关于房地产企业资金集中管理几个重点问题的探讨

黎道政

摘要：近年来，随着我国房地产行业的不断发展完善，以及房地产行业自身需要较大的资金流动，必然会促使房地产企业对内部资金收支实行严格控制，资金集中管理必将成为企业资金管理的主要方向。本文结合我国房地产行业的特点，着重选取行业资金管理存在的问题展开分析，主要包括资金筹集、使用以及回流时等方面存在的问题。

关键词：房地产；资金；集中管理

一、房地产企业资金管理的特点

（一）房地产企业前期阶段投资大，资金回笼速度较慢，资金风险大。首先，房地产企业购置土地时须一次性付清所有资金才能取得土地的使用权，进行后期的建设与开发，因此企业前期资金投入较大；其次，房地产企业的主要业务为项目的开发建设，而项目开发建设周期长，在前期开发建设阶段，企业大量投人资金，却无法通过销售回笼资金，一旦出现市场、政策变化及其他因素的干扰，很容易造成资金套牢的风险。

（二）房地产投人资金与回笼资金的时候容易受到行业自身及政策因素的不利影响。作为民生行业，国家为了确保房地产市场的合理供求关系，抑制居民的非理性购房需求，会采取一系列手段调控市场，例如提高银行贷款利率、限制部分购买者贷款等，一方面限制了居民购房需求，导致房地产企业资金回收速度减缓，另一方面，房地产企业无法得到贷款或贷款成本增加，致使房地产企业出现融资以及资金回笼困难。

（三）房地产企业资金的来源相对较少，主要为金融机构或预先售出的房屋。房地产企业在向金融机构申请贷款时，除了需要项目前期启动资金外，还需要具备“四证”，包括施工许可证、土地使用权证、建设规划许可证及建设用地准许证明。同时，金融机构发放贷款的条件也极为严苛，须考察企业长期发展运营能力及发展前景，符合标准方予以贷款，且贷款发放后也会时刻对其资金进行监管，限制了贷款资金用途。预售房屋所筹集来的资金作为房地产企业资金的第二大来源，如若企业并未进行贷款时，该项资金企业可以自由使用，而存在抵押贷款时，银行或其他金融机构会相应的为其专设监管账户，导致所获得的资金并不能实现自由使用。

二、房地产企业资金管理存在的问题

（一）资金集中管理模式有待完善。现阶段，我国房地产行业内部对其资金管理方式较为单一，大多并没有将其资金实行集中管理。仅为财务人员上报该年度或者季度报告，而对资金运用后期的监督管理并没有展开关注，导致企业资金管理模式的缺陷。

（二）房地产企业的资金来源大多为借款，资产负债比较高。由于房地产行业需要投人大量的资金，而企业的资金来源大多为金融机构或其他企业的借款与融资，导致其经营所需资金中负债所占比例较大。借款的增加加重了企业经营风险，借款较多且一旦决策人员对企业还债能力评估错误，就会导致资金链的断裂，项目无法正常持续运行。出现资金运行困难的企业，会采取相应的措施筹集资金，而金融机构提供资金时必然会考察企业的偿债能力，较高的资产负债率又会阻碍企业的成功融资，从而陷入了恶性循环。

（三）融资难度大，且资金来源方少。现阶段，由于我国对房地产行业资金来源的管制，以及行业资金缺口大，金融机构成为该行业筹资的主要对象。近年以来，随着房地产价格的暴涨，泡沫出现的可能性较大，因此国家对其进行了严格的管控，其中也涉及借贷资金的领域。此外，银行对借贷者条件的提高，房地产行业资金融资困难的加重。然而，房地产行业近年来为解决其融资难题，开始关注信贷市场，虽然能得到相应的资金，但其利率远高于银行贷款的利率，从而增加了企业生产成本。

（四）资金周转速度慢。作为房地产行业，企业从购买土地时就需要大量的资金，而资本的回收仅在房屋建成后。而土地的拍得到房屋出售需要经过漫长的时间，且施工过程需投人大量的人力物力资本，导致企业存货较多，资金占用现象极为常见，企业资金的投入并不会得到立即的回报。此外，房屋建成后也会可能存在房屋的积压情况，导致企业资金无法及时回收。

（五）管理资金的方式不够精细。目前我国的房地产公司对其资金的管理较为随意，并未充分认识到资金管理对企业发展的重要程度。因此，管理者应重视资金的管理，提高资金成本、终值现值等的意识，从而提高企业集中管理的水平。

三、房地产行业资金集中管理的必要性及趋势分析

（一）资金集中管理对于增强企业的监管能力具有重要的意义。根据资金集中管理的原则与方法，各个成员公司必须将其各年度的资金使用情况报告给母公司或总公司。总公司根据实际情况对其资金的使用进行管控或支持，并通过该方法增加其对子公司或分公司的控制。

（二）资金集中管理对于企业内部资源的合理分配、降低资金使用带来的损失、推动企业实现全方位的发展具有重要意义。作为房地产企业的各子（分）公司，由于各自所处的发展阶段不同及外在市场的差异，资金的使用程度不同，各子（分）公司年度所获得经济效益也略显差异。因此，资金的集中使用，对于具有充足资金的企业来说，资金得到最大化使用，而融资难的企业以最小的成本得到资金，达到双赢的效果。通过企业内部资金的整合，实现了资金使用的最大化效率。

（三）资金的集中管理对于财务风险的预防具有积极意义。房地产集团根据资金的统一管理，能够提前知晓相应公司的发展战略。一旦成员公司内部存在重要的财务风险时，集团能够及时予以提示并做好相应的监督，从而降低资金使用的风险，预防成员企业资金问题的发生。

四、房地产企业集团资金集中管理模式建议

房地产行业为不断完善资金的管理，不仅应该完善企业内部资金集中管理过程，而且应建立内部数据与商业银行之间的有效连接。与金融行业沟通的便捷从一定程度上又会方便着企业资金的管理。除此之外，将银行独有的金钱管控科技投人到房地产企业财务管理中，可以最大程度上实现企业财务的优化管理和资金的有效管控，减少企业间因为时空的制约带来的不必要的成本消耗，逐步构建企业间资金划拨机制，将企业的贷款、存款以及资金运用纳人信息化体系中。再次，应该构建企业与公司职员间一对一的贷款制度，使公司职员能够按照公司规章制度向企业寻求贷款援助，并且使贷款关系的成绩只能局限在企业与公司职员间，不允许职员与职员间贷款关系的产生，使用信息化技术管理公司财务产生的风险要远远低于传统的财务管理技术。

总之，为确保企业更好地对资金进行管理，实现资金的有效利用，结合房地产行业的问题和特点，得出房地产企业实行资金集中管理的必要性。同时，资金的集中管理對房地产集团的发展具有重要意义。因此，实现资金集中管理作为房地产行业资金管理的一项有效措施。

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