养老地产开发营销模式探讨

曲波

【摘要】随中国人口老龄化加剧，养老产业消潜力巨大。2050年成为全球第一养老产业大国。针对养老地产行业发展趋势，现提出养老地产开发营销模式探讨，为促进养老地产发展提供发展思路及分析。

【关键词】养老模式；地产；营销

1、养老地产行业和市场分析

1.1 中国养老产业市场潜力规模巨大

综合联合国、国家人口计生委、全国老龄委以及部分学者对我国未来老龄化发展趋势的预测结果，2015年到2035年我国老年人口将年均增长一千万左右。目前，我国大众城市老年空巢家庭率已达到70%。从2015年到2035年，我国将进入急速老龄化阶段，60岁及以上老年人口将从2.14亿增加到4.18亿，占比提升到29%。

1.2 养老产业消费潜力相当可观

根据预测，2050年我国老年人口将达到4.8亿；2014年至2050年间，老年人口消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP比重将从8%左右增长到33%左右。成为全球第一养老产业大国。

1.3 50及60后黄金二十年老人，已经并即将成为最重要养老核心客群

50后（知青一代）成为健康养老的主力军，未来10年内60后将成为养老大军的主力。60后完全享受了经济高速发展的红利，属于镀金一代，思想开放、见多识广，易于接受新鲜事物，在注重自身养生的同时，重视父母的养老，是推动老年市场发展的主要力量。

2、主要养老地产开发模式

2.1我国主要养老地产模式

家庭养老、社区养老和机构养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；机构养老是社会化的养老模式；社区养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。与之相对应，目前主要养老地产开发模式有以下：社区养老服务中心、机构养老模式、旅养目的地模式。

2.2居家养老地产开发模式

2.2.1居家养老模式

居家养老是老年人在家中居住，并由社会提供养老服务的一种方式。

2.2.2社区养老地产开发模式主要内容

社区养老服务是居家养老服务的重要支撑，具有社区日间照料和居家养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务，结合社区服务设施建设，增加托老设施网点，增强社区养老服务能力，打造居家养老服务平台。7%的老年人通过社区机构照料实现社区养老。

2.2.3居家养老和社区养老地产开发

开发核心驱动：居家及社区养老服务为主。

区位选择：一二线城市成熟社区聚集地。

目标客群：居家健康老人为主，少量日托或短期全托非自理老人。

规模体量：400-2000平方米。

土地性质：公共配套设施用地/商业用地

盈利模式：服务费。

2.3机构养老地产开发模式

2.3.1机构养老模式主要内容

机构养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其养老服务功能。

2.3.2机构养老群体数量规模.

在未来五年我国将会初步形成“9073”养老格局。按3%老年人入住养老机构来计算，到2025年底全国养老床位应达到900万张以上。是2012年的2.3倍。养老机构也将增加到4.8万个。

2.3.3机构养老地产开发模式

模式一：城市高端养老公寓（介护型、康养型）

开发核心驱动：康养服务。

区位选择：一二线城市主城区边缘（极少在主城核心区）。

目标客群：高端高龄自理、半自理老人为主，5-10%短期全护理老人。

规模体量：6000-20000平方米。

土地性质：商业服务用地

盈利模式：会员费/押金+租金+月度服务费。

模式二：全龄养老社区

开发核心驱动：CCRC持续照护服务，全龄养老服务体系。

区位选择：一二线城市近郊。

目标客群：以中高端自理老人为主，覆盖全生命周期养老客群。

规模体量：50000平方米以上。

土地性质：商业用地/旅游用地/公共配套设施用地。

盈利模式：销售收入（使用权销售、保险销售、产权销售）；运营收入（押金+月度服务费）

2.4旅居目的地养老模式

2.4.1旅居目的地养老模式主要内容

全国性或区域性旅游度假目的地，生态资源突出，生活配套完善，周边拥有优质医疗资源配套，大型休闲度假配套和文化配套，为旅居度假老人提供居养养老度假服务。

2.4.2旅居养老模式存在问题

由于当前老年人总体收入不高，积蓄不多，加上老年人对物业持有意愿不如年轻人强烈，不愿意花过多资金购买高价产权产品。另外异地养老还存在着安全和医疗的风险性。盈利模式等问题是养老服务项目必须面对的课题。

2.4.3旅居度假养老地产开发模式

模式一：旅居生活目的地（远郊型）

选址条件：经济发达城市远郊、区域旅游目的地。

核心驱动：旅游配套+医疗服务，养老产品

目标客群：活力健康老人，病后或术后康复老人，覆盖全生命周期。

规模体量：约20万平方米。

土地性质：旅游用地/商业用地/住宅用地

盈利模式：销售收入（使用权、保险销售、产权销售）；运营收入（押金+月服务费）。

模式二：旅养目的地（候鸟型）

核心驱动：旅游度假配套+分时度假。

区位选择：北纬25度以南，全国性度假目的地。

目标客群：活跃健康老人为主。

规模体量：30000平方米以上。

土地性质：商业用地/旅游用地/公共配套设施用地。

盈利模式：销售收入（使用权销售、保险销售、产权销售）；运营收入（押金+月度服务费）。

3、养老项目主要盈利模式

3.1产权销售

1.住宅（或商业）产权销售：通过出售住宅产品快速回笼资金，与传统出售产权房销售模式一致。通常以养老地产为核心进行开发，周转资金快，风险小，是目前较为普遍的开发盈利模式。

2.以房养老模式：将付清贷款的房产抵押给保险公司等金融机构。金融机构综合考虑房主的额年龄，房产价值等综合评判，定期发给房主一定数额养老金。房主去世后，房产出售用以归还金融机构资金，升值部分归金融机构所有。适合拥有房屋产权的孤寡老人。

3.2不可产权销售

1.（一次性）转让使用权：不能进行产权销售的实际情况下，采用转让固定年限使用權盈利模式，是资金快速回笼和项目运营的模式。

2.會员制模式：以出租为主要经营方式，采用记名会员制形式，缴纳会员费取得会员资格，每月缴纳一定管理费获得居住权。记名会员卡可继承和转让。

3.养老度假套餐：将旅游和度假养老服务整合，以旅游套餐的形式销售，适合短期度假养老的老年客户。

参考文献：

[1]刘志峰.积极养老是当前养老产业方向[J].中国房地产业.2014.12