浅析我国商品房预售制度的不足与完善

王月雅

【摘要】商品房预售对于降低房地产项目开发成本、提高开发资金利用效率、加速资金的周转等方面都有着非常重要的作用。然而，它就像一把双刃剑，在其促进房地产行业发展的同时也带来了许多问题。文章对商品房预售的含义和特点进行介绍，对我国商品房预售当前存在的问题进行剖析，并就完善该制度提出建议。

【关键词】商品房预售；准入与退出机制；预售资金监管；风险共担机制

改革开放以后，我国内地以香港地区的成功经验为蓝本，建立了自己的商品房预售制度。近些年来，

一、商品房预售制度概述

商品房预售是预售方将正在建设的房屋出卖给承购人，承购方支付定金或购房款，并在将来某个明确的日期由预售方交付给承购方的法律行为。商品房预售具有几大特征：首先，标的物并不是现实存在。买卖双方在签订买卖合同时，作为标的物的房屋尚未竣工，房屋所有权无法由出卖方转移至买售方，购房人只能等待房屋建成并且交足房屋价款后获取房屋的所有权。其次，法律关系复杂多重。最后，具有较强的国家干预性。

二、我国商品房预售制度存在的问题

（一）缺乏完善的市场准入和退出机制

当前，许可主义以及准则主义是国际上对于企业进入市场的管制条件的两种分类。准则主义即登记主义，相对于前者要求有所降低，创设企业只要契合法律规定的创设条件，便可向登记机关请求登记，经登记机关审核准许后授予正当主体的资格。我国房地产行业目前采用准则主义模式，而作为设立条件之一的注册资本仅规定为100万元。在房价持续上涨以及巨大利润的驱使下，低准入门槛导致良莠不齐的企业进入商品房预售市场。另外，我国商品房预售制度并没有完善的退出机制。法律规定的缺失，致使少许不符合国家规定或者与市场规律不相适应的房地产开发企业无法退出市场，有的甚至利用退出机制的漏洞来逃脱罪责。

（二）缺乏完善的预售资金监管机制

预售资金的用途在我国《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》中有原则性的规定，但它们并未明确预售资金的监管主体、支付方式和使用管理，导致实践中对于预售资金的监管几乎成为一片空白。另外，我国立法对于开发商违规使用预售款的行为规定过于原则并且处罚过轻。《城市商品房预售管理办法》第14条规定的至多3万元的罚款对于实力雄厚的开发商而言完全可以忽略不计，这导致开发商挪用建设资金，关联企业之间随意划拨使用，互为启动资金，私自扩大建设项目等挪用预售款行为泛滥，轻则出现延期交房现象，重则会导致开发商卷款潜逃以及烂尾楼现象的发生。

（三）商品房预售信息不对称

商品房预售中，严重的信息不对称现象广泛存在于开发商以及购房人之间，这致使商品房预售买卖中双方利益出现严重不协调的局面。实践中，有些开发商披露信息时，规避与其利益>中突的部分，仅披露对其有利的信息，更为严重的是有些开发商披露虚假信息，误导购房人，以至于购房人无法作出合理判断，导致盲目购房的现象。

（四）缺乏风险共担机制

目前，我国的商品房预售由于信息、利益等因素的不对称，导致风险主要由银行和购房人承担，缺乏相应的风险共担机制。一方面，银行承受着较大的金融风险。一般情况下，房地产开发企业开发楼盘的运作模式是拿到土地、审批项目、建设楼盘的同时卖楼盘。开发商只需要拿出较少的自有资金购置土地，之后即可将其抵押给银行从而获得贷款，在投入一定比例的工程款后就可通过商品房预售获得房款，以实现回笼资金的目的。同时，实践中许多购房人无法一次缴足全款而选择通过按揭方式来购房，这无疑加重了银行的負担。另一方面，购房人承担着开发商违约的风险。一旦开发商违约，购房人除了维权之外没有更好的办法，但维权只会让已经处于弱势地位的购房人更加苦不堪言。

三、我国商品房预售制度的完善

作为目前我国商品房出售的主流方式，商品房预售在促进房地产行业的发展方面发挥了极大地推动作用。虽然，在实施商品房预售制度的过程中出现了一系列问题，但我们不能否认其有利于经济发展的一面。同时，我们应在充分剖析其存在问题的基础上，一步步完善我国的商品房预售制度，使其能够更好地服务于房地产行业。

