最主要是人的城市化，确保城市里的人都有所居。然而，我国经济适用房申请条件太严，应该适当放松条件，让更多人受益；另外，经济适用房的价格也要合理。

总之，我们要根据中央经济工作会议所强调的坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，运用综合手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫，防止出现大起大落。

（作者单位襄城县审计局）