居住用地双轨制才是让老百姓买的起房的根本手段

【摘要】所谓双轨制就是采用计划经济手段的保障性住房用地的供给和市场经济商品房供给并用的方法，事实证明居住用地供给只采用单一的招牌挂形式提供商品房和出台一系列严格的限购政策去解决中国住房问题的效果是有限的。目前中国住宅地产所面临的两大问题，一是要解决普通市民或者中低收入者能够买得起或租得起房子的问题；二是避免房地产出现泡沫和由于房地产发展过热而制约了其他产业的发展问题。

【关键词】建筑设计大师；慢生活；有机营造；国际设计奖

限价限购是要解决房地产价格上涨过快的问题还是让无房家庭或者低收入家庭可以买得起住房呢？

就现在的市场性的商品房房价而言，即便限制房价的政策非常成功，老百姓还是买不起大城市的商品房。比如北京的住宅楼房价平均50000 ～70000元每平方米，即便是房价降一半，针对中低收入的家庭而言也还是买不起！即便北京的房价回到15年前的8000元每平方米，也还是有相当一部分老百姓买不起！更何况目前大量的房价政策出台后，房价仍然不涨也不降，或者说降幅非常的有限，而住宅建筑如果不含土地出让金和开发商利润的话，一般情况下建设成本不会超过每平米2500元！

1、计划性的保障性住房供给手段

客观上讲，一个国家的住房问题不同于像生活用品和生产资料，服务业等产业发展的问题，基本住房保障问题更应该是民生和国家稳定问题，是国家社会得以和谐发展的基本保障，因此解决住房问题靠单一的依据居住用地招牌挂的市场规律杠杆手段加严格的限购政策去解决问题的手段是不够的。目前很多国家都通过政府层面和计划手段解决国民基本住房问题，比如新加坡。

所谓计划经济手段最大的优点就是能够从宏观计划入手，脱离市场规律的影响，通过国家资源的整合，统一的计划规划，根据需求保障土地供应，并通过划拨或限价土地的方法，结合建设成本和建设方基本利润的前提下，制定让老百姓完全能够买到起住房价格，才是解决老百姓能够买得起住房的基本手段。计划性的保障性住房供给手段就是要根据普通家庭和低收入居民的购房需求，规划出足够的居住用地空间，同时将居住用地按照国家能够宏观调控的原则和新的市场需求进行科学的细分和操作。科学的居住用地分类首先应分为计划性的基本保障住房用地、市场性的商品房用地两大类。计划性的保障住房分为廉租房、限价房、经济适用房和政策性租赁房，并且尽可能的保障供应同时严格审核购房人的资格和条件；而市场性的商品房可以分为普通住宅、高级住宅和别墅，市场性的商品房用地则完全可以进行市场化运作，同时政府还可针对性的通过用地性质和指标来调控。

过去的政府都在用土地出让实现城市经济的发展是城市化建设，但这样的建设发展有一个很大的问题，居住用地的供应并没有一个科学的细分，到底应该多少是计划性的保障住房？多少是市场性的商品房？因为没有一个针对居住用地进行分类和改造的科学指标，造成了在过去的几乎全部都是采用招牌挂的方式进行土地出让，在这样的形势下就形成了谁给的价钱高就给谁。对于开发商而言当开发商以最高的价格得到土地后，在价格问题上政府也就没有权力进行限制，因此对于追求利润最大化的开发企业而言再加上市场的刚性需求，他们根据市场规矩定价一点没错，因此价格上涨是不可避免的事情。

建设新的城市，或进行旧城改造，都应该尽可能地增加计划性的保障住房的土地空间指标，从以前的保障性住房指标能够提升到50%甚至于60%去建设计划性的保障住房，用30%至40%的土地进行市场性的商品房开发。采用合理的配建指标去解决保障性住房的土地供应，比例也许只是一个设想，甚至于20%或者30%的计划性的保障住房用地都能比现在解决更多的问题。当计划性的保障住房的供给能够满足普通家庭的需求时，也就无所谓开发市场性的商品房的价格浮动了，同时开发市场性的商品房的价格完全可以遵循市场的规律而不需要按照计划经济的思维和操作方式进行控制。

2、市场经济的商品房供给手段

就是要解决住房条件提升问题。很多家庭的居住条件不能满足普通家庭的需求，因此改变居住环境，是刚性需求。不可否认—居住环境和生活质量的提升也是城市居民生活的需求所在，在城市的居住供应体系中，只单一考虑普通市民或低收入者能够买得起房的最基本的需求而不考慮城市居民或者高收入者生活条件的提升也是片面的。在针对住房条件的提升和满足高收入居民的住房需求方面可采用传统市场经济的商品房供应手段，完全地遵循市场经济的原则，放开价格。

