房地产企业资金管理探讨

乐向红

【摘 要】房地产行业属于资金密集型行业，投入大、周期长、风险高，房地产企业的资金管理显得更为重要，更具挑战性。自2016年10月份以来，调控力度不断加大，融资渠道收紧，货币政策不再宽松，房地产企业的资金管理要关注国家宏观经济政策的变化，引起高度重视，本文分析了房地产企业现有的资金管理存在的问题，针对存在的问题提出了相应的管理对策。

【关键词】房地产企业；资金管理

资金是一个企业的血液，资金链的断裂意味着企业即将面临着关门倒闭的危险。房地产行业属于资金密集型行业，投入大、周期长、风险高，因此，房地产企业的资金管理显得更为重要，更具挑战性。自去年10月份以来，银监会、证监会、发改委、沪深交易所、央行等密集出台各类政策限制资金流入房地产领域； 2017年2月13日，中国基金协会通过官方微信发布“4号文”，明确规定：证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的暂不予备案（本文以下简称4号文）；2017年3月26日博鳌亚洲论坛央行行长周小川指出货币政策将不再是量化宽松政策。伴随着调控力度不断加大，融资渠道收紧，货币政策不再宽松，房地产的资金管理刻不容缓，必须正视現有的资金管理存在的问题，加强对资金管理的力度，制定有效的资金管理对策，维持房地产企业的正常运转，为企业目标的实现提供保障条件，从而使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

一、目前房地产企业资金管理存在的问题

1.风险意识有待提升

2016年房地产市场经历了一轮井喷式行情，在全民买房的高涨热情下，房地产商在政府土地拍卖会上竞争已达白热化，稍好的地段土地溢价惊人。据统计，仅2016年8月，武汉推出15宗地全部被抢购一空，并诞生4个“地王”。 就拿武汉来说，市场三环内甚至出现了无房可卖的现象，如此火爆的行情让不少房地产企业不计成本，疯狂拿地，此时风险意识已荡之无存。

房地产行业受国家宏观政策的影响较大，企业的资金管理不仅仅受内部管理的影响，更重要的是受外部的经济政策的影响。就拿我国海南的房地产企业来说，从1991年的372家上升到1992年的1069家，到1993年已达4830家，房地产市场的繁荣可见一斑。1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产，次日国务院发布国十六条对房地产市场进行清理整顿，这对由资金和杠杆推起来的泡沫无疑是进行釜底抽薪式的打击，海南的房地产行情随后出现了断崖式下跌，除少数房企逃离出来以外，多数房企血本无归。

目前仍有不少房地产企业无视资金成本，不断放大资金的杠杆效应，不顾国家的宏观调控政策，盲目扩张，风险意识淡薄，导致企业的资金管理失控，一断资金链断裂，将给企业带来毁灭性的打击。

2.融资渠道受限

房地产企业融资渠道一类是债务性融资；另一类是权益性融资。前者包括银行贷款、发行债券等，后者主要指股票融资。2007年8月发布的《公司债券发行试点办法》只允许资产规模在10亿元以上的大型上市公司才有资格发行公司债。由于股权融资对房地产行业的要求较高，截止到2016年12月30日，我国A股市场上房地产企业总计才135家，仅仅极少数企业成了资本市场上的宠儿；而债券融资的门槛更是让大多数房地产企业望而却步。兼具债务性与权益性融资双重性质的地产私募基金自2008年以来逐渐登上了舞台，但我国的房地产基金主要是针对特定的项目而设立，由于基金的募集困难、运营过程中易产生利益冲突、基金的规模受行业特性难以扩大、法律层面的风险等等因素，仅有少数企业搭上这种便车，再加上2017年2月“4号文”的出台，基金运作的模式已大大受限。

绝大多数房地产企业主要靠银行等金融机构的贷款，单一的融资模式导致企业资产负债率偏高，而且很难满足企业高额且持续性的资金需求。随着国家宏观政策的调控，很多中小企业已很难从银行融资。据中国证券报披露，中国人民银行2017年4月14日公布的数据显示，截至一季度末，银行业房地产信用敞口约为29.8万亿元，占银行业总资产的12.7%。房地产行业的这种单一融资方式已严重的影响到国家金融体系的健康发展，一旦房地产市场出现泡沫经济时，银行必将受到重大冲击，金融系统将出现紊乱，既不利于金融体系的稳定，也不利于我国国民经济的健康发展。

3.不重视资金预算

由于房地产行业资金投入大，周期长，易造成预算与执行偏离过大，导致预算的执行率偏低，因此管理层与员工往往不重视资金预算。有的房地产企业虽然制定了一系列的经营预算及现金流量预算，但没有找出预算的关键控制点，对预算外的事项也没有相应的管理办法，对预算与实际执行的情况也没有分析与改进，没有建立一套相应的考核与监督机制，预算流于形式，员工也没有参与预算管理的积极性，大大降低了企业资金的使用效率，客观上易导致融资金额过多或过少，过多造成资金成本增加，过少易给企业带来资金短缺，严重的甚至会造成资金链的断裂。

4.资金的内部控制管理不到位

房地产行业属于资金密集型行业，大量的资金进出往往对资金的安全性，效率性提出了更高的要求。房地产企业往往重经营，轻管理，忽视了有效的资金控制与管理不仅能够提升企业资源的利用率，而且还将增强企业的盈利水平，有效的内部控制也能创造经济效益。房地产企业一般都有自己的财务管理制度，但有的企业没有建立适合自身的资金管理制度，没有意识到房地产企业的资金管理的内控的重要性，很多房地产企业缺乏相应的风险管理意识，有的企业因受成本或人员的限制将财务部审计部合二为一，资金监管的力度大大削弱，也没有借助其他的资源介入形成有效的监督机制。

