房地产经济波动的影响因素分析及对策

董德功

在中国经济发展的过程中，房地产业正在日益占据着不可或缺的地位，对于有效促进国民经济健康、全面有效地发展起着重要的作用，房地产业也成为中国经济发展的经济支柱。由于房地产经济本身的重要性，各界人士开始思考和分析房地产经济波动，继续寻求发展和完善中国房地产经济的有效措施和途径。大量相关数据的结果表明，进而对房地产经济波动规律性和影响波动因素的分析与讨论，加强了房地产市场的科学判断力，对中国房地产业务持续健康发展有十分重要的指引作用。

一、房地产经济的波动

目前，随着城镇化进程的加快，房地产业也在快速发展，房地产业已成为国民经济的重要支柱。但随着房地产市场过热，许多地区出现了高价格现象，区域性房价极度不平衡，使得中国房地产经济出现严重波动。在这种情况下，人们开始关注房地产经济波动，并开始探索房地产经济波动的内外在因素。只有积极对房地产经济波动和内外部驱动因素进行深入研究，才能对中国目前的房地产市场价格进行合理评估，并设法改善房地产经济波动，使中国房地产经济可以继续保持良好发展，为我们的经济发展贡献更大的力量。

随着宏观经济的增长，房地产经济的增长并没有稳定。从长远来看，房地产经济的发展呈上升趋势。这种长期趋势顺利前进，房地产经济在长期趋势上下波动。房地产经济的波动是房地产经济围绕其长期发展态势，形成了国家经济运行的形式。

房地产经济波动包括房地产经济的各个方面，包括房地产经济增长率，房地产消费水平的变化，房地产就业水平，房地产价格水平和房地产结构变化。根据研究对象的需要，房地产经济波动的划分是基于房地产经济波动的形成机制，持续时间和业绩特征。

二、房地产业对相关产业和经济的影响

1.对国民经济发展的作用。本质上讲，房地产业在国民经济增长中发挥着非常巨大的推动作用。在国民经济增长过程中，房地产投资与发展的主要贡献如下：①房地产投资与发展是中国经济投入的重要组成部分，直接影响中国的GDP增长。②通过工业协会，房地产投资和发展中国的GDP增长；③利用刺激消费，房地产投资和发展来刺激中国的GDP增长对消费作出不可或缺的贡献。通过提高中国房地产业在GDP增长中的平均增长率，确定房地产的贡献率。目前，房地产投资和发展对中国经济增长的贡献率已经上升到5%，因为房地产业相关度较高，所以要保证中国房地产的投资和可持续性发展是有利于国民经济的稳定与发展。

2.对其他相关产业的影响。其他行业在国民经济运行中，具有广泛的、密切的以及复杂的经济技术联系，该联系就叫产业关联。作为中国重要的支柱产业之一，房地产行业不仅是其他行业供应商，也是需求方，因为中国的房地产业有较大的相关性，更长的产业链，所以房地产行业其广泛受影响的其他行业的基本地位具有决定性作用。房地产业的发展可以有效促进建材，建筑冶金等许多产业的稳步发展。

三、影响房地产经济的各种因素

1.外在因素。①金融体系在中国房地产经济波动产生的影响。金融资本的投入、房地产开发在中国房地产开發中起到密切支持的作用。房地产开发有必要投资贷款，政府和有关部门应该给予相关支持。房地产行业作为经济密集型产业，有其自身建设，并且发展需要大量资金，才能保护其顺利、有效发展。②土地资源对房产经济的波动具有一定的影响作用。中国的房地产开发过程首先由开发商获得使用权，在房地产开发过程中，土地使用权作为商品的权利，使其充分发挥了其交换价值。在这点，交易的目的是土地所有权和住房使用权。当我们的分析结果影响房地产波动时，衡量房地产价值的重要指标是土地所有权。③市场环境对中国房地产经济波动的影响。在目前市场供求形势下，可以推断分析出房地产需求变化对房地产价格产生的影响，房地产需求量越大，价格越上涨，土地资源稀缺和市场短缺供需矛盾直接影响房地产经济波动。

