上海的住房真的如此稀缺吗

【摘要】自2015年下半年以来房地产市场迎来新一轮的上升周期，即使在限购限贷政策相继出台的大背景下市场依然保持量升价涨的宏观走向。2016年12月上海新房价格高达38356元/平，全年涨幅27.5%；二手房住宅价格全年涨幅逾35%，成交面积依然再创历史新高，高达3160万方。加之上海土地市场连续3年供应缩减，地王频出，更加剧了市场一房难求的恐慌。

上海住宅真的如市场所反映出来的如此稀缺吗？还是信息的不够透明误导了市场和购房人群？带着这个设问该文从“房子是用来住”的根本属性出发对上海住房稀缺性展开研究。从当前人口组成结构，人口发展规律，人口未来流向等来分析当前及未来居住需求总规模；从当前上海的住房存量和住房增量来说明当前居住供给总规模；最后从土地利用结构，土地规划等方面来阐述居住供给总规模未来的发展空间。

【关键词】居住需求；稀缺性；土地结构优化；柠檬市场

自2015年下半年以来上海房地产市场乃至全国房地产市场都经历了一场史无前例的大牛市，一次次限购的升级，一块块地王的诞生，一场场抢房大战，让房价高企却又一房难求。火热的市场环境下充斥着的是购房者的焦虑与无奈。

笔者十分不解的是上海作为全国最大的房地产市场，已高速发展了二十余载，截止2016年底上海的人均住房建筑面积也已高达36.1平方米。那么当下的住房稀缺程度到底如何？真的如市场所反映的那般稀缺吗还是从业者或是相关媒体有目的性的渲染误导了群众扰乱了市场？

基于以上疑问，本文力图对上海住房的稀缺性做一次真实的探究。众所周知，住房作为商品最原始的属性就是居住属性，最根本的使用价值就是居住价值。而房地产的投资属性是在居住属性的基础上产生的衍生属性。这种衍生需求极易在特定的市场条件下（如供不应求）产生短期非理性波动，影响房地产市场的供求关系，进而影响我们对稀缺性的客观判断。因此对于上海房地产稀缺性的研究不能只研究当前房地产市场的供求关系，而是应该从房地产最基本的屬性出发，研究上海市场总的居住需求和总居住供给（房产的存量和新增供应）之间的动态关系。

因此本文有三个概念需要重点区分：

①居住需求：是指人对于居住的需求，也是房地产市场最为原始的需求，形式包括自有住房，购房，租房，短租酒店等。本文研究的是上海常住人口的居住需求。

②购房需求：是指具有买房意愿并具备买房能力的需求。购房需求是居住需求中的一种形式，两者是包含与被包含关系。

③住房：指能满足居住需求的所有房产种类，包括商品房、前期已上市使用的商住房、老公房、集体产权房屋等

研究上海房地产市场是否稀缺本文将从最基本的人口、住房数量（存量和增量）和土地三个最基本的角度来进行。

一.人口因素

人口是居住需求产生的源头。人口的规模也就决定居住需求的规模。而人口结构，人口流动趋势和人口政策均会对居住需求的规模产生影响。而对于上海人口的数据分析我们从三个角度来进行：

1.本地户籍人口

本地户籍人口总量增长缓慢

数据来源：上海统计年鉴

根据《2016年上海统计年鉴》披露的数据显示，截止2016年底上海户籍人口1439.5万人，占上海常住人口的59.49%。从图上趋势看上海户籍人口增长十分缓慢。我们统计2006～2016年10年的数据发现，10年间户籍人口增长仅为71.42万人，近10年上海户籍人口年均增长率仅为0.52%。

人口生育高峰末端，出生人数将回落至正常值

数据来源：上海统计年鉴

上图是1974年到2016年上海户籍人口出生人数情况的统计，从图中我们可以看出该時间段内上海有两次人口生育高峰。第一次从1980年前后开始到1990年前后结束 ，跨度在10年左右。第二次的生育高峰是第一次生育高峰的人口进入婚育期而推动产生的。第二次人口生育高峰是从2008年前后开始，根据上一次谷峰跨度为10年推算，本次人口生育高峰将在2018年前后结束。即使按照目前平均女性生育年龄为29.13岁来测算，最多到2020年前后本次人口生育高峰将结束。

而且随着经济发展，教育提升，生育观念转变等因素影响，每次人口出生高峰相对于上一次力量都是削弱的。人口出生高峰的结束和消亡会降低人口增长和家庭裂变速度，进而影响当前置换需求和未来居住需求的总量。

