浅析武汉市高房价的形成因素

黄木琪

摘要：全国房价上涨，一线城市走在前列，二线城市紧跟其后。在中部崛起战略的大背景下，武汉作为中部重要城市，其房价在过去十几年里也是涨势明显，过高的房价给普通居民的生活带来了不小的压力。探究其中原因，追溯多年的价格变动，会发现其中既有调控政策的因素，也有自由市场的因素，从根本上来说，其实还是社会发展的过程中某些资源逐渐变得稀缺的体现。

关键词：武汉 房价 调控 市场

一、武汉房价总览

房价是城市发展的一面镜子，房价既关系到经济水平，更关系到居民的幸福感。随着国内市场经济的发展，全国房价也是一路高涨，除了北上广、长三角、珠三角这类典型地区，在中部崛起战略的大背景下，一些老牌中部城市的房价也是紧跟上涨的步伐，武汉便是其中的代表之一。

下面通过一组数据来看武汉房价的均价从1999年～2016年的变化。

从上述数据来看，武汉房价总体是明显上涨的，2012年有了唯一一次下降，但紧接着便是强势反弹，往后只会越来越高。从均价上尚不能看出房价与民生的关系，这时需要另一组数据——房价收入比，即住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般认为合理的房价收入比的是4到6，据统计计算，武汉的房价收入比从2003起便超过了6，从2010年起超过了10，这样一看，武汉当前房价过高已成定论。

二、“两只手”的作用

根据相关经济学理论，影响房屋销售价格的根本因素有两个：土地交易价格和人均可支配收入水平。从供应方的角度来看，土地交易价格是影响其成本的主要因素，而从需求方的角度来看，人均可支配水平决定了需求方所能达到的购买力。在对房屋进行定价时，首先不可能低于成本，不然没有人会去卖房子；其次不能大大超出消费者的购买水平，不然没有人会去买房子。這两个因素从两方面制约房价，影响这两个根本因素，便能影响房价，而一般来说，政府调控和市场自由配置是两个主要手段。

（一）政府调控。政府调控是一只“有形的手”，主要通过调整一些政策来实现，比如说税收政策、货币政策、土地政策等等。土地政策极大地影响土地交易价格，货币政策和税收政策既影响了开发商的扩张能力，也影响了消费者的购买力上限的提高。在武汉乃至全国，土地供给几乎完全由政府垄断，这使得土地供应单一并且数量严重不足，继而引起房地产供给不足，尤其从2012年开始，武汉土地市场供应量逐年下降，由此进一步导致房价上涨。

（二）市场自由配置。市场自由配置是一只“无形的手”，众多复杂的、不明显的、难以估量的因素通过这只手显现出来。从最基本的逻辑来看，经济在发展，人口在增多，尚未开发的土地在减少，建房的成本也是上升的，则必然导致房价上涨；而武汉吸引附近的人口不断流入，势必又为房价上涨提供强大的推力，再加之武汉居民收入普遍提高和高收入群体的投资刺激，例如某些“炒房团”的介入，使得房价进一步上涨。

（三）两者的关系。如果说政府调控控制的是一道闸门，决定的是大的走向，那市场自由配置则是被众人挖出来的弯弯曲曲的水道，影响了房价的实际变化。在武汉，早期的房价上涨如果说跟政府一点关系都没有那是有失偏颇的，即使仅仅是刺激经济增长的一些政策，就有可能被开发商等利益获得者利用来抬高房价。现在并非说控制房价的政策是无效的，而是说在现阶段要发展城市经济，则必然出现人多地少的矛盾，此时政府又不敢大幅度地改变地价，也不可能完全监控整个房市，这个时候资本的逐利性和盲目性就造成了一种难以根本解决的高房价灾害。

三、案例与现象分析

（一）“地王”现象。2016年上半年，武汉共出现11宗地王，7月28日，碧桂园拿下汉阳滨江地块，成交价25.31亿元，楼面价20017.4元，平，成为武汉单价新地王。从青山地王到精武路地王，再到汉阳滨江地王，地王价格一路走高。进入8月后，融创和中城又分别刷新东西湖单价地王以及黄陂区地王。武汉的地王一波接一波，根本原因在于一点——符合当前发展阶段的客观趋势。展开来说的话，由于经济发展的需要，大量的土地被开发，土地储备量在减少，而开发的土地中又有极大一部分被用作商业用地，那么势必造成纯住宅用地的供应量严重不足；同时，武汉的发展势头正盛，城市交通等配套设施水平稳步提升，房地产市场正享受着城市发展的红利，这又为房价上涨提供一个很好的上升环境。

（二）中部崛起背景下的正荣地产。2015年，国务院批准实施《长江中游城市群发展规划》，将包括武汉城市圈在内的三个城市群作为促进中部崛起、全方位深化改革开放重点区域。2016年，武汉片区成功入选第三批自贸试验区，并且在这一批次中，湖北是唯一定位为战略性新兴产业和高技术产业基地的省份，其中意思，不言自明。2016年5月24日，正荣地产以9.72亿元竞得武汉汉阳030号地块，这是正荣地产首次进入武汉。具有极强刺激性的的发展环境，加之房地产领军企业的强势推动，武汉房价不涨，那才是怪事。

四、结论

2015年，武汉新建住房成交约22.4万套，较上年增长约25%，该数额在全国排名第一，至此，武汉楼市成交量已经连续5年稳居全国三甲行列，成为中国楼市最火的城市之一。在大的发展环境下，除非出现明显的经济泡沫破裂，否则楼市都不会降温，让房价降下来是不太可能的，只能延缓上涨，这时候一方面需要政府踩好控制房价的“刹车”，把控土地成本，另一方面更需要提高居民收入，改进房地产的需求结构，让居民不再处于完全被动的状态。endprint