二、解决房地产企业资金管理问题的对策

1.建立适合企业的投资管理模式

房地产企业往往不是死在没有利润上面，而是死在资金链的断裂上面。对于中小房企来说，往往一个项目的投资失败，直接影响到企业的资金链的正常运行，因而房地产企业不能没有风险意识，盲目扩张，要建立适合自身的投资管理模式。endprint

一个项目能不能投资要建立在可行性分析报告的基础上，可行性分析报告要含盈利预测指标及项目资金预算表，同时聘请专家论证团进行宏观和微观经济分析，股东会或董事会讨论通过。这种投资管理模式既有风险管控，又有企业的风险选择偏好，能避免因盲目扩张而使企业陷入资金链断裂的境地。

2.拓宽企业的融资渠道，调整企业的开发模式

据西政资本2017年6月10日《最新地产私募基金备案情况总结暨产品设计分析》披露，受资管“4号文”的出台及专业化经营的影响，中基协目前对地产基金产品备案的态度非常明确——一切从严审核。以往一些偏好于“股+债”投资模式的地产投资方向的近期备案产品均备案成了股权类私募基金产品，产品的最终投向为非住宅项目，近期仅有一例是投向非热点城市的住宅项止产品。房地产企业受此政策影响，想通过私募基金方式或明股实债方式与银行合作这条路已不可行。房地产企业要尽快调整方向，实现“轻资产”的战略转型。房地產企业可出让部份股权，快速降低资金成本，引进战略合作伙伴，及时补充流动资金，加快项目推进步伐，快速实现资金回流。如朗诗集团大力开展技术服务、定制、代建、委托开发、小股操盘、合作开发等轻资产业务模式，将房地产传统的重资产模式变轻，以更加轻盈灵巧的姿态应对行业的变化；万科利用自身的品牌溢价提出小股操盘的模式；绿城也一直在大力拓展代建业务；万达商业地产用企业品牌、商业资源、专业水准赚钱的轻资产模式。

在房地产企业融资渠道受限的背景下，实现 “轻资产”的战略转型已是很多优秀的房地产企业的选择，房地产企业已慢慢由传统的开发商变成开发与管理相结合“地产界投行”。既有与其他公司或资产管理公司合作入股，共同开发的模式；又有参小股但负责项目操盘，拓展品牌效应的模式；既有出让部份股权，加快资金周转与项目开发进度的模式，还有仅负责项目建设的委托开发模式、技术服务模式、代建模式等等。

3.完善资金预算管理制度，建立预算考核机制

房地产企业是资金密集行业，完善的资金预算体系是保证企业资金良性循环的重要前提。在实际工作中，我们要完善资金预算管理制度，不能照搬书本，在理论的基础上结合企业的实际情况去制定适合自己的预算管理制度，这样才能切实提高资金的使用效率，在一定程度上，为企业节约大量的资金，降低资金成本。企业可以成立预算管理小组，将各个职责层层分解，分配到各部门落实到各相关责任人，从而大大提高工作效率和数据的准确性。

仅有预算管理制度，没有考核，制度容易流于形式。对无合同，无预算，审批流程不符合规定的一律不得支付；对漏报或临时性支出先补报调整预算再审批支付。预算管理制度执行的好坏，应有相应的考核管理办法，纳入薪酬管理体系。这样，有制度，有考核，才能保证预算管理制度得到切实的贯彻与执行。

4.加强资金的内部控制管理，提高资金的安全性

资金是企业生存的基础，加强内控管理，提高资金的安全性是财务管理的关键环节。房地产企业资金量大，周转频繁，除了执行公司的财务管理制度外，我们还必须建立资金的内部控制制度：职责分工和职权分离，授权和批准，内部记录与核对，禁止非资金管理人员接触资金，严密的收支凭证和传递手续，资金管理的关键岗位实行必要的轮岗制度等等。房地产企业还应结合自身资金管理的特点，确定资金管理的高、中、低风险等级，针对不同的风险等级确定相应的管理办法。同时加强内部审计工作，实现财务部门与内部审计部门的分离，提高内部审计部门的独立性，这样才能有效协助管理者监督内部控制措施和程序的有效性，及时发现内部控制的漏洞和薄弱环节，发挥出资金监管的作用，防止贪污、舞弊等违规象的发生。如果房地产企业规模较小，人员有限，也可以借助外部审计的力量和其他有效的资源行使监督的职能。

综上所述，我国的房地产企业受国家政策的调控指导性作用比较强，房地产企业要结合国家最新出台的经济政策，正视目前资金管理存在的问题，并从投资管理、融资渠道拓展、预算管理和内控管理几个方面入手，既要保证资金的安全性，又要提高资金的使用效率，从而为房地产企业的资金管理保驾护航，维持房地产企业资金的正常运转，提升房地产企业的核心竞争力，实现房地产企业的资金管理目标，提高企业效益。

参考文献：

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[3] 李丹丹. 银行业房地产信用敞口29.8万亿元 占银行业总资产12.7%[N] .中国证券网，（2017-4-14）.

[4] 上善若水资产.该认真想想房地产泡沫破裂之后的事了，我们先从海南开始复盘[z] .投资干货（2016-4-5）.endprint