人口自然增长率长期处于负增长和“零增长”

从1978～2015年上海户籍人口的自然增长情况来看，我们可以发现上海户籍人口的自然增长率一路下降，在1992年开始自然增长率为负，并长期处于人口自然负增长的状态。

综上可见，上海户籍人口自然负增长，处在第二次人口生育高峰的末期，政府对于外来人员户籍制度的高准入政策，使得上海户籍人口机械增长乏力。未来上海户籍人口将保持相对平稳状态，甚至会出现户籍人口负增长状态。

2.外来常住人口

外来人口是上海人口增长的最大引擎

首先从1978～2016年上海常住人口结构表结合刚才对于上海户籍人口的分析不难看出从上世纪90年代开始上海人口出现指数型增长，而这一轮人口的增长主要依靠外来人口的导入。

外来常住人口增长进入“瓶颈期”

从上海外来人口导入的轨迹来看大致可以分为三个阶段，第一阶段是开始阶段表现在1990年之前。第二阶段为快速上升阶段表现在1990年～2010年，这一阶段外来人口由50万暴增至900万，第二阶段常常伴随城市的崛起和高速发展。第三阶段为平稳阶段，表现为2010年以后，外来人口增长进入边际效益期，人口在既定的规模下保持相对稳定。

外来人口导入不会始终都是指数型的快速增长，相反受制于城市空间以及随着城市生存成本的提高和生活环境的恶化，外来人口导入会进入到边际效用区。未来上海的外来人口还会出现大幅增涨吗？我们参照其他国际化都市的人口发展轨迹进行类比：

数据来源：美国人口普查局历年人口普查数据；伦敦1961-2000年数据来自Planning for Londons Growth ；2001-2005年数据来自Focus on London2007 ；东京都统计年鉴

我们参照纽约，伦敦，东京近120年来的人口的发展轨迹不难发现也遵循前文提到的三个阶段，并且在第二个阶段实现人口的指数增长后先后进入人口增长的边际效益期。进入到第三阶段，由于人口增多，物价上涨，城市空间限制等，人口规模都会进入到相对稳定的平稳维持阶段。这个阶段人口小幅波浪式变动，不会出现大幅的增减。

从城市自身的人口导入规律来看上海已经进入到第三阶段，未来很长一段时间上海常住人口都会相对稳定的维持在目前的数量级。除此之外随着周边城市及部分二线城市的崛起，对于人口的争夺和分流越演愈烈，上海外来人口导入也将面临挑战。

“人才争夺战”愈演愈烈，人才分流趋势加剧

随着中国人口红利的逐渐消退和老龄化社会的到来，目前中国的人口流动尤其是一线城市的人口导入从劳动密集型为主逐步转变为高学历高素质的技术密集型为主。未来城市间人口的争夺也将是对高素质高学历人才的争夺。

根据上图来看，上海的外来导入人口主要来源于安徽，江苏等10个省份，2010年这10个省份的人口外来人口合计772.9万，占据上海外来人口总导入量的86.81%。而作为上海目前外地人口主要来源地，以上省份在2017年开始密集出台了人才新政。

以上省市的人才新政基本上围绕人才落户、购房问题、资金补贴、创业扶持、子女教育、医疗保障等方面展开，开通专项政策服务。如购房问题上提供租房补贴，提供人才公寓，提供购房优惠等扶植条件。从政策内容看主要是针对目前一线城市落户难，购房难，生存成本高等痛点，未来对于人才的吸引和分流将会对上海等一线城市造成较大的威胁。

人口控制政策，2500万人口红线

2016年1月上海市规土局正式发布了《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要》，该官方文件首次完整披露了上海未来20年发展的重要目标，其中明确提出了，上海将严格控制人口规模，力争至2020年常住人口控制在2500万人左右，并作为2040年常住人口规模的动态调控目标。

所以无论是从外部人口的导入规律还是从上海市人口政策来看，未来上海的外来人口导入均不会出现大幅增长，甚至会在人才争夺战中处于劣势，外来人口导入甚至可能出现小幅的震荡性下探。如2015年，上海出现外来常住人口下降15万，常住人口减少10万的情况。

3.人口结构构成

除了人口在总量上处于一个瓶颈期，目前上海的人口结构也在悄然发生改变：根据中国指数研究院披露的数据显示我国25～34岁的年轻人是第一大购房群体，35～44岁是第二大购房群体，由此可见25～44岁的年龄段是购房市场的主力军。而该部分人群基数的变动也将深度影响着未来购房的需求总量和购房活跃度。

