基于流程的房地产建筑项目成本预算及动态控制

巫 鹏

(太原市建筑设计研究院,山西 太原 030002)

基于流程的房地产建筑项目成本预算及动态控制

巫 鹏

(太原市建筑设计研究院,山西 太原 030002)

选取某房地产建筑项目作为案例，分析了该项目的成本管理，总结了业务流程角度下的成功经验；并根据案例分析结果，得出基于流程的房地产建筑项目成本预算及动态控制模型，指出该模型主要用于对房地产建筑项目的成本管理。

流程，房地产，建筑项目，成本预算，动态控制

根据竞争优势理论来说，企业的竞争优势主要表现在两个重要的方面：第一个方面是能够在以与同类产品成本相同的前提下，提供比之更具价值的产品；第二个方面是能够在以比同类产品成本更低的前提下，提供与之同等价值的产品。可见，对于房地产行业而言，成本控制乃是重中之重。不过，目前业内对房地产建筑项目的成本控制的相关研究尚较浅，若想进行深入讲究，需要把握住其中关键，一是如何有效协调成本预算弹性，二是如何有效协调成本预算可控性。房地产建筑项目的特点是各阶段任务清晰，管理对象明确，因此适合基于流程来进行成本管理。

1 基于流程的成本控制方法

在现实中，房地产建筑项目成本超预算是普遍存在的一个现象。在建筑业内，有学者以施工过程为基准，对施工成本构成关键要素进行了分析和研究，对其关键环节进行了剖析；有学者剖析了投标、准备、实施以及考核等各个工程阶段中的成本管理问题，并站在投标报价、成本测算、成本管理标准化以及经济责任制考核等角度上提出了解决问题的途径；还有学者重点对施工单位在施工阶段的成本控制问题进行了研究，认为加强变更管理，正确处理好质量、工期、安全等与成本间的关系至为重要。而笔者认为，站在流程的角度上对项目全过程的成本进行控制是一种很好的手段，其是指将项目分成为多个阶段，然后对每个阶段都采取具有针对性的成本管理办法，并将各个阶段的成本管理方法进行有效衔接。对于工程项目而言，其成本在会计核算中普遍是按照单项目归集的，目的是为了在成本预算时方便责任单位的明确及考核；其次，项目具有明显的流程阶段性，且周期长、一次性，其成本控制往往不够清晰，需要采取多种成本控制方法并用。而通过基于流程的成本控制方法，正可以同时满足这两点要求。

2 案例分析

2.1 案例介绍

某建筑企业通过公开招标，竟得了某房地产建筑项目。该项目的主要组成是：4栋高层写字楼+1栋酒店楼+1个大型地下停车场。项目的总建筑面积预计为11 hm2，土地占地面积6.2 hm2。该房地产建筑的施工结构为框架剪力墙结构，桩的类型为混凝土灌注桩，外墙装修为玻璃幕墙。其中，酒店楼的造价、设计复杂程度以及实际施工难度都要远高于高层写字楼，在等级上属于四星级酒店，需要精装修，具备完善的酒店配套设施，建造用材都十分高级。该房地产建筑项目于2010年3月正式启动，2011年4月正式开始施工，2015年9月竣工。

2.2 项目成本预算及动态控制

中标后建筑企业通过综合运用事前、事中及事后控制的成本预算及动态控制，采用多种有效的管理和激励方法，使得项目的实际成本比预算成本节省了约8 000万元。

2.2.1 立项阶段的成本管理

其主要包括的工作有：成本预算、组建专项组、完善建立激励制度。成本预算主要采取按时间顺序从框算到精算、按项目性质从标准项目预算到特殊项目预算这两种方式。其中，第一种成本预算方式，是先在项目立项过程中采用费用定额控制法论证项目的可行性，其次到立项时对主要成本项目进行框算，然后到项目正式施工之前再对项目的各项具体成本进行预测，并结合市场调查信息，对目标成本指标进行确立。而第二种成本预算方式，是基于所有房地产建筑项目的内容都基本一致的理念，将其他房地产建筑项目的成本数据作为新项目成本预算的依据和支撑，以此来提高成本预算的准确性及减少大量成本测算时间；而对于项目中的特殊项目则单独进行深入测算，另外还要随时掌握市场行情，兼顾考虑弹性预算。该建筑企业首先通过多次对比评估土地成本，以合理价格获得了土地；其次定额控制及规定了项目前期的相关配套设施和开支。为了有效做好相关工作，专门组建了专项组，项目的总负责人是项目经理，承担着对项目成本进行整体控制的重任。需要对各个岗位分配好各项成本控制指标，明确岗位任务及各个负责人的具体权限。采取成本控制激励机制，对于低成本达成质量指标的情况予以奖励，而超预算的情况则要予以一定的惩罚。

