物业管理企业集团化经营管理方式的探讨

摘 要：物业管理企业集团是指由一家公司法人拥有或控制两家以上的企业，这些企业采用统一的名称与标记，使用统一的管理规范与服务标准，联合经营形成的系统。从物业管理行业发展的趋势来看，物业管理集团化经营将作为物业管理企业在激烈的市场竞争中扩大自身优势，实现规模经济，提高自身竞争能力的一种重要方式。通过企业间的联合，不仅可以扩大企业规模，而且可以加强企业间的协作，实现优势互补，发挥企业在资金、人才、技术、管理、服务等方面的优势，提高企业竞争力。

关键词：物业管理企业；企业集团化；经营管理模式

就定义而言，物业管理企业集团是指由一家公司法人拥有或控制两家以上的企业，这些企业采用统一的名称与标记，使用统一的管理规范与服务标准，联合经营形成的系统。从物业管理行业发展的趋势来看，物业管理集团化经营将作为物业管理企业在激烈的市场竞争中扩大自身优势，实现规模经济，提高自身竞争能力的一种重要方式，这一点已经得到了广泛的认同。

一、物业管理企业集团化发展的动因

（一）追求规模经济

规模经济（eco～icofscale）是指企业的单位产品成本随生产量的扩大而呈逐渐下降的趋势。由于物业管理的服务属性，其提供的产品具有普遍性、需求的多样性、服务对象的稳定性、服务的提供与消费的同时性的特点，使得物业管理具有很强的规模经济特征，其规模经济集中体现在管理规模的扩大将导致单位服务成本的降低。

（二）降低交易成本

经济学家科斯认为企业存在的原因是为了节约交易成本（TrarlsactionCbsts），作为与市场机制并存的另一种制度安排，企业存在的合理性正在于它可以减少外部市场交易所须承担的交易成本。市场交易内部化的过程产生了企业，而当这种内部化过程跨越企业时，便产生了企业集团和各种集团化的形式。

（三） 优化配置资源

集团化发展将分散的物业管理企业和分散的生产要素积聚起来，可以更好地实现优化重组，使资源获得最优的配置。它使物业管理更具计划性、更具前瞻性和预测预见性，更能减少物业管理过程中的盲目性、无效性；更能使管理人员、资本、劳动力及各种物资获得合理利用。集团化可以将不同行业、不同地区、分属不同物业管理企业的存量资本迅速转化为增量资本，可以避免重新购置设备、重新投资所带来的时间周期影响，也可以利用集团化后获得的资源迅速扩大管理能力，从而大大缩短投人产出周期。

二、物业管理企业集团化的实现方式

（一）资本运营

资本经营是指物业管理企业通过兼并、收购、合资等方式来实现以资本为纽带的集团经营。在物业管理行业，既有物业管理企业之间实现自身扩张的并购，也有物业管理企业兼并、收购物业管理行业外的企业，使物业管理行业出现了同业扩张和多样化经营为主要特征的集团化方式。

（二）特许经营

特许经营就是特许方企业通过契约的方式，将特许权转让给被特许方，让其销售自己的商品或使用自己的经营方式，提供各种服务。被特许方加人连锁系统后，要使用特许方统一的商标、商号、服务标准、服务方式等，并要向特许方交纳一定的转让费及营业利润。物业管理特许经营是以物业管理服务品牌与管理标准等无形资产的投人实现物业管理企业规模化成长，其特点是有形资产投人少、扩张速度快、成本低。因此，特许经营是物业管理企业实现集团化经营的一种合适选择。

三、物业管理企业集团化发展的路径选择

不管是通过资本方式还是契约方式实现集团化发展，具体实施的路径有：

（一） 通过委托管理占领市场

这种管理方式是物业管理企业通过委托方式接管物业。主要表现为：通过委托方式接管上级开发商开发的物业，称为自建自管模式；另一种方式就是通过委托方式接管别的开发商开发的物业，称为委托管理模式。企业可以通过购并其他项目管理公司从而扩大经营规模。有许多物业管理企业都是中小型开发商有了项目才根据需要而组建的，这些企业主要是服务于开发商开发的项目，当开发商没有新的项目时，它便无法得以发展，技术及服务水平提升受到了限制。在这种情况下，通过具有规模的企业进行购并，有效利用企业的品牌优势、技术优势、规模优势，以输入管理模式、实施品牌运作，以大带小形成规模优势达到共赢。

（二）通过招投标占领市场

这种方式就是通过招投标的途径获得物业管理权。这是物业管理市场化最根本的途径。但目前通过招投标获得物业管理权的物业比较少，在整个物业管理市场所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物业和新建住宅小区。

（三）企业兼并、重组

兼并、重组是物业管理企业实现集团化发展的主要道路，是企业寻求自身发展，增加自身实力的一种重要途径，也是企业占领市场的一种方式。组建和发展物业企业集团的目的是发挥物业企业的群体优势，优化产业组织结构，克服目前物业企业经营规模小，经济效益差，发展后劲不足的弊端，实现规模经济，提高整体经济效益，增强企业市场竞争力，提高物业管理水平，促进物业管理行业的发展。企业之间的合并应当能够实现资源互补，比如不同的专业化物业管理企业之间的合并可以迅速的实现企业的资源共享并形成综合管理能力。与此同时，企业之间的收购还能够加强或者形成企业的核心竞争力，相互弥补企业的业务空白。企业可以通过购并其他专业化服务公司而扩大自己的服务范围。也可以将现有的一些技术工作独立出来，组建诸如电梯公司、清扫保洁公司，保安公司等专业技术公司，如深圳长城物业管理公司，其成立了长城电梯工程修维公司，承担了长城物业管理的各个小区的电梯修保业务，还通过自己的技术优势对外拓展，实现了资源共享及最大化发展。

综上所述单个物业管理企业单枪匹马，势必势单力薄。因此，要想在市场竞争中取胜，必须尽快结束小兵团分散作战的局面，而要改变物业管理这种小兵团分散作战的局面，形成“物管航母”，发挥团队的整体实力，走集团化发展道路，就必须组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营，具有市场竞争力的物业管理企业集团。要组建这样的企业集团，则可以通过兼并、收购、控股等方式，对一定区域的中小型企业或组织进行科学重组、优势整合。总之，通过企业间的联合，不仅可以扩大企业规模，而且可以加强企业间的协作，实现优势互补，发挥企业在资金、人才、技术、管理、服务等方面的优势，提高企业竞争力。

参考文献

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[2] 秦遠建.企业战略管理[M]. 武汉：武汉理工大学出版社，2005.

[3] 莫寰.新编管理学[M]. 北京：清华大学出版社，2005.

[4] 李怀斌.战略营销[M]. 北京：社会科学出版社，2005.

作者简介：束慧敏（1965—），女，汉族，吉林省吉林市人，吉林建筑大学经管学院副教授，硕士研究生。endprint