考虑到上海人口的构成主要分为两大部分，分别是上海外来常住人口和上海户籍人口。因此研究人口构成对房地产的影响需要对这两大部分群体分别进行研究。

外来常住人口主力购房人群总量较为稳定

首先从上海外来常住人口来看，该部分群体内部流动性较大，但该群体的总体年龄结构却相对保持稳定，如图所示：

如图所示，上海的外来常住人口虽然每年的流入和流出量变化很大，但是在人口年龄结构上却保持相对稳定，20～50岁是外来常住人口的主力构成，该比例长期稳定在75%上下。而上文提到购房的主力群体为25～44岁，这里我们进一步扩大为25～50岁，那么该年龄结构占到外来常住人口总量的58.9%，该比例也相对稳定在50%～60%之间。

前文分析到上海外来常住人口的数量将长期稳定在当前的状态下，因此外来常住人口的潜在购房人群规模也将长期稳定在目前的水平，而上海外来常住人口真正有资格并具备购买力的不足5.5%。随着政策趋紧，资金门槛提高等不利条件，上海外来常住人口购房潜力的增长将极为有限，甚至出现减缩。

户籍人口老龄化趋势，主力购房人群总数动态缩减

上海户籍人口的变化特征相对上海外来常住人口来说内部总体相对稳定，流动性较小，所以人口年龄结构随着时间变化的特征十分明显。基于此我们在2010年第六次人口普查的基础上考虑各年龄段的出生率和死亡率等因素，预测2020年的人口结构，结果如下：

上下两图对比我们不难发现，老年人比重趋势不断增加，上海“人口老龄化”趋势进一步加剧。2010年65岁以上的老年人口比重为15.8%，而该数据2020年老年人口的比重将突破25%。同时25～50岁年龄作为购房主力群体相比较2010年十年间人口减少60万左右。理论上主力购房群体总量的减少也将使得未来房地产交易活跃度下降，潜在的交易市场规模将随之减少。

从目前的数据测算来看目前主力购房人群的减少速度相对缓慢，短期内对市场的影响相对较小。但是随着老龄化趋势高峰的到来，老年人口的占比将快速增加，未来十年25～50岁的主力购房群体数量的减少速度将不断加剧。

第一部分结语：从本地户籍人口发展来看本地户籍人口处于长期处于自然负增长和零增长；虽然2015年全面二胎政策放开，但是对于人口生育刺激效果并不明显加之目前户籍人口处于生育高峰的末期，未来一段时间户籍人口依然会长期稳定在目前现有水平；从外来常住人口导入来看根据人口导入的规律，外来人口进入到导入的“瓶颈期”加之政府的人口控制政策和其他区域的人才争夺政策，未来上海外来常住人口的增长乏力，甚至会随着导入人口结构的调整，人口总规模出现下探趋势；从人口结构上来看，进入老龄化社会，社会置业的总需求降低，未来交易市场规模收缩。

上海的人口已告別“指数增长模式”，未来人口總规模进入调整期，因此居住的总需求量也将告别“指数增长模式”，需求规模相对稳定。

二.存量市场

1.住房现有存量

1000万～1200万套住房存量，满足当下居住需要

上海的居住总规模进入相对稳定的周期，那么目前市场的房产存量是否能满足居住总需求呢？上海又到底有多少住房呢？由于目前无论是官方还是企业都没有相关的数据统计，所以我们根据已经搜集的数据进行如下测算：

2016年上海统计年鉴（官方数据）显示上海城镇住房面积约为：7.76亿平方米

如果根据2015年上海一二手房市场的总体成交来看，套均面积为93.98平/套，则可以测算上海城镇有住房825万套左右。

考虑到上海前期大量存在的“老破小”，工人新村等物业面积较小的因素，上海住房存量市场的套均面积难以达到93.98平的水平，因此如果按照每套住房面积80平方米计算，大约上海城镇有住房970万套。

如果加上尚未统计在内的上海农村的房产以及尚未统计在内的前期开发并交付使用的商住类或类住宅产品，我们可以粗略估计，目前在上海可以满足常住人口居住需要的房产在1000万套～1200万套

