三四线城市中小型房地产企业发展策略研究

韩国栋 范萧萧

【摘要】随着我国经济的发展以及改革开发的不断深入，三四线城市渐渐成为城镇建设的重点。房地产业作为我国的支柱产业活跃在三四线城市，中小型房地产企业面临众多问题，例如管理理念不先进等。对此本文将围绕三四线城市的发展进行探讨，这对于企业如何走出困境、转型升级、可持续发展提供一定参考价值。

【关键词】三四线城市；中小型房地产企业；发展策略；研究

引言：

在市场调控的力度下，许多的房地产公司都面临着不小的资金压力、售房压力，以及高涨的房价与政府、百姓之间的拉锯战。房地产行业要想健康持续的发展，就需要调整战略部署，找准行业的定位，不断分析自身存在的问题，并积极寻求解决的办法，为中小型房地产行业的发展做好奠基。

1、三四线城市中小型房地产企业的发展中存在的问题

根据对目前的房地产行业的了解与研究，我国的三四线城市中小型房地产行业在发展的过程中存在着许多的问题：

1.1市场的结构性供求失衡

由于我国的城镇化趋势在不断扩大，国民经济在不断升高，居民的收入水平也随之增长，居民的生活结构和消费结构也在慢慢发生变化。根据可支配收入了解，三四线城市的居民消费水平较好，对于房产也有着一定的需求，尤其是工薪阶层对住房的需求较高。但是有也一些较为富裕的人群，以投资房地产获利，导致当地的炒房不斷热起来，再加上外来的炒房者进入三四线城市，就出现一个人拥有多套房产、但是住房空置的状况，这些住房拥有者在等待着住房的升值，这就导致许多住房需求者买不上房子。这就是市场结构的不合理，当地政府也缺少相应的措施，有效需求不足，潜在的需求有庞大，大量的空置房造成资源的严重浪费。

1.2市场不够规范

三四线城市的市场缺少政府的监管与引导，导致房地产行业的体系不完善。首先是对于房地产三个级别（一级：新建房屋交易；二级：二手房交易买卖；三级：房屋租赁）的管理不到位，一些三四线城市会根据政府的要求，推行土地的收购、出让制度，规范新建房屋的市场交易，但是对于二三级别的市场，政府没有加以重视，也导致了二三级别的交易存在大量的非法操作，破坏市场的秩序。所以在规范新建房屋交易的同时，也要注意对一些中介结构的监督，避免二三级市场的交易影响到整个市场的交易。

1.3土地供应与市场开发混乱

因为三四线城市的地方单位一味的追求地方财政的需要，也因为地方政府的认知错误，对土地进行盲目开发，大力支持房地产行业将土地拿去开发建设，反而导致许多土地不能及时的消化利用，造成资源的浪费严重，而房地产行业自身也缺乏认识，一味跟随政府的脚步，没有根据实际情况进行分析，也会导致自身损失利益。总而言之，就是政府没有对当地进行整体的规划，盲目使用土地建设，没有正确引导市场的走向，供需失调，对中小型企业的发展环境造成破坏。

1.4融资困难

房地产行业的投资巨大，如果前期没有充足的资金准备是难以进行项目建设的，所以企业需要多方的支持，因此融资的来源较为复杂，但是常见一般就是在银行进行贷款、销售定金、企业债券等。

1.5缺乏品牌观念

主要表现在下面几个方面：第一，企业与项目的取名较为随意，没有特色，无法通过名字获得好感；第二；商标设计不够重视，仅关注项目的开发与销售；第三，对项目质量不重视，负面的新闻较多；第四，诚信缺失，在营销过程中夸大其词，价格诈骗、面积不够等。

2、三四线城市的中小型房地企业的发展规划

2.1规范市场操作与政府干预

想要提高居民的购买力，首先要提高居民的收入，缩小居民之间的收入差距，做好社会保证制度，提高居民的消费能力，并实行限购政策，防止恶意炒房行为，减少住房空置，有效帮助居民购买房屋，同时也要协调好新建房屋、二手房交易、房屋租赁的市场规范，防止投机取巧的行为，最后政府要协调全局发展，合理开发用地，正确引导中小型房地产行业的健康持续发展。

2.2建立健全的融资机制

因为我国三四线城市受到国家多项政策的影响以及自身实力限制，在资金方面一时难以周转，信贷的难度有比较大，又缺少其他渠道的进行融资，所以企业需要在国家政策的帮助下，不断拓宽融资渠道，获得足够的资金进行活动。

首先要有效控制融资的规模，根据自身的实际情况进行有效筹集分析，一般来说筹集资金越多，所要的成本率就会增大，所以对于中小型的房地产企业在融资上要有限制，避免融资过度；其次要控制融资的成本，即在筹集过程中的花费，例如贷款的利息、手续费等，融资成本也是企业在运行过程中的一部分，合理控制融资成本就会为企业节省资金；最后要不断拓宽融资渠道与融资形式，为企业发展寻找更多出路。

2.3提升品牌观念

品牌是一家企业的核心，是运行过程中的形象，需要长期的維护。三四线城市规模虽小，但是一定要有自己的品牌，并围绕其展开工作，实行品牌战略主要有下面几个方面：第一，对企业要与长远的规划与定位，制定远大的目标，并结合自身的特色发展，占据市场；第二，建立品牌的名片，注意不要与其他的商家雷同，同时也要对自己的商标有效保护；第三，注重产品的质量问题，在确定好市场的发展方向就要利用高质量的产品吸引客户；第四，引进先进的管理理念，弥补在管理过程中的缺失，不仅仅针对员工，对项目更要严加管理；第五，给企业建设良好的文化氛围，有力文化氛围就有了精神支柱，可以凝聚企业上下共同奋进。

结语：

三四线城市的中小型房产企业发展在社会进步迅速的当今社会难免会遇到多多少少的问题，但是我相信只要企业摆正自身的位置，在政府的帮助下规范市场的运行操作，减少房屋的空置，同时提高居民的购买力，企业也要寻求多种途径的融资方式，可能的减少在融资过程中的成本，建立自己的品牌，并围绕品牌不断发展，除此之外企业还有具备精神文化，并在这一文化的领导下不断发展自身，在市场中占据一定的地位。

参考文献：

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