从经济学的角度而言，任何商品价格的浮动主要是供需关系的结果。由于在历史中我国房屋的居住供给和居住环境的状况远远不能满足普通中国家庭的要求，因此大多数家庭需要改变居住条件，从而产生了对于新式住宅的大量需求。当房地产需求增多的时候，那就是房地产需求大于供给，这是所谓的地产刚性需求。从城市居民的消费需求而言，一个家庭有两套房是很正常的，比如在很多国家的家庭在郊区有一套，在市里有一套，完全没问题。普通家庭的居住面积一百二十平方米以下、九十平方米以下的，保障房是没问题的，但是市场性的商品房，难道中国人就不能住好点的房子吗？难道中国人就不能住别墅吗？

如果某个条件好的家庭可以去买市场性的商品房，根据市场的自然規律，它该贵就贵、该便宜就便宜。当大多数的家庭有条件购买商品房的时候，那么就对居住条件提升产生了新的需要。其实每个中国家庭都有权利享受更好的房子。

如果政府能够从很多年前就开始细分居住用地并有计划的进行规划，根据老百姓不同需求从多层次去改善城市的居住条件，同时采用通过市场性的商品房发展就不用限制市场性的商品房发展，也可让地方政府通过土地开发获取效率，开发商也可以获取效率，从宏观上来讲呢，可以形成一个良性的循环。

结语：

只有采用计划经济和市场经济的双轨制，从根本上的住宅用地细分和城市规划入手，才是解决普通老百姓和低收入居民买得起住房的有效手段。一方面可以解决普通老百姓和低收入居民买得起住房的问题，另一方面市场经济的商品房建设也有助于城市化改造，城市也可以进行合理的开发城市化建设，也能创造更多社会效益。所以说解决这个问题就要进行整体的、全盘的规划。

如果有一天大家可以有条件享受到计划性的保障住房，又有足够的资源提供，市场性的商品房的价格自然而然的下降了，如果政府向让老百姓有房子住，市场经济下的商品房价格降不降价就不重要了，我认为只要老百姓有房子住，无所谓市场价格是高还是低。政府最主要的是要提供保障性住房的空间和资源让老百姓能够承担的其，而不是一味地去压商品房的价格。

参考文献：

[1]黄小虎.国土规划应上升为法律[J].中国房地产业.2014.10

作者简介：

曹伟（1970年-），男（汉），北京人，）主要研究方向：有机城市的营造、慢生活特色城镇的有机营造、建筑空间的有机营造、国家发改委城市和小城镇改革发展中心、慢生活特色城镇研究专家。

意大利国际慢生活城镇联盟 中国首席代表

北京慢生活特色城镇发展研究中心 主任

北京首商城市规划设计研究院副院长

中央美术学院建筑学院访问学者

意大利莱切美院访问教授

高级建筑师

注册城市规划师

商业地产规划专家

养老产业研究专家

2012年在罗马被授予马耳他骑士勋章

2012年获得伦敦亚洲战略中心颁发的年度的最佳设计奖。

2008年获得意大利莱切艺术设计展唯一的最佳设计奖，首位获得欧洲艺术设计大奖的中国建筑设计大师。

2008年中国建筑規划设计行业百强影响力人物

2008年中国绿色建筑规划设计金牌典范规划师

2009年编入《中国城市建设60年人物志》

2010年荣获典城市国际论坛规划与设计城市贡献奖

韩国仁川建筑协会专家委员

中国商业地理研究会理事

中国环境艺术设计联盟理事

中国城市商业网点建设管理联合会商业建筑评审委员

新浪城市頻道特邀顾问

获得美国 GES 环境景观规划师资格

2012年获得马耳他圣西里尔大学城市规划博士学位

2012罗马圣西里尔大学访问教授

2009年清华大学建筑学院高级研修硕士

2012年中央美术学院建筑艺术研修

2013年中央美术学院访问学者

2000年澳门亚洲国立公开大学 MBA 工商管理硕士

曹伟主持设计和参与多项国家大型工程和规划项目，编写《21世纪城市商业发展之路城市商业（网点）及商业地产规划设计指南》、《商业布局与网络结构》和《商业布局与商店设计》《重塑城市的人文和自然》专业书籍

曹伟目前专注于研究城市商业和传统风貌的研究，成功完成多个文化传统城市的风貌规划和商业规划，因其青海西宁麒麟湾的设计而获得金牌典范规划师等国家级奖项、2012年在罗马被授予马耳他骑士勋章、2012年获得伦敦亚洲战略中心颁发的年度的最佳设计奖、2010年荣获典城市国际论坛规划与设计城市贡献奖。