而目前上海：

上海常住人口：2419.70万人

上海户均人口：2.69

上海常住人口户数：899.52万户

包括外来人口在内的上海常住户数同住房套数比在1.1～1.3左右。也就是如果平均分配的话按照目前上海的人口规模每户可以拥有房产1.1套～1.3套左右。目前市场的房产存量完全可以满足当下上海人口规模的居住需要。

2.住房新增供应

新增住房供给不断增加，居住供需关系悄然逆转

按照上文测算目前上海的房产存量完全可以满足当前的居住需求，而且上海住房存量是动态增长的。这里需要区分的是，上海居住市场的新增供应不能以当年新房市场的供应为参考而应该以当年的新房市场的销售量为依据。因为市场上新房的供应如果没实现销售就没法行使其提供居住的功能，只能算是庫存。只有新房销售完成后对于居住市场来说才实现了市场供给的增加。

从2013年～2017年上海历年新房市场销售套数和销售面积来看，虽然受市场影响每年数据都不稳定，但是上海住房存量的市场还在以每年15万方～25万方的速度在增涨，相对于增长几乎停滞的人口规模，居住市场的供应进一步得到满足。

房产的耐久特性决定了从长期来看住房存量市场是长期处于增加状态的，而且新房市场销售速度越快，规模越大；则住房市场的存量增加就越快，新增规模就越大。在人口总规模不变的情况下，总需求相对固定，存量的增加会使上海居住市场的供求关系不断改善。

人均住宅建筑面积（住宅建筑面积/居住人口）作为衡量居住质量的指标之一，也能从中窥探出居住市场的供求状态。

2012年～2016年上海人均住房建筑面积从2012年的33.9平方米快速增长到2016年的36.1平方米，远超其他世界城市群和其他一线城市。说明住房存量的增长速度远远高于人口规模增长而带来的新增居住需求。

第二部分结语：从居住市场存量看，上海的住房是一定够住的，用来炒作，肯定还是不够；从居住市场增量看，在上海人口规模相对固定，居住需求也相对固定的条件下，住房存量却在高速增长，居住市场的供求关系不断改善，住房稀缺性不断降低。

三.土地因素：

房产是构建在特定土地上的，土地是房地产最基础的构成部分，土地的空间决定了房地产发展的空间和上限。土地的承载能力，土地利用结构，土地规划政策都决定了未来住房总规模的增长空间。

1.土地的承载能力

人口密度远低于其他国际化大都市

从官方披露的数据来看上海全市辖18个区，区域总面积为8239平方公里，其中陆域面积6787平方公里。我们通常用人口密度来衡量一个区域的人口聚集程度，同时也可以作为衡量土地稀缺性的一个重要指标。我们对上海和世界上其他几个国际化大都市的人口、城市面积、人口密度进行对比如下：

从以上图表来看虽然上海的人口总量居于几大城市之首，但是从人口密度来看由于上海面积较大，同其他几大城市相比人口密度并不算高。如果我们按照东京或者纽约等城市的人口密度标准来测算，在城市管理，城市规划等各方面因素都处于理想状态下，上海理论上可以容纳常住人口3500万～4500万左右。按照目前的人口承载来看，上海土地的稀缺性同其他几大国际化城市相比，尚不可同日而语。

当然无论从人口的发展趋势，城市生态承载量，城市人口政策还是可持续发展来看，未来城市人口都很难达到到3500万～4500万。但至少从人口密度上的差异我们可以看出上海在未来土地的利用和住房总量的增长上还有巨大的发展空间。

2.土地利用结构

土地利用结构优化，建设用地缩减≠住房用地缩减

上海市截至2015年已推出建设用地3145平方公里，到达2040年总体规划确定的建设用地规模3200平方公里之前，只有55平方公里余量，到达2020年土地规划的3185平方公里仅有40平方公里。

从政府近期频频出台的相关规划和政策，我们也能看到上海的建设用地已近逼近“天花板”，而市场的误读很容易会给群众传递一种错误的信号：上海未来建设用地供应趋紧，未来的住房用地也将不断缩减。但是市场和大多数购房者忽略掉的一点是建设用地包含住宅用地而不等于住宅用地。因此建设用地供应趋紧≠住宅用地供应趋紧。

上海建设用地已经开始从增量市场开始向存量市场过渡。也就是说未来上海建设用地将告别依靠总量增长的时代而进入到依靠土地利用结构优化升级的时代。以目前上海建设用地中的工业用地为例，目前上海的工业用地占上海土地总量的20%，而东京，纽约等国际化大都市的工業用地占比不足5%。从土地产值来讲，一平方米土地的产值，上海只有东京或纽约产值的一半。因此未来低效的建设用地土地将不断减量。