2.2.2 规划设计阶段的成本管理

这个阶段的成本控制非常重要，因为其极大地影响着项目整体后续成本的控制，一旦其成本管理不当，极可能造成整个项目成本失控。所以，其需要对规划设计反复论证，在众多方案中经对比后择优方案。例如在该项目园林景观的具体规划设计中，最终确定的方案是充分利用地形将喷泉改设计成小型瀑布，既节省了成本，又体现出了设计的别出心裁，这一规划设计方案可谓是一举两得。当规划设计完成后，再进行阶段性成本分析，一者对实际成本与目标成本之间的差值进行对比，二者对尚未发生的项目成本的可行性进行分析。另外还要动态调整与目标成本指标偏差较大的项目。

2.2.3 采购阶段的成本管理

在房地产建筑项目的采购阶段，即施工材料、设备等的采购阶段，需要采取弹性控制的方式，对价格采取招标、年度协议等多种方法，以避免指标刚性产生的负面影响，同时也利于用最合适的价格采购物资。定额成本控制方法的最大缺陷在于其目标成本金额是固定的一个数字，但在实际施工中由于各种不确定因素的影响，导致实际成本与目标成本不可能是完全一致的，所以很难实现对成本的定额控制，甚至还可能会增加管理费用和严重延误工期，得不偿失。而若采取成本指标的弹性控制，则一方面具体给出了项目目标成本的标准数额，以提供科学的依据，另一方面还给出了一个合理的成本浮动范围，只要在实际采购中，采购价格在这个范围之内且采购程序和方法符合规定，即不用进行专门审批。而多种采购方式并用，则是为了应对不同的情况，例如对于一些在预期中，价格可能会有所上涨的建设材料，与供应商签订好年度合作协议，以避免在漫长的项目投建过程中因材料价格发生较大变动而导致实际成本与目标成本出现较大差异。而成本分析及指标动态调整，则一般是在采购阶段结束后，对实际成本与目标成本差异较大的项目进行动态调整。

2.2.4 施工阶段的成本管理

在房地产建筑项目施工阶段的成本管理，主要需要控制的成本是人工、设备成本。具体工作包括成本的定额控制、分析以及成本指标动态调整等。在材料设备的成本定额控制方面，该房地产建筑项目规定在酒店楼与A栋写字楼间共用塔吊1台，通过对吊塔的使用天数作出控制，既确保了设备的充分使用，同时又降低了成本；而为了加强对设备的保养维护，还专门安排了2名维修人员负责这项工作，确保出现故障及时维修。而对于人工成本，则采取了两种控制方式，一种是施工进度控制，一种是定额控制。而在成本分析及指标动态调整方面则沿用了采购阶段的管理方式。

2.2.5 交付阶段的成本管理

在房地产建筑项目的交付阶段，首先要做好完工分析工作，归集项目的各种信息，收入到企业信息数据库中，为后续建筑项目提供科学的数据参考及为对项目部门的考核提供重要依据。其次还要做好竣工验收的准备工作。

3 房地产建筑项目成本预算及动态控制模型

该成本预算及动态控制模型的流程共分为五个阶段，分别是：立项阶段、规划设计阶段、采购阶段、施工阶段以及交付阶段。其具体模型见图1。

3.1 动态控制的原因

从我国房地产建筑项目的特点来看，其主要体现在：一次性、周期长。其中，一次性是指其所面临的环境特征都是独一无二的，仅依靠事前成本预算和工程计价往往难以全面地反映出其复杂环境及未来施工中的一些不确定性因素；而周期长则决定了投标和实际建造时可能存在市场环境的差异性，因此预算必须具备一定弹性。而只有通过动态控制，才能够满足这一要求。

3.2 动态控制的内容

动态控制的内容主要有二：一者是对成本指标的动态调整，即当价格发生较大变化，或在生产过程中，成本价格渐渐变得明晰时，要及时地对成本指标适当地进行调整；二者是对成本控制方法的动态调整，即当某项价格与市场价格出现较大偏差或远超成本指标时，要对成本控制方法进行调整和改变。

4 结语

房地产项目的开发需要大量的资金投入，但是受金融危机的影响，房地产所能吸取到的投资量也逐渐减少，在此背景下，建筑企业若想提高竞争力，就必须要采取有效的成本管理方法。通过基于流程的房地产建筑项目成本预算及动态控制模型，一方面大大提高了成本管理效率，另一方面也改善了传统成本管理方法中的一些问题。

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Thecostbudgetanddynamiccontrolofrealestatebuildingprojectbasedonprocess

WuPeng

(TaiyuanArchitecturalDesignandResearchInstitute,Taiyuan030002,China)

This paper selected a real estate building project as a case, analyzed the cost management of the project, summarized the successful experience under the business process perspective, and according to the case analysis results, gained the real estate project cost budget and dynamic control model based on the process, pointed out that the model mainly used for cost management of real estate building project.

process, real estate, building project, cost budget, dynamic control

1009-6825(2017)23-0208-02

2017-06-07

巫 鹏(1981- ),男,工程师

F293.3

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