（一）建立完善的市场准入与退出机制

首先，提高房地产行业的市场准入门槛。基于目前我国商品房预售市场中开发商资质良莠不齐以及房地产行业已经得到一定发展，开发商已有一定经济实力的现状，可以适当增加最低注册资本的金额。另外，针对实践中开发商往往故意曲解立法者的本意，将土地使用权出让金也算入其中，以减少自有资金的投入量的情况，可以明确规定计算开发建设投入资金需去除土地出让金，之后再提高开发建设资金的投入在总投资中所占的比重。

其次，引入商品房市场退出机制。在我国，房地产开发企业在工商行政管理机构进行登记注册后就可以进行房地产开发，但对于房地产开发企业的退出并没有明确规定。面对高额利润，一些房地产开发企业虽然已经不具备进行房地产开发的条件，但仍从事相关活动。有些甚至通过采取不进行年检的方式，让工商行政管理部门主动吊销其营业执照，以规避法律责任。因此，我国有必要引入房地产市场退出机制，必要时揭开法人面纱，直接追究实际投资人或控制人的责任，以更好地维护购房人的利益。

（二）建立完善的预售资金监管机制

首先，规定商品房预售资金监管主体。目前，商品房预售资金监管的立法模式概括起来大致有三种：一是政府部门以及其直属的具备行政监管职能的事业单位进行监管的模式；二是银行等金融机构进行监管的模式；三是以公证机构以及律师事务所为代表的专业性法律服务机构进行监管的模式。这三种模式各有其优势和不足，不可以一概而论。基于监管主体须具备独立性、公正性、专业技术能力以及能够承担法律责任等标准，同时结合我国国情，笔者认为应建立以政府部门为主导，银行、律师事务所、工程监理机构为辅的监管模式，形成多个主体相互配合、协调监督的制度。endprint

其次，建立强有力的惩罚机制。强有力的惩罚机制是开发商合理利用预售款以及监管主体进行有效监管的保障。目前，我国法律法规对于开发商滥用预售款的行为处罚过轻，不具有威慑开发商的作用，而对于监管主体的责任追究更没有明确规定。我国需要在法律法规中明确规定更为有力的处罚措施，加大对开发商违法违规行为的处罚力度，同时明确规定当监管机构监管不力时需承担连带赔偿责任，从而促使监管机构认真履行自身的监管职责，以降低购房者和银行的风险。

（三）完善信息披露制度

首先，强化开发商信息披露义务。商品房预售交易中，信息不对称导致交易双方地位严重失衡。为实现交易公平，必须完善信息披露制度，而强化开发商的信息披露义务是重中之重。强化开发商的信息披露义务主要表现在以下几个方面：一是明确开发商信息披露义务；二是确定信息披露的内容；三是明确信息披露的方式；四是明确开发商违反信息披露义务的责任；五是强化政府的作用。

其次，加强商品房预售广告的监管。实践中，开发商为迷惑购房人，往往利用广告夸大成分，以致商品房预售广告出现广告用语模糊、违规承诺、允诺等违法现象。我国对商品房预售广告的规制集中体现在《广告法》以及《房地产广告发布暂行规定》，但不具有可操作性，而且对于违规行为的处罚力度不够。因而，我国必须对商品房预售广告加强管理：一是应完善预售广告的法律创设，增强其可操作性；二是加强广告发布监管，明确虚假广告的标准；三是强化对广告公司以及广告发布者的监管，对其发布虚假广告的活动予以严惩i四是加大对违规广告的查处力度，对违规广告行为进行惩罚的同时能夠对其起到巨大的警示作用。

（四）建立完善的风险分担机制

首先，建立风险担保基金。在我国，商品房预售中的银行和购房人承担的责任过重，因此，可以通过建立风险担保基金的救助机制来促进预售制度的有效实施。政府有必要强制开发商按照各自的营业额支付一定比例的资金作为风险防范资金，一旦出现问题，即可用该款项进行赔付，从而建立起我国商品房预售制度的风险担保基金。该项机制的建立不但能够实现购房人、银行和开发商三方主体风险的均衡，还能够有力约束开发商的预售行为。

其次，拓宽融资渠道。房地产开发存在周期长、资金量大、风险高等众多特点，而且个人商品房预售按揭还款周期也较长，然而银行的存款却是经常变动的，如此一来，银行便承担了商品房预售的主要风险。要防范这一风险，就要改变当前我国房地产业单一依靠银行资金的现状，必需在控制银行对房地产商借贷规模的同时，拓宽房地产融资渠道，其中包括股权融资、发行企业债券、房地产信托、利用外资等，以实现房地产资金供给与需求的平衡。endprint