根据《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》的要求，“十三五”期间，实现低效建设用地减量50平方公里，其中工业用地40平方公里。到“十三五”期末，上海全市建设用地总规模不突破3185平方公里，其中工业用地比重要从目前的27%，降低到17%左右。根据目前的规模予以测算，到2020年，工业用地减量面积将在300平方公里左右，而这300平方公里的一部分也将转化成未来住房用地。

3.土地规划与土地政策

上海住房十三五规划：新增住房用地5500公顷，新增住房170万套

鼓吹住宅用地供应稀缺的人经常利用近2～3年不断削减的供应量的线性趋势去诱导购房者，鼓吹未来上海住宅用地会不断减少，甚至按照目前的線性规律预测不久的将来会出现“0”供应。但是土地市场作为以政府调控为主导的市场是没有所谓的市场线性规律的。

2017年7月，上海市发布《上海市住房发展“十三五”规划》，最值得关注的是《规划》中明确提出：“十三五”期间，本市住房用地供应总量将明显增加，预计供应5500公顷，其中商品住房用地稳中有升，租赁住房用地大幅增加，保障性住房用地确保供应。城镇住房供应总量也将显著增加，预计新增供应各类住房约170万套。新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右。新增住房用地将比“十二五”期间增加近20%。

第三部分结语：从土地和人口的关系来看，上海未来的土地利用空间和利用结构还有巨大的优化升级空间。随着土地利用结构的不断优化，低效用地会不断缩减，从而为住房，城市商业等高效用地不断创造新的空间；从政府刚出台的住房“十三五”规划看，2020年之前上海的住房供应将大幅增加，进而使得住房稀缺性逐步被稀释。

显而易见，上海的房地产从居住角度看并没有市场和购房者所反应出来的那般稀缺。那么为什么购房者却依然认为上海的住房奇货可居？

首先是近20年的思维惯性。1998年房地产市场化以来，短时间内缓慢增长的住房数量难以满足集中式爆发的住房需求成为市场常态，而这延续了近20年的市场常态给购房者形成了固有的思维模式：住房稀缺，供不应求。而我们却忽略了，经过20年的高速发展，市场上的住房存量和住房需求关系已发生逆转。

其次市场信息的不对称。正如马光远先生所说，从数据透明度而言，中国的房地产市场就是一个真正的“柠檬市场”，无论是房子的基础数据、房价的统计指标、土地供应、城市规划、住房需求等等，都基本是一笔糊涂账。就拿房子的基础数据来说，从1998年房地产市场化以来，中国究竟有多少房子，每个城市住房的存量究竟有多少，迄今似乎没有任何部門做过统计。而正是这种信息混沌，极不对称的状态给市场炒作提供了生长的温床，而房源稀缺就成了市场炒作最好的武器。

试想如果每个城市有多少房子等数据清楚透明了，房子是不是稀缺，房价怎么走，老百姓会自己判断。市场上的炒作和不理性将失去发展的基础。本文通过对人口，住房数量，土地情况进行数据搜集分析希望能为当前的柠檬市场带来一丝透明和理性。

让人欣喜的是，中国正在进行一次真正的住房普查，国土资源部部长姜大明表示，争取年底前实现全国所有县市的不动产登记，地方市县的不动产统一登记全部接入国家级平台。目前全国1700多个县（市、区）顺利接入国家级不动产登记信息管理基础平台，四个直辖市、河北、江苏、浙江、广西等地率先实现接入范围全覆盖。

当然实现房地产市场的信息透明化还有很长一段路要走，但至少这是一个很好的开始。

参考文献：

[1]陆军，汪文姝，宋吉涛.纽约东京与伦敦的人口规模演变[J].城市问题.2010年第9期.

[2]张芳，郭素婷.我国购房者年龄结构对住宅需求的分析[J].时代金融.2013年第17期.

[3]刘向红.这些热点城市的住房多了还是少了？[N].上海证券报.2017年4月18日.

作者简介：

徐飞 ，毕业于山东师范大学经济学院金融学专业，后长期从事房地产一线业务，涉猎新房，二手房和房产电商等领域，对房地产市场有着自己独特的思考和见解。作者长期对上海房地产市场予以关注和研究并对市场数据进行搜集整理与分析，力图借助数据还原最本真的房地产市场。