城市滨水区更新的房地产开发模式与策略

【摘要】滨水区更新是城市复兴重要且具有挑战性的一部分，同时也是一个重要的房地产机会。本文从房地产开发的角度对国内外城市滨水区更新概念、模式和相关案例进行多角度对比分析，提出城市滨水区复兴的开发策略。

【关键词】城市滨水区更新；房地产开发模式与策略

1、城市滨水区更新的房地产开发理念

城市中的滨水区应该是城市中最具自然景观情趣、集中公共活动、历史文化丰富、空间导向明确、空间渗透性强，自然生态系统与人工建设系统交融的城市公共开敞空间，同时滨水区对于城市的经济发展、生态格局、景观形态、文化生活及旅游休憩等方面皆有积极的综合价值。随着时间推移和在城市中承担的功能变化，曾经辉煌的滨水区不得不面对需要进行城市更新改造的问题，例如：地处城市核心的废弃滨水工业区开放后引入了住宅、娱乐和商业（零售、办公、酒店）用途的房地产开发。

城市滨水区更新的房地产开发理念来自于传统的郊区发展越来越困难的时代。相对于通勤成本较高和缺乏配套设施的郊区，城市中心区的废弃滨水工业区或者其他的特定功能区展现出更显著的房地产机会。一个来自美国滨水规划研究发现：每增加1公顷的地处城市中的废弃滨水工业区再开发可以带来4.5公顷城市绿地的增加。城市滨水区更新具有可持续发展的特点，必须重视对绿色建筑和绿色社区的认证工作和对滨水区整治的环境评价。

2、城市滨水区的房地产开发模式

2.1 基于用地功能调整的模式

内部空间更新模式，即把其中部分设施作为新的功能加以利用或重建滨水区，例如：加拿大格兰威尔岛海军码头改造后形成居住社区，提供多样化社会生活和完善的功能设施，以及多功能城市公园；向外扩张更新模式：即迁出原有的用地功能或未开发用地转为城市建设用地的更新模式，例如：美国巴尔的摩荒废的旧工业区内港更新为综合游憩商业区，以水为城市中心，受城市CBD溢出效应的积极推进作用，建设方使之具有混合使用功能，在完成后的10年内共接待了约2亿访客。

2.2基于不同运作主体的模式

不同运作主体的更新模式包括以政府为主体的更新模式、以民营为主体的更新模式和公私合作的更新模式。以政府为主体的更新模式，即政府先购买滨水地带的土地，然后将“熟地”出卖给建设方， 由民营资本进行建设，例如：加拿大格兰威尔岛以政府开发为主体，由政府指定公共机构与其他相关的私人机构和非盈利机构通力合作，保证公共空间的开发在城市总体规划的指导下进行，避免私人建设方为追求最大利润而损害公众利益；以民营为主体的更新模式，即由政府直接将土地出让给建设方，建设方按规划用地性质完成基础设施建设后，或自营开发或将地块转让给业主，由业主完成开发过程，例如：加拿大维多利亚滨水区由私人进行更新改造，以旅游-游憩活动和零售活动为导向，伦敦道克兰改造复兴工程由城市开发公司为运作主体，目标是“发挥土地与建筑使用效益，创造一个适合工作、生活的环境”；公私合作更新模式，即政府和民营两大开发主体同时发挥作用，以资金和开发管理的合作为基础，将政府的行政手段和民营的市场行为结合起来，走企业式的滨水区更新之路，例如：美国托来多市，建设方承担主要责任，政府减免税收，使滨水区复兴为“全市共同支持的工程”。

2.3基于水环境整治和空间优化的模式

滨水区水环境整治中引入市场机制，开辟合理的融资渠道；将水环境改善工程与城市建设紧密结合， 规划管理与治理并进，这种模式以秦淮河水清污及环境综合整治为代表。滨水区空间优化是为了加强滨水地区的经济活力，满足其作为公众活动的城市开放空间的社会职能所进行的更新改造，实际在开发中通常采用复合更新模式， 即有效地组织各项资源、利用市场对重点衰退的内城区域进行重点治理， 包括功能上和空间上的复合开发。比较典型的有上海浦东陆家嘴的更新开发，通过进一步优化产业结构，增进经济的持续增长，增加城市综合竞争力并规范政府运作，制定合理的更新步骤，滚动开发，建立跨部门的协调机构统筹滨水区的更新，提高项目审批效率以有限的政府投资吸引，带动私人资本的投入。

3、滨水区复兴的分析与策略

3.1领导力和组织管理

在滨水区更新中，建设方需要使各方之间产生积极的相互作用，内外部关系流转通畅，有技巧，有创新和有效率地把各方组织在一起。

3.2审批策略

滨水区的城市更新本质是通过征地拆迁以及土地的一级开发，使该区重新向公众开放，并建設一系列的可持续发展项目。同时也形成了项目审批过程的复杂性，因此需要提前制定审批策略。

3.3利益相关者的作用

建设方不能仅仅依靠传统外部沟通方式，相反必须接触到不同的群体，并尽可能早地处理他们的关注，使用新的媒体，如网站和博客，以及传统的公共关系。

3.4创新融资的必要性

这点对于中国境内项目相对困难，官方的金融工具其实并不算多，项目融资需要考虑更大范围的金融机制，特别是政府的奖励方案。

3.5土地策略

建设方通常希望土地成本尽可能少，通常选择参与进滨水区的土地一级开发，那么在实际运作中就必须有非常明确地土地策略。

3.6生态修复和开发重建之间的协同作用

通常的方法是治理再重建，但往往效率低下。寻找到协调同步修复和重建的方法是一种高效的解决方案。

3.7创造真正的滨水区混合利用以实现效益最大化

许多滨水区城市更新项目都采取混合功能的开发，包括住宅、商业（零售、办公室和酒店）、娱乐、海事和行政办公机构等用途，它们实际上相互支持。

总结：

一个成功的城市滨水区更新项目，需要战略性地思考并运用符合项目特性的操盘技术，最大限度地提高财务、美学和社区效益。今天还有许多滨水区，特别是废弃的滨水工业区，都具有巨大的潜力，等待我们通过正确的技术，力量，毅力和一点运气去发掘。

参考文献：

[1]刘武君.东京临海地区的水际开发[J].国外城市规划，1996（2）.

[2]王建国，吕志鹏.世界城市滨水区开发建设的历史進程及其经验[J].城市规划，2001（6）.

[3]Barry F. Hersh， The， Complexity of Urban Waterfront Redevelopment， NAIOP Research Foundation， 2012.

作者简介：

刘争（1977-），男，北京市人，民 族：汉 职称：中级，学历：硕士研究生。研究方向：城市规划。