2.内因。①房地产市场的供求关系是矛盾的。房地产市场供求的矛盾关系是房地产经济波动的内因。在市场经济大环境中，房地产需求和供给将不断发生变化，中国房地产业总体管理水平、技术手段、劳动状况、资本状况等因素影响房地产需求，目前，中国房地产总供应的需求激增。因此，两者之间需要找到一个平衡点，我们需要不断调整供需平衡来实现供求平衡，避免房地产行业的波动过大。②房地产市价引起波动。房地产价格波动是影响波动的内因，房地产采购者和投资者本身的盲目性和投机性，导致房地产行业无规则的上涨，甚至价格只呈上升趋势。受到经济利益驱动，更多的开发商将把大量的基金用于购买土地，占有市场，使房地产呈现繁荣景象。但是，这种畸形状态存在泡沫和隐患，这对房地产经济衰退造成不可估量的危害。

四、房地产经济波动对策

1.政府部门应加强对商品住房预售基金的监管。开发商必须预售房地产基金，全部存入预售资金监管账户，并且必须用于出售商品住房项目和缴纳税款中去。预售资金按需要比例分配，并提供足够的资金，确保建设项目的完成。违反有关行政法规，预售资金监督部门责令改正，依法予以处罚。

2.严格控制房地产开发项目规划和管理。政府部门要按照房地产开发企业的规划设计要求批准，开展对项目规划设计方案审查，不符合要求，不适用于规划的，不予以审批；房屋建设部门应在项目建设设计审查，施工许可证的开发中，对项目进行严格的审查。不符合要求，不颁发施工许可证。在开发建设过程中不符合开发建设方案批准的，房屋建设部门应当向城市管理执法部门通报，不得规划和验收，完成申请手续，土地部门不得申请土地部门注册。

3.增加房地产市场研究力度。增加房地产市场研究力度，不仅要把房地产市场定位清晰，而且要推动房地产市场的理性投入，从而促进房地产业的发展。①从根本上说，房地产周期主要投资的明确结构具有重要的推动作用。②增加房地产市场研究力度，需要让中国房地产市场投资规模适应宏观经济发展规模，把宏观经济发展和实际情况结合起来，避免房地产投资脱离现实，确保房地产业固定投资占比合理。③有更合理的投资结构是增加房地产市场研究的另一举措。在确保房地产市场投资合理化的基础上，要注意目标市场导向和市场调研工作，使市场需求为房地产投资开发提供重要依据。

4.逐步完善经济管理体系。事实上，房地产经济和国民经济体系越高，受宏观经济影响的可能性就越大。换句话说，任何国家经济行业波动较大，都会直接或间接地影响房地产经济的稳定，特别是目前重点放在城镇化阶段，房地产经济更为困惑；避免房地产经济在市场经济中的波动，可以采取以下对策：①合理控制房价，实行优惠路线。②建立健全的财务管理制度，结合整体经济要求，结合区域经济管理体系的要求。做好工作细节，改善房地产业务，促进健康发展。

5.有效增强土地使用的监管。在房地产经济当中，政府部门应采取有效措施，严格控制土地资源价格，保持一定水平。如果土地资源价格过高，将严重影响房地产业开发的成本，从而影响房地产的价格，进而干预房地产经济。与此同时也要采取严格管理土地资源配置和拍卖，必须严格层层的审查。在有效控制土地资源总数量的前提下，合理利用土地资源有效规范房地产开发，市场交易的土地供应业务须标准化，设计相应的土地机制实现有效合理地配置土地资源。如若减少或取消非市场土地出让，应以招标或拍卖方式取代合理配置土地资源。另外，相关部门可以提供开发商资源，建立完善的制度条例，从而能够及时调整和控制土地资源的利用。

国家经济的重要组成部分之一是房地产经济，中国的国民经济发展与房地产经济的发展是密不可分的，确保房地产经济的稳定发展，是十分必要的。因此，分析影响房地产经济的因素是重中之重。只有通过分析房地产经济波动的因素，才能准确把握其波动规律，制定切实可行的措施，实现房地产业稳步增长，从而促进房地产业的稳定快速发展。总之，为应对中国房地产经济波动，需要考虑诸多因素，加强市场的宏观调控，促进经济改革和发展，优化市场供需关系，通过各种方式方法协调发挥作用，切实有效地促进房地产经济顺利发展。

（作者单位：河南省濮阳市华龙区房地产管理局）endprint