GIS技术在房地产估价中的实践与应用

王远新 刘倩

【摘要】随着我国科技水平和经济水平不断的发展，与人民生活息息相关的建筑行业也开始蒸蒸日上，这就意味着房地产行业的发展需要跟上时代的步伐。市场经济的操作体制下房地产估价业务的数量在急剧增加，而且整体分覆盖范围更广，这就使得整个工作过程中的难度有了明显的增加。本文将着重于我国房地产发展的主流趋势和现代社会中存在的不同问题，结合新型的GIS技术进行其必要性的探讨，对房地产估价在未来的实践提出相应的改善措施。

【关键词】GIS技术；房地产估价；市场经济；建筑行业；空间性

1、前言

互联网在人们的日常生活中扮演着越来越重要的角色，这也逐渐渗透到房地产行业的估价中，尤其是GIS技术的发展，使得我国在对房地产进行估价的过程中的准确性变得更高。房地产估价指的就是通过社会和市场经济中的某些原则，采取科学的数据统计和计算方式，在专业人员的共同努力下，对制定的建筑房产做出较为准确的价值估算。GIS技术的引入使得图形和数据有效的结合在一起，对提升房地产估价的准确性具有重要意义。

2、房地产发展的基本特征

房地产发展的基本特征主要是依赖于建筑的空间进行的，估价的科学性不仅仅取决于房地产相关的物理属性，还取决于估价师对各种要素综合后准确的判断，例如房地产的区位属性和环境属性等[1]。

2.1房地產的物理属性

房地产的物理属性主要是指其技术经济指标，详细的数据主要有建筑占地面积、容积率、建筑密度、开间进深等基本信息。这类数据是保障房地产能够投入施工的重要保障，也是民众能够了解清楚的数据信息。

2.2房地产的区位属性

房地产的区位信息在某种程度上是对其估价影响最大的决定性因素。从宏观区位的角度来说，主要与其经济发展的趋势息息相关；从中观区位来说，需要在市场经济的控制下，结合人群的主要需求和交通的便利度来考虑；从微观区位来讲，周边的建筑性质，教育、医疗、商业、居住小区的性质和相应的规划设计都具有重要的意义[2]。总而言之，房地产的使用者是人群，所有估价的属性都应该遵循“以人为本”的原则来进行控制。

2.3房地产的环境属性

环境属性对使用人群的影响主要来源于对绿地公园、气候环境的影响，具有较高价值的房地产往往拥有好的景观视野，滨湖、滨江等优越地理区位的影响决定其环境属性的有效价值。

3、GIS技术在房地产估价中应用的必要方面

GIS技术指的是地理信息系统，一种计算机技术和地理信息结合后所呈现的数据化和图示化的产物，房地产的物理位置及环境属性均为 GIS技术重要因素，将GIS技术融入到房地产估价中，不仅仅能够将数据信息进行可视化的处理并呈现出来，也能对获取的信息进行分析、整理，使得房地产估价更能真实的反应房地产的价格水平，确保房地产估价系统能动态地处理、分析强大的空间和属性数据[3]。

3.1 GIS技术对数据的处理功能

GIS技术对于数据的处理主要借助于矢量化的形式，将信息录入后进行综合分析。在分析过程中，GIS技术的优势在于其能够将数据进行简单的分类处理，结合树形结构进行分析。在树形结构的每一个层级中，数据的分析都是根据时间、空间、自身属性三个方面的性质进行合理化的处理，将其组合在一个时空整体中，实现单一片层的数据化。不仅仅维持了每个数据自身的独立性，更是找出共同点使得其在房地产估价中具有整体性[4]。

3.2 GIS技术对三维空间的处理功能

GIS技术的对空间所进行的三维模拟，能够在最大程度上呈现房地产建筑的各类信息[5]。不仅仅能够为客户提供平面和立体全方位的视觉感受，更能够方便房地产估价行业的从业人员根据其不同的用途和不同的使用人群进行价值估算。与此同时，这种三维空间模拟的处理能够便于使用者根据周边地理信息所反映的周边情况来确定房源的选择，大大提升了估价行业人员的工作效率。

3.3 GIS技术对选择房地产估价的优化功能

结合GIS技术，房地产行业的主要经销商可以根据客户的不同需要，将所获取的数据信息和图示化信息展示给客户。从而便于不同的使用人群在结合自身的需求后做出决定。这一技术的应用是对房地产行业的发展提供了可靠的数据保障和发展的机遇。

3.4 GIS技术对房地产估价信息的简单化功能

由于GIS技术本身的操作简单，所使用的软件界面简洁美观，操作过程的灵活性和通用性较强，即使不了解GIS软件的人也能够进行智能化的信息查询。而且GIS技术将房地产的数据信息所进行二维或者三维的图示化处理，便于更多的行业外人士进行相关信息的把控[6]。

3.5 GIS技术对房地产估价信息高效的查询分析功能

GIS技术的查询技术不仅仅可以依靠数据进行查询，也能够借助图形、房地产的属性等进行综合查询。而且查询结果不仅仅局限于当下的房地产信息，也会对其过去的历史信息进行追溯，以文字信息、图片、录像等形成呈现出来。

4、GIS技术在房地产估价中的发展趋势

我国正处于经济和科技高速发展的现代化时期，各类信息对于人民的影响有效推动了时代的发展。高速化、准确化、全覆盖化的房地产信息使得房地产行业估价的发展越来越完善。GIS技术在房地产经纪、估价等领域的发展趋势整体上呈现一种网络化的发展形势。在地理信息的基础上结合房地产所处环境中的经济、人口信息，借助大数据的平台，将多样化的信息结合起来，以树形结构作为发展的依据，并且引入反馈机制，保证人们和企业、房地产商之间进行有效的药酒，实现较高效率的工作状态，追求多样复合化的发展态势，呈现出一篇欣欣向荣的景象。

结语：

综上所述，在对房地产进行估价的过程中，不仅仅要有效注重周边环境等因素带来的外部影响，也应该着重于对数据的研究，只有借助科学的计算方法，和GIS独特的数据可视化技术，为业主呈现一个清晰易懂的房地产价值图。也让业内人士清楚的认识到GIS技术强大的信息查询、分析和计算功能，并结合着建立模型的功能，在模糊数学理论等的指导下构建出实际的房地产估价趋势模型，有效提升其发展过程中信息化的水平。

参考文献：

[1]杜一衡.GIS在房地产估价中的应用——ArcGIS矢量叠加法在估价影响因素修正中的具体应用[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会.中国房地产估价师与房地产经纪人学会2011年年会论文集[C].中国房地产估价师与房地产经纪人学会，2011：6.

[2]张宇飞.GIS在房地产经纪、估价领域中的应用研究[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会.中国房地产估价师与房地产经纪人学会2011年年會论文集[C].中国房地产估价师与房地产经纪人学会，2011：4.

[3]汪灏.浅谈计算机辅助技术在房地产估价中的应用[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会.中国房地产估价师与房地产经纪人学会2011年年会论文集[C].中国房地产估价师与房地产经纪人学会，2011：4.

[4]梁松，郝力，靖常峰.GIS技术在房地产市场信息系统中的应用研究[J].地理信息世界，2009，7（04）：66-72.[2017-08-12].

[5]田浩.基于ArcGIS的房地产估价空间决策支持系统的研究[D].哈尔滨工业大学，2007.

[6]宗跃光.地理信息系统（GIS）在房地产估价中的应用[A].中国房地产估价师1998年第1期（总第8期）[C].1998：2.